房地产存货会计知识求教
这几天经常刷到万科的消息，想起来梳理一下雅戈尔地产的存货，发现需要一些专业的会计知识才能完全弄清楚。我描述一下我对存货的理解及疑惑，期待熟悉房地产会计知识的球友（特别是会计专业人士，例如财务小兄弟 @一枚财务 ）予以指点，谢谢！
在雅戈尔的财报中，专门列表了房地产存货（如下图），明确了房地产存货包括三块，分别是开分成本、开发产品、拟开发土地。
其中拟开发土地很容易理解，应该就是当初拍地的成本，例如集士港养老地块就是当初以328,572,920.06元拍下的81,712.00㎡建筑用地，拟开发建筑面积183,597.00㎡，合计每平价格约4021元，楼面成本每平约1790元，这个价格是雅戈尔建普济医院，政府给的优惠价，随着今后地铁的开通（这块地就在地铁出口附近）、医院开业（这块地就在普济医院隔壁），集士港养老地块基本不存在亏损的可能（在财报上显示没有跌价准备）；雅戈尔的另外一块拟开发用地慈溪长河地块情况也类似，172,336,756.07元拍下的139,893.00㎡建筑用地，拟开发建筑面积183,514.00㎡，合计每平价格约1232元，楼面成本每平约939元，这个成本就是盖猪圈也亏不了吧？题外话，这个慈溪长河地块是否就是地处杭州湾的绿雅苑？另外，雅戈尔在云南还有一块地，应该是汉麻产业用地置换的，成本也是非常低，但并没有在22年的年报上出现，估计是因为那块地是和别的公司共有（各持50%权益），所以没有进表。总之，对于地产存货中的拟开发土地很容易理解，而雅戈尔在这一块基本没有任何潜在风险，倒是有一些值得期待的潜力，极低的价格持有的土储，说不定啥时候盖别墅或猪圈能赚好几个钱。
地产存货中的“开发成本”也比较容易理解，百度了一下，就是“在房地产业中，开发成本是指用于购买土地、进行规划设计、建设和装修等各项工作所需的费用。这些费用包括土地购置费、建筑材料费、劳动力费用、设计费用等。开发成本是房地产企业生产过程中的一项重要成本，它直接影响到房地产项目的盈利能力和市场竞争力。” 我的理解，开发成本差不多就是在建工程，以雅戈尔22年的财报中地产存货开发成本为例（如下图）：
我的理解，表格中每个项目的开发成本就是公司实际投入的金额，如果销售价格高于成本，差额就是项目的毛利，如果销售价格低于成本，差额就是亏损。这块存货的风险主要看公司是否能以高出成本的价格卖出房子，售价越高利润越丰厚。虽然，雅戈尔在报表上对货值13,396,957,471.78元的开发成本存货做了50,476,945.08元的跌价准备，但根据我一直在跟踪的表格中几个大项目销售价格及去化率，个人认为这些存货基本不存在亏钱的可能，麓台里（温州未来城壹浩号），江上云境，星海云境，都是赚钱的项目，其中麓台里应该是赚大钱的项目。
我有些疑惑的是存货中的“开发产品”，我大概理解这块指的是已经验收，达到交付条件的的现房。22年财报中列了20多个项目，合计1,558,693,348.55元，而且如前面图1中所示，准备的跌价高达414,929,624.37元，跌价准备占存货总额的26.62%，难道雅戈尔做好了7.5折清库存的准备？ 我的疑惑是在“开发产品”这个存货列表中，是怎么计算成本的？是和前面“开发成本”一样，按实际投入的成本（买地，建筑等）计入存货货值吗？相关的另一个问题，预售的房子是否计入存货中，如果计入，是列入“开发成本”还是“开发产品”？是按实际成本，还是按预售金额计入列表？
期待有地产专业会计知识的球友解惑，也期待有雅迷们参与讨论，谢谢！