什么决定房价? 把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看政策”，我们通过人口、金融和政策这三个方面，整理一些数据并分析。如果你手里有多套房产，或者是想买房作为投资，希望这篇文章能帮大家把未来看得清楚一些。
出生人口破千万，加速进入老龄化社会
历年出生人口数据👇
我出生于1987年，那一年是八零后的出生最高峰，出生人口达到2550万。在我上小学的时候，一个年级有10多个班级，每个班级都有40-50人。2020年出生人口只有1000万。意味着，这一年出生的宝宝上学的时候，一个年级只有3-4个班，或者就是20-30人的小班制。
长大成人，成家立业，大多数人都需要购买一套单独的住房。2020年，80后全面步入30-40岁，90后全面进入20-30岁。根据大多数的人会在20-40岁购买第一套住房，这就意味着超过半数的人已经过了要买房子的年纪。
另一方面，中国将快速进入超级老龄化社会，二手房的供给会在今后加速增加。根据联合国《人口老龄化以及社会经济后果》确定的标准，当一个国家65岁以上老人的人口比例达到7%进入老龄化社会，达到14%进入深度老龄化社会，达到20%进入超级老龄化社会。
2000年，进入老龄化社会
2020年，二十年时间进入深度老龄社会
2030年，十年时间进入超级老龄社会
一共30年，中国就会进入超级老龄化社会。
目前来看，房子的需求增速在降低，而供给增速在增加，当前住房由于刚需产生的缺口已经明显缩小。
住房的另一个需求来自于人口的迁移。农民有自留地，不需要住房。当农民进入到城市就业后，就会需要住房。我国的房价随着城镇化这一大趋势走高。那现在我国的城镇化率现在是多少呢？1998-2018年，我国常驻人口的城镇化率从33.87%上升到59.58%。东方港湾的但斌在2007年写下的投资札记里写道，“房地产行业是个标准的周期性行业”。如果以以城镇化率为标准，也许最好的卖出点是达到60%的这一点上（留有10%的余地）。
城镇化率会有个顶，当一线城市的每平方米房价是可支配收入的几倍之多，越来越多人选择回到二三线城市发展，城镇化率的减缓，意味着总体流入人口不会增加。各个城市的流入人口会出现分化，居住环境好且有工作机会的城市会吸引人口流入，而很多城市的人口是净流出的。
三道红线精准击溃恒大
以恒大、碧桂园为首的，通过杠杆快速做大的房企，正面临巨大的控制债务的压力。恒大急售楼盘，让资金快速回流。
2020年年底房地产融资监管新规，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。
红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;
红线二:净负债率不得大于100%;
红线三:现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡:
红色档:如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债;
橙色档:如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%;
黄色档:碰到一条线，负债年增速不得超过10%;
绿色档:三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资都是模糊化的，也是有漏洞可钻的，但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。
除了房地产公司受影响，你的银行理财的风险也会随之上升。银行里出售的理财产品，有很大一部分是银行通过城投公司借贷给了房企。随着部分城投公司“加杠杆”行为将受到限制，部分城投公司的资产规模和现金流将受到冲击，需关注城投公司信用风险上升的潜在影响，即银行代销的理财产品和信托的爆雷。
房子是用来住的，不是用来炒的
2016年中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，这到底仅仅是一句口号，还是有实际政策执行的呢？
不知道你是否有留意到，2021年6月4日，财政部就将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收发布公告。具体如下：
《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》提出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称四项政府非税收入），全部划转给税务部门负责征收。自然资源部（本级）按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金，同步划转税务部门征收。
自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，2020年全年，土地出让收入达8.4万亿，占全国政府性基金收入的比重高达90%。传统的“自收自支”模式下，地方政府拥有较高的自主权。这一模式下，地方政府对土地收支的管理自主权较高，存在一些不规范现象，包括欠征/少征土地出让收入、空转/虚增土地出让收入或违规减免等问题。这一政策旨在提高土地财政的低透明度。
对房地产市场而言，更可能是作为房地产市场长期改革的一环。为落实“房住不炒”，财政部已多次提出“逐步提高直接税比重”、“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。此次划转变更，一方面将加强中央对地方政府土地出让行为的统一监控，实现房地产市场上游源头的统一调控；另一方面借此机会厘清房地产行业相关的财政收入，未来如果开征房地产税，有利于两者整合并轨。
最后的思考题
20世纪90年代末
- 1987年人口出生高峰2550万
- 1987年城镇化率25%
- 1994年分税制改革，土地出让收入转为地方政府财政收入
21世纪10代初
- 2020年人口出生人口跌破1000万
- 2019年城镇化达到60%
- 2021年土地出让收入划转税务部门
以上列举了人口出生率，城镇化率，税制改革时隔30年的三个标志性事件，是不是30年前这些事件导致了中国房市30年的长牛？现在，当出现了与之截然相反的事件，会不会成为一个转折点，开启一个中国房市后30年的大趋势呢？这是留给大家的思考题。