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前言
在之前发布的《住房市场研究框架及长三角区域概览》专题报告中，我们总结出 中国房地产的发展不再全国一盘棋，而会出现明显结构分化，新建住房将集中于 经济增长快、人口流入的高能级城市、都市圈、城市群。
由于分析各家房企长期 深耕和战略布局的重点城市基本面，有助于判断公司未来的发展潜力，我们计划 推出专题区域研究系列报告，并以长三角区域作为首发。 在上述的开篇报告中，我们已经分析了长三角区域对全国房地产市场的重要性， 并概述了长三角及其核心城市的宏观基本面及房地产发展现状。我们对比了上海 与其他长三角区域的核心城市（杭州、苏州、南京、合肥），显然上海不论人口 还是经济体量均远远超出普通的地级市。
本篇报告着眼于上海房地产市场解读， 主要分析上海与其他一线城市的宏观经济及房地产市场基本面差异，再拆解上海 新房、二手房市场的成交结构及趋势，并结合相关政策影响梳理上海历次房地产 周期，以期呈现上海房地产市场发展面貌。
上海宏观经济指标及房地产市场表现优秀
上海经济指标及房地产市场规模在长三角乃至全国的占比均较高 上海经济发展水平一直较好，不论与长三角地区还是与全国水平相比，经济指标 以及人口吸引力均表现优秀。
2022 年，上海 GDP 为 4.5 万亿元，虽然受疫情影响， 2022 年 GDP 实际增速-0.2%，但绝对规模依然碾压其他城市，依旧保持全国第一； 2022 年，上海常住人口为 2476 万人，近十年来都在 2450-2500 万区间内波动； 2022 年，上海人均 GDP 达到 18.0 万元。
上海与长三角地区对比：2022 年，上海 GDP 占长三角地区的 15%，常住人口占 长三角地区的 10%，人均 GDP 是长三角平均水平的 1.5 倍。虽然上海 GDP 占比 较 2006 年有所下滑，但人口吸引力仍较强，人均 GDP 倍数近十年基本稳定。
上海与全国市场对比：2022 年，上海 GDP 占全国的 3.7%，常住人口占全国的 1.8%，人均 GDP 是全国水平的 2.1 倍，优势虽较早年有所收窄但依旧明显。
从房地产市场规模来看，上海作为单城市表现靓眼，2022 年也实现了量价齐增。 2022 年，上海商品住宅销售金额为 6938 亿元，同比+14%，相比之下全国商品住 宅销售金额同比-28%；上海商品住宅销售面积为 1562 万㎡，同比+5%，相比之下 全国商品住宅销售面积同比-27%；上海商品住宅销售均价达到 4.4 万元/㎡，同比 +8%，相比之下全国商品住宅销售均价为 1.0 万元/㎡，同比-2%。
上海与长三角地区对比：2022 年，上海商品住宅销售金额占长三角地区的 19%， 商品住宅销售面积占长三角地区的 7%，上海商品住宅销售均价是长三角平均水 平的 2.9 倍。虽然销售规模占比不及 2010 年前，但已回归至受“棚改货币化” 影响前的水平，同时销售均价的分化也越来越剧烈。
上海与全国市场对比：2022 年，上海商品住宅销售金额占全国的 5.9%；商品 住宅销售面积占全国的 1.4%；上海商品住宅销售均价高达全国均价的 4.4 倍。 上海对比全国的变动趋势与上海对比长三角的情况一致。
上海宏观经济指标多维度领先其他一线城市 上海不仅在对比长三角地区和全国市场时表现突出，即使跟其他一线城市相比， 在宏观基本面层面也多维度领先，排名基本上非一即二。考虑到上海在 2022 年 受到疫情冲击较大，我们以 2021 年数据作为参考。
GDP 总量：2021 年，上海 GDP 为 4.3 万亿元，位居四大一线城市之首，北京排 第二，GDP 为 4.0 万亿元，而深圳、广州 GDP 分别为 3.1 万亿元、2.8 万亿元。 从产业结构分析，上海第三产业占 GDP 比重为 73%，仅次于北京 82%，而广州、 深圳占比分别为 72%、63%。
人均 GDP：考虑到常住人口数量差异对 GDP 总量的影响，我们比较各一线城市 的人均 GDP 指标。2021 年，上海常住人口为 2489 万，位居第一，北京、广州、 深圳 2021 年常住人口分别为 2189 万、1881 万、1768 万。从人均 GDP 维度看， 上海以 17.4 万元位居第二，仅次于北京的 18.4 万元，深圳、广州紧随其后， 人均 GDP 分别为 17.3 万元、15.0 万元。
人口结构：2021 年，各一线城市城镇人口占比均超 85%，上海 89%仅次于深圳。 虽然上海和北京落户政策最严苛，但上海户籍人口占比 59%，仅次于北京。
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