雅戈尔财报读后感（5）：温州未来城毛利率
财报出来后，和预期差距较大的是地产板块的利润率，之前雅戈尔地产板块的利润率稳定在20%以上，而这次财报的地产板块利润率只有8.9%，出了计提影响之外，温州未来城毛利率只有12.33%，这和个人之前的预期差距较大。看了数据之后的第一反应是可能雅戈尔和宝龙之间的交接有些抽屉协议？但仔细梳理数据之后，觉得应该没有暗箱操作，最直接的原因是地产不景气大环境之下，售价下跌造成的影响，具体到温州未来城来说，明面上的售价并没有明显下跌，但地产项目曾经带来重要利润贡献的车库等建筑面积有可能作为赠品了（买房送车位，变相打折，不知道有没有熟悉温州未来城的投资人核实一下是否是这个情况）。这可能是造成个人之前预期的毛利率和实际毛利率差距的主要原因。下面结合数据展开说一下：
温州未来城1号（麓台里）项目用地88,662.13平米，计容建筑面积359382.54平米，财报显示项目已竣工，实际可售面积299,764.41平米，预售面积209,446.56平米，结转面积209,446.56平米，结转收入金额598,512.41万元（均价2.86万元/平米），待结转面积90,317.85平米，按预算价格估算货值258,091.39万元，合计货值约85.66亿元。整个项目的计划投入金额为79.43亿元，实际投入估计为76.25亿元。
换一个角度看未来城项目的货值，从温州地产官方网页可以查询到未来城一共开了6期：
第6期：19381平方米，价格31980.00元/㎡，货值 6.198亿元
第5期：20740.76平方米，价格31439.00-35420.00 元/㎡，货值 6.727亿元
第4期：27628.27平方米，价格29867.00 元/㎡，货值 8.252亿元
第3期：30601.26平方米，价格31820.00-42158.00元/㎡，货值9.981亿元
第2期：13223.89 平方米，价格30068.00元/㎡，货值3.976亿元
第1期：146342.47平方米，价格34300.00元/㎡，货值50.194亿元
合计：257917.65平方米 货值85.328亿元
综上，温州未来城货值（能收回的资金）约86亿元，项目的毛利约10亿元。平安回收资金，算是一个喝汤的大项目。
地产项目确实很难准确评估，原来以为可以吃肉的温州未来城毛利率只有12.33%，而原来以为只能喝汤的兰州雅戈尔之星毛利率接近40%。在大家为活下去而努力的大环境下，雅戈尔的地产项目少赚一点能将资金顺利回收就算成功了。