地产行业的挑战和中南建设的后劲

2021年4月27日晚， $中南建设(SZ000961)$  发布2020年度财务报告，营业收入786亿，增长9.4%，净利润71亿，增长70%，净利润率逆势提升的表现超出市场预期。当然大家对项目投资收益，未来项目结转的利润影响等等也有很多讨论，目前在整个行业受政策调控转型过程中，任何企业一期的经营数据可能很难判断未来持续的经营情况。

带着学习心态，有幸于7月16日参与了 #雪球调研团走进中南建设#   的调研活动，在此感谢雪球调研团的组织和中南建设公司的接待。调研行程安排的非常充实，通过此次调研，对于行业当前的情况和中南建设的经营发展有了更加深刻的认识。

从行业来说，地产目前主要面临解决三大挑战。

一是资金面的定向收紧带来的融资挑战

从项目周期看，房地产项目融资主要分取得资质前的融资（前融）和获得资质后的融资。过去几年，来自国家金融管理口的政策，对于项目融资管理越来越规范。

由于同质化、土地充分竞争和低进入门槛，过往顺畅的融资渠道使得通过以资金杠杆来追求项目利润比以经营高效取得回报要容易的多。但是在融资切实得到规范的情况下，行业有望进入周转和利润兼顾，需要通过非金融手段来想办法驱动经营价值提升。

 二是“三条红线“达标之下的经营挑战

房地产企业面临的“三条红线”是地产降杠杆的供应端政策，在需求端就是限购限贷打击各类违规炒房行为。

从2020年报表已经可以看到，一个影响是全行业合同负债增速放缓，从今年开始，全行业营收增速亦将放缓。以合同负债/近1年营收数据做为业绩保障度来评估，2020年有明显下降趋势。二是销售集中度提升，去化改善，在降档过程中，可以说具有较强快周转能力的房企，疼痛感能稍微轻一些。三是全行业投资增速回落，这个也会较大影响未来3年的开发面积。

 三是“两集中”对土储模式的挑战

“两集中”政策具体指：针对22个重点城市实施“两集中”同步公开出让，1）集中发布出让公告：原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布年度公告的发布时序安排；2）集中组织出让活动：同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应连续集中完成拍卖活动。

从行业专家历次解读下，两集中政策具有多重政策意图，具体对房地产企业来说，最大挑战就是对以往土储模式的改变而带来竞争格局的影响。在以往情况下，基本上是招拍挂之外，各个企业八仙过海，利用自己的优势，与地方政府的经济发展相结合，共同完成发展目标的共识下降低土储成本，所以形成了商业勾地，文旅勾地等等创新模式。新政策带来的改变是地块出让价格更透明，开发前资金投入的要求更高，然后就是双限之下开发难度比以前高。并且在很多城市探索的“竞配建”和“摇号”模式下，可以说以往积累起来的土储经验基本无法发挥。

尽快适应新的土储模式，是地产企业的挑战。

在三大挑战背后可以明确的是，地产依然是参与中国经济发展的重要领域，是GDP的主要组成板块。从国家政策调控的出发点，方向指引也非常明确：健康发展，优胜劣汰。目前从资本市场到行业内部，是一个冰火两重天的态势，整个资本市场对于地产行业的投资预期非常悲观，而行业内部的看法是：肯定有压力，但发展的空间也是有的，并不悲观。调研过程中，公司董秘梁洁先生坦言地产行业依然还是一个不错的行业，是一个资本在净流入的行业。

对于后地产时代，中南的后劲比较足。

即要保证在规定期限红线降档达标，又要在土储和融资政策调整下实现经营不滑坡，每个地产企业的考虑都有所不同。中南建设发挥自身在建筑，区位，经营方面的优势，通过快周转，优化区位布局，降低费用率来实现政策挑战下的经营发展。

快周转是中南的看家活，从建筑施工干起来的中南建设团队，对于效率的追求历来优于同行。从土储开始到项目经营，都将周转放在重要考核位置。例如大家聊到中南未来是否考虑布局像南通彩虹漾这种大型商业综合体时候，苏沪区域公司周总表示，彩虹漾的成功证明公司是有现代化城市建设能力的，对实操盘来说，具体的开发规模还要考虑很多因素，例如资金，周转等等，“我们特别看重周转速度的”。

区位布局上，围绕南通向外扩展，目前重点布局长三角区域二三线城市，聚焦珠三角及中部区域人口密集核心城市。通过招拍挂、收并购等多种方式进行投资布局，已经储备了一批相当优质的项目，建立了显著的土储优势。中南建设去年新增了107个项目，新增建筑面积1523万平方米，平均地价约5002元/平方米，地价水平较2019年平均水平进一步下降，且新增项目多在常州、南京、苏州、南通等经济发达的长三角城市。投资成本进一步优化的同时，也锁定了未来的利润空间。

2020年也是中南建设运营效率继续体现的一年。三费低于行业平均，占比为14.6%，且下降1.1个百分点。管理费用率3.59%，降幅一成以上。用梁总的话说，公司一直坚持“稳增长、出利润、优报表”的经营思路，让企业的经营管理红利不断释放。对于卓越经营，公司管理层表达三层意思：一是产品标准化，二是迭代TOD，CBD等产品进行升级提高竞争力，三是进一步加强经营指标的考核，坚持快周转，扩大代建业务。

随着2020年末，公司降档至黄线后，2022年实现绿线目标。同时也会优化负债结构，尽快提升信用评级，积极做好负债端成本的降低。

根据2019年期权激励计划，2021年行权的指引目标为净利润90亿，有球友问到2021年股权激励能否实现，管理层坦诚，面对目前的行业发展，比以前肯定要难不少，但是也会努力完成。

在调研的过程中，还实地考察了开发中的楼盘和多个项目。

对于这次调研，个人收获比较大的地方在于对地产行业目前的现状有了更深刻的认知。监管政策和经营环境在快速改变，所以行业的变数一定是存在的，预计这种变化和不确定性要持续到2023年，在这个过程中，优秀的企业一定能更快的适应环境，取得下一赛程的门票。

对于投资来说，不妨多观察，多了解，多做深入调研，行业的发展既不会一蹴而就也不会戛然而止，投资的机会也一定留给有充足准备的球友。

再次感谢调研TV @雪球调研团  ，感谢工作人员的全程照顾，以及中南建设各位领导的交流沟通和讲解。

顺便吐槽一下最近的天气，去的时候晚点6小时，回程晚点4小时，简直要吐。大家暑假出行还是尽量选择高铁。