$万科A(SZ000002)$ $上证指数(SH000001)$
房地产出台了史无前例的刺激政策 ，大家都很兴奋，大家最关心的是未来房地产前景如何，下文就来详细分析一下。
房地产的分析框架其实也是供需分析框架，其中供应是过剩的，那么需求就成了分析的关键。
房地产需求主要有三个：
1)城镇化需求
城镇化率：2022年，我国常住人口城镇化率为65.2%，距离发达国家80%左右的城镇化率水平还有少量提升空间。
从国际经验看，城镇化增长符合S型曲线，一般会经历初始、加速、减速和饱和四个发展阶段。目前，我国正步入城镇化的减速增长阶段，我们预计2023年-2025年，年均增长1.0百分点（低于2010-2020年的年均1.4个百分点的增长幅度），此后增幅每三年降低0.1个百分点直至0.1%，预计2050年城镇化率达到80%。
基于以上数据，预计2024年左右，每年新增城镇人口平均为800万人，对应每年新增刚性住房需求约3.2亿平方米。
2）改善需求
需求主要依据存量城镇人口*人均住房面积增量进行计算。例如，2021年-2025年间的改善性住房需求的计算方式，为2020年城镇人口*（2025年人均住房面积-2020年人均住房面积）。
预计2021-2030年间，人均住房面积从2020年末的38.6平方米提升至46.1平方米，对应改善性需求年均增加7.0亿平方米。
3）旧城改造需求
首先，根据七普披露的家庭户人数和人均住房建筑面积，估算出2020年城镇住房存量面积为295亿平方米。
其次，七普对家庭户进行抽样，得到各房龄段分布数据。例如，在2020年住房存量中，1990年以前建成的住房占比为9%、1990-1999年建成的住房占比为19%，2000-2009年建成的住房占比为34%，2010年之后建成的住房占比为38%。
假设1990年以前建成的住房更新率为3%，1990-1999年建成的住房更新率均为1.4%；
根据计算，预计2021-2030年间，住房更新需求年均分别为2亿平方米、若假设货币化安置比例降至30%，则对应新增购房需求分别为0.6亿平方米。
4)结论
三项需求合计，2024年预计商品房潜在新增需求为10.8亿平，每月平均需求约0.9亿平方米。
2024年1-4月，商品房销售面积为2.93亿平方米，每月销售跌到了0.7亿平方米，这个数据确实触目惊心。低迷的销售数据，促使国家不得不出手刺激。
短期来看，我国史诗般的救市政策出台后，我国商品房月度销售面积，有望强劲反弹，回归到0.9亿平方米的中枢，A股房地产板块有望迎来一轮有力的反弹。
但是，长期来看，我们必须认识到城镇化、改善等需求已经走下坡路，房地产的市场规模也逐渐小幅收缩，房地产的黄金时期已经结束。
政策刺激的目的是稳定房地产预期，从而稳定宏观经济预期。我国经济升级不能再靠房地产，而是靠汽车、AI人工智能、半导体、重大装备、生物医药等高端产业的升级。