二手房东是一个古老的行业，这个行业一般的商业模式是将房子低价租进来，装饰运作一番再转租出去赚取差价，千百年来亘古不变。
不过现在流行的是用互联网打法颠覆传统行业，所谓的互联网打法就是：先烧钱抢占市场，让用户形成粘性，再涨价收割。中国互联网行业无数次验证了这套打法。
互联网思维来到传统的租房行业，创造了一套颠覆式的商业模式“高收低租、长收短付”。长租公寓运营方以高价从业主手中收购房源，低价出租给租户。听完觉得长租公寓是做慈善的，关键在于后面半句，向业主付房租是一月一付，但对于租客，通过一次性付款有优惠诱导租客一次性支付一年期的房租。如果租客一次性拿不出去钱也没有关系，长租公寓还会引入第三方金融机构以租金贷的形式一次性把租金拿到手，租客每月向金融机构偿付贷款就可以了。长租公寓方拿到一大笔钱后，进可扩大规模，获取更多房源，退可远走高飞，拍拍屁股走人。
今年在疫情的打击下，已经有近20家中小型长租公寓公司倒闭跑路。最近，关于国内第二个长租公寓公司--蛋壳公寓破产的新闻传得沸沸扬扬，于是乎，我认真看了一下他的财报，觉得确实离垮不远了。
一、不赚钱，而且越来越不赚钱。
蛋壳公寓收入持续增长，从2017年的6.65亿到2018年26.75亿，到2019年的71.29亿元，以成倍的速度增长。但这种增长是一种不健康的增长。财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓亏损额增长迅猛，从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，公司又亏损12.30亿元，单季亏损创下近年新高。
二、不但净利润上不赚钱，而且毛利率持续走低，毛利率从2017年的22.09%下降到10.23%。主要是因为公司向二线城市导致客单价下降。
2019年蛋壳进军重庆、西安、苏州、无锡等二线城市。二线城市虽然房源获取成本低，但营运成本、装配成本与一线城市几户无差别，由于客单价下滑导致在二线城市很难赚到钱。
随着向二线城市扩张的步伐，蛋壳公寓的客单价一路下滑，进而压缩利润空间。至2019年底，蛋壳公寓每间房月均可赚取的差价仅为584元，较2018年同期跌了近2成。
三、不赚钱的同时，公司的经营性净现金流也是一直为负。亚马逊、京东多年利润为负但能持续经营的原因，在于公司利润表虽然不赚钱，在经营性现金流上为正，只是将赚的钱投资出去了。
公司连续3年经营活动产生的现金流量金额为负，2017年、2018年、2019年分别为-1.15亿、-11.64亿、-19.11亿。公司主要靠借款、股权融资输血维持经营。
四、公司资金很紧张。
最直观的对比可以看到公司账上现金远小于负债规模，但是，这些账上的钱有多少属于公司的都不好说。
根据公司2019年财报，公司账上现金6.85亿，另有一个科目受限制的现金（主要为租金贷对应的保证金、银行贷款的保证金）。看看公司的负债科目，账上有租客的押金6.05亿、收到租客押金6亿元基本都老老实实交给房东，资产科目中归属房东的押金有6.08亿。租客预付租金9.7亿元，但付给房东的预付租金只有2.23亿，符合长租公寓长收短付的商业模式，根据年营业成本测速后面每个月要付给房东5.3亿元租金，公司压力非常大。另短期融资中有27亿的租金贷，这是将租客应该按月付的租金由金融机构付给蛋壳公寓，每个月由租客承担贷款的月供。在收了这么多钱后，公司账上只有6.85亿元，如果房东、租客一挤兑，要求退款退房，公司经营将岌岌可危。 $蛋壳公寓(DNK)$ $青客公寓(QK)$