五一放假前一晚上，证监会、发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs ）试点相关工作的通知》。
虽然只是部委的一纸通知，却有石破天惊之力。在一定程度上，标志着中国持续三年多的去杠杆时代结束了，给“大基建”加杠杆的特别通道，被贯通了！资金，将从资本市场滚滚而来。
一、REITs是什么
其实这份通知文件的REITs，并不是教科书上的定义，而是具有特指的含义：它采用的是“公募基金 + 单一基础设施资产支持证券”的产品结构。
举个例子：
一个高速公路项目，投资了100亿元，公路长度是300公里。投资方是一个城市的企业“甲公司”。
甲公司把这个高速公路项目及其收益打包，做成一个“基础设施资产支持证券（ABS）”。
然后委托一家符合资格的券商或者基金公司，通过公开募集的方式，发行主要针对这个高速公路的投资基金。
基金募集完成后，全额购买这个高速公路的ABS，也就等于把这个项目100%股权、特许经营权都装入了公募的REITs。
这个公募REITs持有人，可以享受这个高速公路项目的收益，其REITs份额在交易所交易。
按照文件精神，甲公司至少自持20%，也就是甲公司可以套现80%，即80亿元，投入到下一个大基建。
公募REITs优先支持的大基建项目包括：仓储物流、高速公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等传统大基建，也支持信息网络等“新基建”。
二、保经济发展
公募REITs的出现，也印证了我之前的说法：新基建无法单独支撑中国的经济增长，传统基建范围更广、拉动力更强。
所以，公募 REITs 毫不避讳地把传统基建放在首要地位。
当然，公募REITs发行量最大的地区，基础设施更新就最快，其城市价值提升也最快，房价上涨也最快。
通过公募 REITs 的渠道，把资金引入大基建领域。
而对于大基建项目和具体的企业，公募REITs的出现有利于它们“降杠杆”。因为这种融资方式不同于银行贷款，不会提升企业的债务率。
而且这相当于把“呆滞”的固定资产投资金融化、证券化了，增加了其流动性。投资者可以坐等分红，也可以通过交易所卖出赚取差价，因此是共赢的局面。
所以，公募 REITs 是一个巧妙的金融设计，而且从试点方案看，监管层有意让产品变得单纯、透明。一个公募 REITs 对应一个大基建项目，不会产生资金池的弊端。
三、大基建“加杠杆”
非常时期，之所以要推出公募REITs，主要还是想为大基建“加杠杆”。
之前，每当提到大基建，大家就想到地方债、地方融资平台。通过这两种方式投资大基建，会给地方融资平台造成沉重压力。而走社会化融资的渠道（比如公募 REITs ），可以大大拓展资金来源。
但这也带来一个重要的影响：有效益的大基建项目，才能拿到市场化的融资。而有效益的大基建，往往在经济发达地区，有人口竞争力的地区，市场化程度高的地区。
所以，公募REITs一定会加剧地区之间的差距。让经济发达地区的基础设施越来越好，让他们更能吸引增量人口，最后带来强烈的马太效应。
目前基建蓝筹与消费、科技、医药板块巨大的估值差，基建板块的投资价值是比较显著的。
如果还要打一个比方的话，基建板块就像“一堆干彻底的柴”（周期向上、估值底部），基础设施REITs就是那一丝“火光”，而宽松的流动性就像一片“晴天”。
建议关注中国交建、葛洲坝等运营资产规模较大的基建企业，推荐中国中铁、中国铁建和中国建筑。
所以还是那句话：你如果投资不动产，一定要去“有显著人口增量的、高级别城市，及其都市圈”。
如今，撬动经济的杠杆已经准备好了（资产证券化），支点也已经找到（中心城市 + 大基建），就等着大干快上吧！