“东直门当代MOMA运行13年，在我们不断探索的过程中，产品已经完成了标准化。在这个过程中，艰难困苦都出现过，甚至是自讨苦吃，很多时候不被外界所理解。但是我认为做这个事情，冒一点险是值得的。当我们度过最难熬的初始阶段，就开始快速成长，发现原来也没有想象的那么苦、那么难。我们现在已经不断地分享经验，激励别人，然后去寻找更大的挑战。这个苦功夫、笨功夫，也许就是修行吧。”
这是当代置业张鹏总裁在接待雪球调研团交流时推诚置腹的一番话。可以看到，过去9年，当代置业营业总收入从15亿达到146亿，年复合增速29%。总资产从78亿增长至685亿，预计2020年达到750亿。员工人数从2010年的不到500人，达到目前的超过2000人。
正如张鹏总所言，在企业不断发展的过程中，也是不断的面临新的问题。过去20年，中国房地产新房交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。但是未来呢，还会有这么高的增速吗？自2017年行业老大万科发布“白银时代”以来，中国房地产市场的竞争显然在加剧。2020年初新冠疫情蔓延，房地产销售、开工施工均受到影响，在此背景下，国家中长期调控目标明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，预计“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”仍为政策主旋律。
上图：讲解企业绿色和蓝色发展战略
张总介绍到，作为一个地产商，大家在转型、升级、运营、开发过程中，涌现了很多新的思考，当代也是如此。“我们叫做全生命周期的产业家园运营，这里面的内涵就非常丰富了。也就是围绕着我刚才说的绿色科技的建筑产品，我们做全生命周期的商业模式。比如小孩的教育，我们现在在全国也有40家幼儿园，比如说长租公寓、绿色酒店、联合办公，还比如说屋子里的空气治理、绿色健康人居，都是围绕着地产和空间的产业布局，这就是用蓝来代表的产业协同的方面。“另外还有绿色元素，就是当代这20年来一直做的绿色科技产品，北方供暖、制冷，南方除湿、制冷。不同的技术路线要越做越前沿、越领先，把绿色科技的“护城河”作为地产的核心竞争力、差异化竞争力，长板越来越长，来形成当代的综合优势的一部分。
产品策略：极致的差异化追求。
在这次调研的第一站——通州万国城MOMA项目中，我们也深刻的感受到了当代置业产品的科技硬实力。
当代置业将项目分为“当代MOMA”，“当代著MOMA”，“当代阅MOMA”，“当代城MOMA”四个标准化的产品系列，分别代表了顶级，高端，品质和复合功能产品线。通州项目属于高端产品线。
通州项目的布局蕴含了当代置业产业协同的理念，从区位优势看，随着北京市政府和首都行政功能的分离，通州的区位优势明显，通州万国城MOMA项目综合了绿色、科技、健康建筑的特色，延续了公司绿色科技住宅的标准，同时参考美国WELL建筑标准、绿色建筑设计三星标识及绿色建筑运营三星标识设计建造。
通过天棚辅热和地热系统，项目可以做到无空调和地暖交付，且全年室内达到22℃-26℃的最佳适宜温度。
上图：天棚辅热和地源热泵系统和智能安防系统
全社区采用AI级的智能安防系统控制，全部实现刷脸识别，无接触式入户。并且先进的智能控制系统能够对业主的危险动作进行智能识别，提前干预。
北京东直门的当代MOMA项目，2008年交付以来，地源热泵系统已经连续运转13个春秋，物业管理中心可以系统的监控到能耗情况。
上图：东直门当代MOMA地源热泵。
上图：物业管理人员使用的控制系统。
上图：能耗情况可以统计到年、月、日。
总体来看，当代置业对于环境友好，绿色能源的理念深入到产品的每一个涉及细节，例如新风系统，采用了下进上排方式，并且分户独立。室外窗户采用的外置铝板百叶窗，即能防止夏天强烈的紫外光，还有调温作用。从整个小区的设计规划来看，也是做到了人居理念的领先。
在交流过程中，张鹏总甚至敢于断言“今后地产商就是科技公司”。他认为产品的差异化，是竞争的法宝。房地产消费作为最大的消费市场，当代置业团队看好未来地产5年，10年，20年的发展前景，并且不惧竞争，底气就是来自于产品的竞争力。
土储策略：坚持长期主义
对于房地产企业的竞争，其中土地储备是重要的一环。过往以来，行业内的创新动作，大多在土储环节玩花样。
因为中国特殊的国情，房地产项目牵扯众多，上到国家的发展战略，地方政府的规划目标，及至用户具体的各种需求的牵扯，所以一个地产项目，很难说去360°的满足这些诉求，但是具体企业的土储策略，则决定了项目周期，资金效率，去化成本等等。
当代置业给自己的定位叫做：产业协同的土储策略。既希望能够以产业优势带动区位发展，提供就业，收入，生活的全方位舒适。
当代对于绿色科技的理解一直在演变进化，当代置业亦不再只是绿色科技住宅的开发商，而是站在城市的高度实现“绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期生活家园和产业家园”。
在产业协同的过程中，管理团队坦言，其实是有很多具体问题需要去面对，去解决的。“每个地方的政策都有不同，也不是说任何项目我们都有能力做成，是要评估的，我们也会给政府提供专业而中肯的建议。”张鹏总在交流中表示，“但是我们绿色路线的产品理念，和我们产业协同的发展思路，政府是很感兴趣的，认同感和接受度明显高于文旅，商业等项目，这些优势，能够给我们的产品带来溢价。”
我们这次参观的通州万国城MOMA项目，平均成交单价7.5万，据了解周边某头部开发商的楼盘，成交单价为6万出头。通州是双限区域，能够拿到较高备案价，也印证了产业协同的策略优势。
不仅是在北京，目前当代置业布局的外围城市，武汉，西安，浙江的项目，都有这样的优势。卜晓临总介绍，在湖北一个项目，当代置业的毛坯房的成交价格，比周边楼盘精装价格高出30%左右。
对于产业协同的拿地策略，有收益的一面也有提升的空间，张总坦言相对招拍挂来说，整个项目周期肯定要长一些，并且涉及到更多产业招商协调的问题。
对于年报中提及的代建业务，管理团队表示这个业务正在快速增长，特别是在南方地区，对于公司地热系统认可度很高，因为南方冬天没有暖气，空调又极不舒适。在代建业务的合作总，公司严格把控风险，不做融资项目。
企业文化：把员工当家人
当代置业的管理团队，有一种“家”文化的人文关怀。王强总说，无论物业项目还是地产项目，都需要全情的投入，员工对公司认可，公司将员工当“家”人，才能将工作做到极致，服务好客户，服务号用户。
上图：《风雨不欺少年郎》
在调研的最后，有幸获得张鹏总的签名新书《风雨不欺少年郎》。在回程中书读了一大半，我的感悟是，张总在繁重的企业管理之余，还能够经常反思自己，反思生活，形成了一种积极向上，豁达乐观的入世观。今天我们生活在这个充满压力与挑战，矛盾与迷茫世界，张总的思考给我一种活在当下，不惧未来，豁然开阔的心态，推荐一读。
关于此次调研的投资思考：
报名雪球这次调研，起源于自己覆盖的消费和医药领域基本上估值都很高，希望能够在估值较低的地产领域挖掘潜力标的，为以后的收益来源提前做好功课。通过此次调研，我认为当代置业产品的差异化足够，具有较强的竞争力，产业协同的土储策略，也符合未来政策支持的方向。目前当代置业已经完成了产品的标准化，企业基本面研究中，还需要追踪商业化的能力，张鹏总表示，“我们的产品已经很超前，未来在具体项目设计上，是要考虑市场接受度的”。
时代不断发展，人们对生活品质的向往也在不断提升。张总在调研的最后一直说，我相信我们企业目标的价值所在，请大家给我们一些时间，一定会有好的结果。
期待当代置业能够在后地产时代取得更好的发展，成为投资回报的典范。
再次感谢雪球，当代置业管理团队的交流与指导，受益匪浅。 $当代置业(01107)$ $第一服务控股(02107)$