以租金带来的现金流来审视房屋投资价值

房价在快速增长阶段类似于成长股，可以具有较高的估值。然而，一旦进入成熟阶段，房屋的估值主要依赖于现金流。因此，在审视房屋投资价值时，我们可以使用售租比来进行评估。美国房屋市场的历史售租比约为15倍，类似于蓝筹股的PE（市盈率）。因此，以现金流计算的京郊房屋估值可以给到15到30倍的售租比。

现状：

昌平某老破小小区：

价格：大约410万

年租金：7万

售租比：57倍

长阳某次新小区：

价格：大约360万

年租金：6万

售租比：60倍

通州某次新小区：

价格：大约400万

年租金：6万

售租比：66倍

燕郊某小区：

价格：大约180万

年租金：2万

售租比：90倍

总结：北京郊区，以租金带来的现金流来审视投资价值，毫无投资价值可言。 北京郊区价格腰斩勉强可以考虑，燕郊则需要房价腰斩，同时房租再翻倍的情况下才有投资价值