1、概况
领展房地产投资信托基金，在2015年8月19日以前称为领汇房地产投资信托基金，于2005年11月25日在香港联交所上市，以市值计为亚洲地区最大型的房地产投资信托基金。领展的基金由领展资产管理有限公司担任管理人，基金单位全部由私人（个人或机构）投资者持有，香港政府并无持有任何权益。领展旗下物业组合遍及香港、北京、上海、深圳和广州。至2019年3月31日投资物业组合之估值达2184.96亿港元，其零售设施以提供附近居民日常所需为主。
2014年，领展晋身为恒生指数成份股，并于2015年获纳入恒生综合大型股指数成份股。于2016年7月，领展发行了首批绿色债券。该批2026年到期的五亿美元定息债券，息率为2.875%，为香港企业取得最低息率之一。此债券分别获穆迪及标准普尔评为“A2”及“A”级别。
2、历史进程
领展的资产是由香港房屋委员会（房委会）分拆其零售物业及停车场而来。房委会早年由于特区政府决定停售居屋，导致房委会面临财政入不敷出，陷入困境，又加上2003年香港爆发SARS，所以在2004年初房委会决定分拆其部分零售物业及停车场，将之证券化并成立领汇基金（现名为领展基金）于香港交易所上市，通过筹集资金以期能够继续公屋建设计划。
2004年12月6日，领展进行第一次招股，获分配上市编号2382（第二次上市获分配上市编号才是0823），单位的定价在10.5至10.8港元，集资250亿元，并向散户提供百分之三的折扣优惠。受惠于当时的低息环境，领展第一次招股时吸引了51万名散户认购，冻结资金2800亿元，超额认购130倍，成为当时冻结资金最多的公司。
公屋商场私有化引起公众关注，其引发的的法律诉讼使第一次上市受阻。当时，公屋商场为香港房委会主要的财政来源，所以公屋居民担心公屋商场私有化后，将使房委会唯一的盈利收入来源断绝，最终导致公屋租金上升。此外，他们也担心屋邨商场私有化后以盈利为先，租金提高从而导致物价上涨，有人找了律师认为房委会的行为违反了《房屋条例》中关于香港房屋委员会需确保为居民提供生活设施的规定。后来，一些公屋居民，在香港立法会议员的支持下于公开发售期间向高等法院提请司法复核。由于上市期间存在重大的不确定因数，加上房委会没有在招股书中披露法律风险，受法律程序所碍，最终房委会宣布搁置上市。第一次上市没有成功，反过来又导致小投资者的不满，也演化成了小规模的抗议活动。不同人的不同立场，引发香港对公共资产私有化的讨论，很多民间团体、学者、个人都有过发声。
2005年7月，香港终审法院认为《房屋条例》只要求房委会“确保提供”商场及停车场等设施，并无必要拥有该等设施，判房委会胜诉。
一年后，2005年11月14日，领展再次公开招股，由于投资及利率环境不同，领展再次招股对公众的吸引力下降，每个单位的定价在9.7至10.3港元，散户获5%折扣，即9.22至9.78港元。2005年11月25日领展正式上市，当时财政司司长唐英年出席了上市仪式，领展是首只在香港上市的房地产信托基金及当年最大规模的私营化项目，从上市起，领展管理的运作独立于所有政府部门。首日挂牌股价大涨14.56%至11.80港元，中午一度触及11.85高位。
3、领展的主要股东
目前，香港政府并无直接持有领展任何股份或基金单位，领展亦没有任何主要或控股投资者，领展完全由世界各地的私人及机构投资者持有。根据证券及期货条例第XV部条文向联交所及管理人作出之权益披露及管理人存置之登记册，下列人士于2019年3月31日于领展基金单位及相关基金单位拥有5%或以上的权益：（摘于年报）
这5个5%以上持股股东的情况后续再研究。
4、领展的资产大致情况
领展于2015年将香港核心物业组合重新分类为三类，包括6个“都会”级商场（10万方呎以上的大商场），38个中型的“汇坊”级商场，86个“邻里”级商场。
领展采取六大手段来使自己的资产盘子升值，包括资产提升、资产管理、资产收购、资产出售、物业发展（开发商的角色）及物业重建。
资产提升方面，这些的工作一直在持续，在香港有40多个商场都开展了资产提升的工作。
资产收购方面，领展先后在香港收购了4项资产（自己数的），包括将军澳南丰广场商场（2011年，11.7亿）、将军澳海悦豪园购物商场（2011年，5.9亿）、现崇山商场及停车场（2014年，13.8亿）、旺角弥敦道700号旺角工业贸易署大楼99%业权（2016年，59.1亿）。在中国大陆有5项资产收购，领展于2015年4月收购北京欧美汇购物中心（25亿元人民币），标志领展进军内地，并于2015年8月收购领展企业广场（上海，66亿），成为领展旗下首项内地办公室物业投资。领展其后于2017年5月收购西城都荟广场（40.65亿人民币），为领展于广州的首项投资，于2018年11月26日宣布以25.6亿元人币（约28.9亿元港币）购入位于北京通州区的京通罗斯福广场100%权益，为集团旗下于北京的第二个及内地一线城市的第四个收购项目。2019年2月20日晚间，领展房产基金发公告宣布同意向卖方收购目标公司保怡物业管理（深圳）有限公司100%股权（66亿人民币），目标公司旗下主要资产为深圳新怡景商业中心（即怡景中心城）。在海外，2019年12月19日领展宣布以约6.83亿澳元，相当于36.7亿港元，向黑石集团收购位于澳州悉尼100 Market Street的一幢甲级商厦，楼高10层，净可供出租总面积28385平方米的，平均租约期8.45年，每年净收入2670万澳元（1.43亿港元）。
资产出售方面，领展出售的物业都是位于香港的，2014年出售旗下五个商场，2015年出售旗下五个商场，2016年3月出售旗下二个商场，2016年4月出售旗下七个商场，2016年12月出售旗下五个商场，2017年11月出售旗下17个商场，2018年12月出售旗下12个商场。从规模来看，出售的规模是不断增加的，从十几亿的出售规模增加到上百亿的规模。
物业发展发面，2015年1月15日，领展召开基金单位持有人特别大会，容许领展从事物业发展及相关活动，但总投资上限不高于物业组合资产总值的10%。2015年1月27日，即获股东批准进行物业发展的12日后，领展与南丰合组的财团Century Land Investment Limited，以58.6亿元，夺得观塘鸿业街、伟业街、顺业街与海滨道交界的新九龙内地段第6512号商业用地。该地盘面积约为6,843平方米(73,658平方呎)，指定作非工业用途，按最高楼面面积82,116平方米(883,897平方呎)计算，平均呎价约为6,630元。领展于项目中占比为六成，南丰则占四成，地皮将发展成商场及写字楼项目。2017年6月5日该项目命名为“海滨汇”（The Quayside）。
物业重建方面，相关案例我还没收集到。
5、领展的2025愿景
于直至2025年期间，力求资产组合价值每年均能取得高个位数的复合增长率，每基金单位分派可持续增加，同时维持稳健的信贷评级。