$香港信贷(01273)$ 壹號專題 銀行撐財仔　炮製「按中按」炸彈

壹號專題 銀行撐財仔　炮製「按中按」炸彈

今年財仔數目達一千間，比過去兩年多出兩成。惟本刊按照這些財務公司的註冊地址上門，發現有些竟在商場死角，枱櫈封塵；有的長期拉閘；有的還在唐樓天台，更有公司走出三名神色凝重的大漢招呼記者。

壹號專題銀行撐財仔　炮製「按中按」炸彈

金管局近期罕有地連續兩星期，對銀行貸款情況表示關注，尤其是當局管不着的財務公司（俗稱財仔），懷疑銀行借錢予財仔再濫借出去，令已收緊的按揭風險加劇。

自從辣招一出，銀行按揭生意無啖好食。本刊調查發現，原來近期銀行界新興了一種叫「 sub-mortgage」（再按）的按揭模式。當業主把物業抵押給財仔借錢後，財仔會將手上一籃子物業捆綁，再抵押予銀行借錢擴展業務，形式就如「按中按」。其中在物業一按市場極進取的財仔康業信貸及 GIC環球信貸，大造這類「再按」；幕後泵水者，竟是東亞銀行（ 23）。亦即東亞兜個靚彎，便繞過了金管局，大模廝樣在樓按市場搵食。

現時猶如「港版影子銀行」的財仔，已開到成行成市，名字千奇百趣，如「疊水」、「醉瓊樓」等，辦公室是唐樓天台或商場死場一角。究竟底子是否豐厚、財政是否穩健，往往爆煲才知。

記者翻查土地註冊處資料，發現部分經由財仔造一按的物業，註冊記錄上出現「 sub-mortgage」的字眼，記者問過多名資深銀行家，及前線的按揭職員，大都表示聞所未聞。一名不願透露姓名的財仔說， sub-mortgage（又或 sub-charge，再按），近期才在物業市場上出現。與二按不同之處，是「二按」經由業主，將一按後的物業向財務機構抵押借錢，但「再按」卻是由借出一按的財務機構，再抵押物業給同行借錢，猶如「按中按」，業主不涉其中，可以毫不知情。

業主懵然不知

在眾多 sub-mortgage中，以東亞銀行造得最多。記者在西貢一獨立別墅找到業主 Gloria Law，她今年三月以一千五百多萬，買入這個背山面海的別墅一個單位自住，並於同月向財仔 GIC借一千二百萬元樓按。根據金管局按揭指引，這類千萬豪宅，銀行最多只可借五成，不受監管的財仔，則借幾多都有！羅小姐便借足八成。只有三十多歲，打扮入時的羅小姐說：「搵 GIC都係貪方便，夠簡單。見佢賣咁多廣告唔會有咩古怪，但利息貴銀行六釐！」

按土地註冊處資料顯示， GIC在今年六月，再將這物業連同豪宅紀雲峰及元朗工廈等，共七個由其他不同業主持有的已抵押物業，再抵押予東亞銀行，亦即 sub-mortgage。記者向羅小姐透露此情況，她驚訝地表示毫不知情：「真係㗎？」她更乘機向記者投訴 GIC：「我唔知！而且我一直同佢哋講想借一千萬，點知到簽約時，先知佢哋預備咗一千二百萬，氹我借多啲﹗」

○八年才成立的 GIC，創辦人是只三十歲出頭的王瑤，本來在摩根大通做 banker的她，向親友借來一千萬創辦 GIC，幾年間總貸款額已逾三億，更計劃上市。

對毫不知情的羅小姐來說，「大鑊」之處，是若果 GIC走佬或財困，東亞銀行有權收樓。翻查 GIC與東亞簽訂的 sub-mortgage合約，其中一項寫明，假如 GIC違約，作為借款人的東亞，可要求物業業主即時還清按揭，或由東亞把該按揭賣出。持有抵押品（物業）的東亞，身份便如物業擁有人，最終要買要賣，由東亞話事。大律師陸偉雄說：「普通嘅按揭，業主只有一個債權人，再按就變咗兩個債權人，一齊凌駕於業主。銀行有需要，絕對有權沒收物業，當然情況較少見。」

記者找到 GIC的王瑤回應，她聽到 sub-mortgage字眼即表示：「唔答呀，你都睇到啦，我只可以講唔否認。」但她表示大家不要一刀切：「大家聽到物業按揭，就覺得我哋係壞人，政府又覺得係我哋 support咗個樓市，我可以講借錢嚟炒樓嘅人，少過百分之五，好多人都係要借嚟生意周轉。政府喺中小企方面做得唔好，叫 HKMA（金管局）同我哋傾吓！」

合約內寫明，假如 GIC違約，作為借款人的東亞可擁有該等物業。

記者找到一批 GIC承造一按的物業名單，再從這批物業於土地註冊處的資料，發現 GIC把該批物業，再抵押予東亞，並簽有這份「再按」Sub-Mortgage契約。

形同次級債

另一間大造「再按」的，還包括財仔康業信貸，同樣是把手頭一按物業「再按」予東亞銀行。債仔的「身世」更複雜，部分業主曾把物業三按甚至四按。其中觀塘裕民中心低層的業主郭先生最誇張，物業曾按予財仔及時雨、匯龍、 GIC、康業等，一個單位前前後後、反反覆覆按足十次！最終財仔康業「再按」予東亞；若果樓市掉頭加息，東亞就形同攬住一批「次級債」，而這正是金管局關注所在。

再加上東亞與財仔的再按合約中，並無寫明貸款形式，原來銀行若以工商貸款（ commercial loan）形式，收下抵押品借錢予財仔，便可繞過金管局對住宅物業按揭的規定。據一名財務公司老闆說：「東亞有問過我要唔要錢。我借幾多出去俾個客，東亞可借出其中八成。一層樓值一千萬，我借足十成俾客，東亞就借八百萬俾我，利息只係高過同業拆息少少！」如何界定貸款性質，屬銀行內部指引，亦即又是銀行自己話事。本週一，本刊把 sub-mortgage情況告知金管局，發言人罕有地發出聲明：「銀行如果提供資金予財務公司進行按揭，而這些財務公司又不依金管局指引進行貸款，可能減低審慎監管的效力。這做法並不理想，所以不鼓勵銀行提供資金予這類公司進行按揭。」

上週四東亞銀行公布中期業績，個人樓按業務按年增長百分之零點二，然而香港工商金融的借貸增長卻高達百分之十，金額逾一千億，記者於業績會後，詢問副行政總裁李民橋有關樓按的表現，他說：「樓按業務固然無增長啦！」記者再問他有否借錢俾財仔造樓按，他表現謹慎：「我哋有嘅，不過唔係造二按嗰啲囉。」本刊本週一再向東亞查詢「再按」情況，發言人表示：「不論那一類型機構，均會詳細評估財務狀況、前景等，會嚴守金管局指引。」

外貌年輕、住在西貢獨立別墅的業主 Gloria Law，向 GIC借一按，金額達一千二百萬元。 GIC把其物業在三個月後再按予東亞，她驚訝地表示毫不知情。

申請放債人牌照門檻甚低，亦無最低資金要求；走在街上或查看報紙的分類廣告，可見財仔開到成行成市。（陳浩樂攝）

財仔門檻低

事實上，金管局多番出招收緊物業按揭成數，令銀行生意大減，客仔轉而幫襯財仔，令後者開到如雨後春筍。根據公司註冊處的財仔名單，財仔名字光怪陸離，如「疊水發展」、「醉瓊樓」、「香港城市貸款集團」及「蛟龍集團」等。其中一間華泰財務，註冊地址為深水埗唐樓六樓，上到去該唐樓原來只有五層，六樓是空空如也的天台；喜喜財務的報址是元朗一個商場鋪位，但鋪位枱櫈鋪上厚厚灰塵，另外的財仔老闆由報住山頂到粉嶺公屋都有，相當參差。

跟財仔借錢買樓原來很簡單；記者曾以客人身份，致電 GIC環球信貸，表示將買入一層五百多萬的住宅單位，並佯稱這是第二層樓，銀行最多只借五成，但記者希望可以借足八成，職員答道：「無問題㗎！我哋亦無須入息證明，你只須要交住址證明，同臨時買賣合約，一個星期就批到㗎喇，利息約十二至十五釐。」 GIC近來在各大媒體大賣廣告，標榜「用心為你做好物業貸款」，還有「八分鐘即批熱線」，幾分鐘就知初步審批結果，雄心壯志搶佔樓按。另外亦有財仔，標榜內地人不用有香港樓作抵押，亦可借貸。

近年放債人牌照數目逐年上升，由兩年前的只有七百多個，至今有逾一千個牌照。根據金管局數據，有四、五十家財務公司與銀行有貸款業務往來，截至三月底，財務公司的貸款總額為三百億元，其中八十億元屬於樓按。做財仔，只需要申請放債人牌照，並由警方進行背景審查。牌照批出後，警方的監管只在於財仔是否涉及高利貸，對於註冊資本或資本充足率等，都沒有規定，即是注資一蚊都可以做財仔！又沒有相關機構進行持續性監管，令財仔如內地的影子銀行。若遇上樓市急跌，勢將成為香港金融的一個大炸彈。

上週四公布業績的東亞銀行，表現理想，上半年純利按年中期增一成三。年報顯示，樓按雖無增長，但工商金融貸款卻按年升近一成，主席李國寶「飲得杯落」。（關永浩攝）

GIC創辦人王瑤，只有三十多歲，本來在摩根大通做 banker的她，○八年向親友借一千萬創業，幾年間總貸款額已逾三億元。（《蘋果日報》圖片）