知欲而行,静待花开时——当代置业调研纪要

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“东直门当代MOMA运行13年,在我们不断探索的过程中,产品已经完成了标准化。在这个过程中,艰难困苦都出现过,甚至是自讨苦吃,很多时候不被外界所理解。但是我认为做这个事情,冒一点险是值得的。当我们度过最难熬的初始阶段,就开始快速成长,发现原来也没有想象的那么苦、那么难。我们现在已经不断地分享经验,激励别人,然后去寻找更大的挑战。这个苦功夫、笨功夫,也许就是修行吧。”


 这是当代置业张鹏总裁在接待雪球调研团交流时推诚置腹的一番话。可以看到,过去9年,当代置业营业总收入从15亿达到146亿,年复合增速29%。总资产从78亿增长至685亿,预计2020年达到750亿。员工人数从2010年的不到500人,达到目前的超过2000人。

正如张鹏总所言,在企业不断发展的过程中,也是不断的面临新的问题。过去20年,中国房地产新房交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。但是未来呢,还会有这么高的增速吗?自2017年行业老大万科发布“白银时代”以来,中国房地产市场的竞争显然在加剧。2020年初新冠疫情蔓延,房地产销售、开工施工均受到影响,在此背景下,国家中长期调控目标明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,预计“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”仍为政策主旋律。

 

上图:讲解企业绿色和蓝色发展战略

 张总介绍到,作为一个地产商,大家在转型、升级、运营、开发过程中,涌现了很多新的思考,当代也是如此。“我们叫做全生命周期的产业家园运营,这里面的内涵就非常丰富了。也就是围绕着我刚才说的绿色科技的建筑产品,我们做全生命周期的商业模式。比如小孩的教育,我们现在在全国也有40家幼儿园,比如说长租公寓、绿色酒店、联合办公,还比如说屋子里的空气治理、绿色健康人居,都是围绕着地产和空间的产业布局,这就是用蓝来代表的产业协同的方面。“另外还有绿色元素,就是当代这20年来一直做的绿色科技产品,北方供暖、制冷,南方除湿、制冷。不同的技术路线要越做越前沿、越领先,把绿色科技的“护城河”作为地产的核心竞争力、差异化竞争力,长板越来越长,来形成当代的综合优势的一部分。

产品策略:极致的差异化追求。

在这次调研的第一站——通州万国城MOMA项目中,我们也深刻的感受到了当代置业产品的科技硬实力。

当代置业将项目分为“当代MOMA”,“当代著MOMA”,“当代阅MOMA”,“当代城MOMA”四个标准化的产品系列,分别代表了顶级,高端,品质和复合功能产品线。通州项目属于高端产品线。

通州项目的布局蕴含了当代置业产业协同的理念,从区位优势看,随着北京市政府和首都行政功能的分离,通州的区位优势明显,通州万国城MOMA项目综合了绿色、科技、健康建筑的特色,延续了公司绿色科技住宅的标准,同时参考美国WELL建筑标准、绿色建筑设计三星标识及绿色建筑运营三星标识设计建造。

通过天棚辅热和地热系统,项目可以做到无空调和地暖交付,且全年室内达到22℃-26℃的最佳适宜温度。


 上图:天棚辅热和地源热泵系统和智能安防系统

全社区采用AI级的智能安防系统控制,全部实现刷脸识别,无接触式入户。并且先进的智能控制系统能够对业主的危险动作进行智能识别,提前干预。

北京东直门的当代MOMA项目,2008年交付以来,地源热泵系统已经连续运转13个春秋,物业管理中心可以系统的监控到能耗情况。

上图:东直门当代MOMA地源热泵。

上图:物业管理人员使用的控制系统。

上图:能耗情况可以统计到年、月、日。

总体来看,当代置业对于环境友好,绿色能源的理念深入到产品的每一个涉及细节,例如新风系统,采用了下进上排方式,并且分户独立。室外窗户采用的外置铝板百叶窗,即能防止夏天强烈的紫外光,还有调温作用。从整个小区的设计规划来看,也是做到了人居理念的领先。

在交流过程中,张鹏总甚至敢于断言“今后地产商就是科技公司”。他认为产品的差异化,是竞争的法宝。房地产消费作为最大的消费市场,当代置业团队看好未来地产5年,10年,20年的发展前景,并且不惧竞争,底气就是来自于产品的竞争力。

 土储策略:坚持长期主义

 对于房地产企业的竞争,其中土地储备是重要的一环。过往以来,行业内的创新动作,大多在土储环节玩花样。

因为中国特殊的国情,房地产项目牵扯众多,上到国家的发展战略,地方政府的规划目标,及至用户具体的各种需求的牵扯,所以一个地产项目,很难说去360°的满足这些诉求,但是具体企业的土储策略,则决定了项目周期,资金效率,去化成本等等。

当代置业给自己的定位叫做:产业协同的土储策略。既希望能够以产业优势带动区位发展,提供就业,收入,生活的全方位舒适。

当代对于绿色科技的理解一直在演变进化,当代置业亦不再只是绿色科技住宅的开发商,而是站在城市的高度实现“绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期生活家园和产业家园”。

在产业协同的过程中,管理团队坦言,其实是有很多具体问题需要去面对,去解决的。“每个地方的政策都有不同,也不是说任何项目我们都有能力做成,是要评估的,我们也会给政府提供专业而中肯的建议。”张鹏总在交流中表示,“但是我们绿色路线的产品理念,和我们产业协同的发展思路,政府是很感兴趣的,认同感和接受度明显高于文旅,商业等项目,这些优势,能够给我们的产品带来溢价。”

 

我们这次参观的通州万国城MOMA项目,平均成交单价7.5万,据了解周边某头部开发商的楼盘,成交单价为6万出头。通州是双限区域,能够拿到较高备案价,也印证了产业协同的策略优势。

 

不仅是在北京,目前当代置业布局的外围城市,武汉,西安,浙江的项目,都有这样的优势。卜晓临总介绍,在湖北一个项目,当代置业的毛坯房的成交价格,比周边楼盘精装价格高出30%左右。

 

对于产业协同的拿地策略,有收益的一面也有提升的空间,张总坦言相对招拍挂来说,整个项目周期肯定要长一些,并且涉及到更多产业招商协调的问题。

 

对于年报中提及的代建业务,管理团队表示这个业务正在快速增长,特别是在南方地区,对于公司地热系统认可度很高,因为南方冬天没有暖气,空调又极不舒适。在代建业务的合作总,公司严格把控风险,不做融资项目。

 

 

企业文化:把员工当家人

 

当代置业的管理团队,有一种“家”文化的人文关怀。王强总说,无论物业项目还是地产项目,都需要全情的投入,员工对公司认可,公司将员工当“家”人,才能将工作做到极致,服务好客户,服务号用户。

上图:《风雨不欺少年郎》

在调研的最后,有幸获得张鹏总的签名新书《风雨不欺少年郎》。在回程中书读了一大半,我的感悟是,张总在繁重的企业管理之余,还能够经常反思自己,反思生活,形成了一种积极向上,豁达乐观的入世观。今天我们生活在这个充满压力与挑战,矛盾与迷茫世界,张总的思考给我一种活在当下,不惧未来,豁然开阔的心态,推荐一读。

关于此次调研的投资思考:

报名雪球这次调研,起源于自己覆盖的消费和医药领域基本上估值都很高,希望能够在估值较低的地产领域挖掘潜力标的,为以后的收益来源提前做好功课。通过此次调研,我认为当代置业产品的差异化足够,具有较强的竞争力,产业协同的土储策略,也符合未来政策支持的方向。目前当代置业已经完成了产品的标准化,企业基本面研究中,还需要追踪商业化的能力,张鹏总表示,“我们的产品已经很超前,未来在具体项目设计上,是要考虑市场接受度的”。

时代不断发展,人们对生活品质的向往也在不断提升。张总在调研的最后一直说,我相信我们企业目标的价值所在,请大家给我们一些时间,一定会有好的结果。

期待当代置业能够在后地产时代取得更好的发展,成为投资回报的典范。

再次感谢雪球,当代置业管理团队的交流与指导,受益匪浅。 $当代置业(01107)$   $第一服务控股(02107)$  

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2020-11-05 21:52

当代置业