要说当下市场的最大热点新闻，毫无疑问就是《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产项目重组的情况报告》有关传言，刷爆朋友圈。
这份文件最主要内容是：眼看巨额的债务就要到期了，希望政府批准恒大重组深深房回A股上市，再次融资还债！
你可要知道，2016年时候恒大为了满足监管要求，实现借壳深深房回A股上市，引入了带有对赌条款的1300亿元战投资金。
如今，四年已过，但恒大通过资产重组借壳上市的道路并不顺利，迟迟落地不了，其中之一是深深房涉及国有资产的问题，其二是地产公司借壳上市是违反规则的，没人能敢为这笔交易闭着眼睛买单。
屋漏偏偏遇到连夜雨，给恒大更致命一击的，是8月20日住建部、人民银行出台的房地产行业的三道红线，并且将于2021年1月1日全面在全行业推行。
这三道红线分别是：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”不得小于1 。
按照三道红线，房地产企业的有息债务规模将会受到严厉控制。上限增速是15%，三道红线每踩到一条，有息债务规模增速就会降低5%。
也就是说，一条红线都没踩到，有息债务最多允许增长15%；如果三条都踩到了，有息债务就不允许增加了，也就是不允许再借钱了。
悲哀的是，三条红线，恒大都踩上了。
根据恒大2019年年报，上述三个数据分别为：83%、159%和0.61，而2020年中报显示，上述三个数据迅速恶化为：85.28%、199.3%、0.36。
怎么办？眼看1300亿元专项债年底就到期了。对于身负高达8355亿元有息债务的恒大来说，这是前所未有的挑战！如果要还的话，恒大只有资金流断裂死路一条。狗被逼急了就跳墙，于是有了绑架政府的想法，上书广东省政府，恳请省政府帮忙督促有关部门批准这笔重组交易。如果不批的话，就会抱着8441家供应链企业一起死，引起系统性金融危机。
到晚上的时候，恒大出来辟谣了。辟谣内容如下：
近日，网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。
好吧，真真假假，就不去评论，相信有点常识的人都看得懂。再是看不懂，就看乐视网当年是如何辟谣的。
说句实话，我对于恒大这样的企业毫无兴趣，它家的股票被扔在我的黑名单股票池当中。
我倒是想知道大家通过高负债恒大的背后，看懂了什么？
恒大这事，看起来有种让人难以理解的感觉，恒大自己是这么说的：恒大集团是世界500强企业，当前排名第152位，恒大地产位居中国房地产企业综合实力排名第一名。2019年恒大的销售额突破6000亿元，在中国地产企业排名榜里名列第三。
财报显示，2010-2019年的10年时间，恒大的归母净利润合计1481亿。如果按照利润表来看，恒大确确实实赚了不少钱，这是不挣的事实。
但是，糟糕的是，恒大的经营活动现金流量净额显示，过去10年，恒大几乎都是净流出状态。
如今1300亿的债务到期，足以被逼破产也就不难理解了，根本原因就是赚了利润并没有赚到真金白银。其背后的根本原因与我国地产企业当前的激进的经营模式密不可分，预售制度下的期房销售。在中国，大多数地产商都是采取高周转、高杠杆的模式，它们挣到的每一分钱利润，都被重新投入到了下一个项目的拿地开发之中，从来没有提取过利润。
房地产企业的负债窟窿到底有多大？不妨，我们来算一算。
我们知道，1998年，我国正式启动商品房市场，由于当年的数据找不到，规模也比较小，就选择从1999年开始测算。
债务窟窿=经营现金净额=销售额-房地产开发资金（含土地购置、建安、管理支出等）-纳税额（保守简单使用销售额*15%测算）
下表为1999年-2020年1-8月份的房地产行业现金流与债务测算。你会发现，从1999年至今，房地产行业的每一年的经营现金净额都是负值。这意味着地产公司每年持续不断地借债来填补负值的经营现金流。
2014年，我国房地产行业的经营现金净额创造历史最低值-5.71万亿。2015年全国房价下跌，房地产开发投资增速仅有0.99%，几乎是历史最低谷。从商品房库存待售来看，2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来，中国商品房待售面积呈不断增加态势。2015年末，全国商品房待售面积高达7.18亿平方米，创下历史新高，接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年的9年时间，中国商品房待售面积增加了4倍多。
就这样，房地产“去库存”改善地产公司的现金流情况、降低负债正式在2016年上升为“国家任务”。
随后的几年，房地产行业的年度经营现金净额逐年改善，直到到2018年仅有-3.85万亿。然而2019年，受房地产调控政策的影响，房地产企业的年度经营现金净额又有所恶化，扩大约4300亿元，达到-4.28万亿。今年以来叠加新冠疫情冲击的影响，1-8月的地产企业的现金流负值达到-3.47万亿。你可知道哦，2019年1-7月经营现金净额-2.91万亿元而已，按照今年前8个月的增长速度，2020全年超-5万亿，铁板钉钉的事情。
如果从1999年-2020年8月累计的数据来看，房地产企业的当前负债规模高达56.5万亿，这数据简直吓人！
如此高额的债务资金是怎么来的？
央妈公布的数据显示，截至今年6月底，来自银行的地产开发贷余额只有11.97万亿，占整个地产负债规模的比值为21.19%=11.97/56.5。这意味着还有接近80%，高达44.53万亿元的的债务来自非银行渠道。
按照恒大曝光的文件显示，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额8355亿元，银行类金融机构借款余额2323亿，占比27.8%=2323/8355（接近上表测算的行业均值21.19%）；信托通道的债务余额为3684亿，占比44.1%。然而，信托公司的资金来源主要是来自买银行理财的大妈。我们常常在朋友圈看到的高利息理财产品常常就是这类信托产品。
全国政协委员、全国社保基金理事会理事长楼继伟在接受媒体采访时表示，老百姓要加强风险意识，不能一看收益高就被“忽悠”进去了，他说:“保证6%以上回报率的就别买，那是骗子”。
在谈及非法集资风险时，郭树清说，理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。一旦发现承诺高回报的理财产品，就要相互提醒。
此时此刻，买了给恒大募集资金的高利息信托产品的大妈们是何感想？
切记！文中估值方法与投资建议仅供交流讨论，不作为任何投资决策的依据！若完全按照文中提供的买卖价位或观点进行交易，由此带来的风险收益自担！
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