//@StarringLu:回复@LL96:总体来说，物业是房地产后周期的重要市场。
从商业模式上看，轻资本，长合约，现金流稳定且长期确定，缺点在于老盘提价的逻辑并不完全顺畅。长期看，物业管理服务的毛利率会因为人力成本的提升和老化维护成本的提升，随着存量项目的平均楼龄增大而缓慢降低。
发展空间还是比较大的：
从面积发展空间上看，存量几百亿方的地产物业面积，每年17亿方的增量，空间还是很大的。而现有龙头物业公司也就是几亿方的在管体量，集中度提升空间很大。
从业态发展空间上看，从原来的主要住宅物业，向商写物业、公建物业、城市管理物业等方向拓展。
从业务发展空间上看，无论是业主增值服务还是非业主增值服务的种类和渗透率都在不断提升。
上市物业公司增速很快，主要有以下几个原因：
（1）之前是地产的成本部门，现在独立，有了自己的战略，利润也能滚存发展
（2）不仅承接母公司资源，还进行第三方招投标拓展，项目合作和花钱物业并购
（3）挖掘增值服务业务
（4）项目密度增大，科技系统投入，使得短期毛利率上升和管理费用率长期下降


对物业股的投资建议主要从：业务结构的含金量、增长模式的含金量和估值 等角度综合选择。