1.上百年的房地产经纪历史规律已经表明近期的地产投资是高风险项目。
房地产周期是所有经济周期中时常最长的，算是周期之母。从美国100多年有据可查的房地产周期来看，每轮房地产皱起从波动上升到停滞下降一般会持续19-21年时间（中国经济发展更快，这个周期应该会更短）。
当末期房地产大跌之后需要至少10年一代人时间来忘记楼市下跌的惨烈，然后重新开始炒房。所以从经济历史的格局视觉来说，现在国内（2003至2019已经16年）的房地产已经进入末期，价格虚高滞胀。再高价买入房产的风险收益比严重失调，理性的投资人不应该在继续投资房产。就像大牛市不赚最后一块铜板才能全身而退一样，楼市投资同样应该见好就收，不想牛顿一样接最后一棒。
2.2018年12月底的中央经济工作会议：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这个政治经济学表态，已经表明了国家的立场。 全民加高杠杆的带来的房地产热是资金黑洞，印多少钱也会被吸干，还严重挤压了实体经济发展潜力。所以跟着老大走，远离高价房才是明智选择。
3.当然如果您硬要投资房子，刚需房，那不妨听听专业人士的意见和看法。
本文为学习《徐远的房产财富42讲》和个人成功投资房产、多年学习投资的感悟、补充，仅供参考借鉴。关键补充感悟如下：
1. 个人人力资源积累、稳定增长的现金流（收入）是一切金融投资的根本和水源。——想办法找一份能不断加薪升迁提高个人能力的工作是第一位的，是各种金融投资的基础。
2. 我们每个人，都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产，就是我们自己，其次才是房子，股票，债券，存款等等。每个人的一生，都是一个资产组合动态管理过程。
3. 一二线城市核心地区主要是指规划城市高新（薪）产业的新城区，比如信息化互联网通信、金融保险、高科技软件研发制造这种资金、技术密集型产业，因为生产效率高，所以薪水也高。会不断吸引高素质年轻人流入，人口正增长，员工就近地区消费力强，对房价、房租支撑力度很大。
4. 相对的老城区核心的商业消费区的地产投资风险较大。很多非体验、可替代的商业区受互联网冲击很大。但像春熙路、IFS这种体验感、参与感强、全国闻名有积淀的商业区还是比较稳定的。但此区域“过高”价格买房反而风险很大。超高价格买好公司股票，一样让你亏吐血。
5. 高房价让年轻人把更多的时间精力金钱投入房产，挤压了恋爱时间，拉大了阶层差距，加剧了不安全感和竞争压力，造成晚婚少育。
以下魏《徐远的房产财富42讲》摘要合集的整理补充，方便各位存储、参考。
（一）摘要一 破除流行谬误
破除谬误，事实如下：
1． 北京房价只有纽约的一半，和东京1990年的房价差了一个数量级，泡沫证据严重不足。——对。
2． 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标，要用动态修正的房价收入比，考虑未来的收入增长和收入分配。——对。
3． 2000年以来，我国通胀低于世界平均水平，远远低于主要发展中大国，货币超发的证据严重不足，高房价的锅不能让货币超发来背。——我认为中国货币的确超发，特别是2009年，太多数据支持。最近17、18、19年M1增速下降触底。以下为近23年的M1同比增速图。
4． M2不是衡量货币总量的最合理指标。用广义货币M3衡量的话，中美货币总量差不多，不支持中国货币超发。
5． 决定房价的是位置，不是土地。大城市核心区的土地很难增加，远郊的土地供应可以增加，但对降低城中心房价作用有限。
6． 土地财政是地方政府，开发商，买房者，银行的四方共赢的合谋。明智的选择，是加入这场游戏，不做局外的受害人。——太同意。可惜中国没有房地产共同ETF基金好投。
（二）摘要二 建立一个分析框架
房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度
1． 房价上涨是全球普遍现象，中国并不特殊，增速也不例外。
2． 发达国家房价增速的一个粗略公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度。
3． 后发国家房价增速的一个修正公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
4． 长期看，未来房价每年增长6%，12年翻一番。——不是很赞成。最多算1、2线大城市核心地段（信息化、金融业新产业）的可能会。中小城市肯定U型。
5． 技术进步不会逆转城市化，未来的太空城市也是密密麻麻的。
6． 生育率下降和人口老龄化，不会降低大城市的房价。—不敢苟同，或者5、10年内影响不明显。
（三）摘要三 厘清房产政策的底层逻辑
只关心政策是不够的，还要关心政策的底层逻辑。
1. 房产税不会很快出台，出台了税率也不会太高，对房价影响没那么大。
2. 共有产权是土地财政的新形式，投资价值不大，适合中低收入家庭，不适合中高收入家庭。
3. 租售同权加剧僧多粥少，无助于降房价。
4. 农地入市的关键，在于能否增加配套资源的有效供给，否则无助于降房价。
5. “限购、限贷”符合“房住不炒”的政策基调，会长期存在。
6. 限售、限价是临时性政策，可能松动。
7. 限商政策的实质，是税收安排，只可能逐步调整，大概率要补交地价。（限商是为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。）
8. 扣除通货膨胀以后的利率水平，是房价波动的真正秘密。
（四）摘要四 买房租房中的基本原则和注意事项
细节决定成败。判断对房价趋势是不够的，还要注意操作中的基本原则和注意事项。（和股票投资一样，大逻辑离开择时的估值、仓位管理等也不能保证保本和盈利）
1. 刚需首套，应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。
2. 改善住房，改善的不仅是居住，更重要是财富状况。
3. 百岁人生，你需要一份安全资产作为养老保障。——大城市核心区域可以。
4. 挑选城市，要注意“八大要素”。根据这“八大要素”，我给你做了一份简单的城市清单。
5. 买房付款安排，应遵循“多用贷款，用长期贷款”的原则。——太同意，最便宜的贷款。尽量长期贷款。
6. 因为租金快速增长，买房比租房便宜很多，还能对抗通胀。
7. 不得不租房，要遵循“便利原则”，投资自己的职业发展。——人力资源积累、稳定增长的现金流（收入）是一切金融投资的根本和水源。
（五）摘要六 房产投资中的坑
买对了是百年资产，老有所依，买错了就是钱坑。
1. 住宅是股票，公寓是债券。公寓不是不能买，是买的东西根本不同。
2. 住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。
3. 商住公寓的居住属性低，购买、持有和出售成本高。
4. 新加坡是高收入国家，房价很贵，税费很高，还有专门针对外国人的限制，不适合普通家庭投资。
5. “亚洲四小虎”（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞比我国早，但是都陷入“中等收入陷阱”，经济潜力和房价潜力都不突出。
6. 越南经济起飞较晚，增长空间大，可能有机会。——在越南买房不如等熊市买股票、买ETF。
7. 柬埔寨和缅甸的风险太高，文莱国家太小。
8. 东南亚国家买房，要注意对外国人的限制和其他政策风险。
9. 共有产权房只能卖给有共有产权房资格的人，且占用首套房名额，大大降低了其投资价值和“买房上车”的价值。
10. 共有产权房位置较偏，配套较差，价格优势并不明显。
11. 旅游地产的买点在于风景和气候，但是宜居时间不一定长，空置期间的管理成本较高。
12. 房子是不可贸易品，房价由当地的供需平衡决定。国际房价比较，只是分析的起点，不能直接给出房价合理与否的结论。
（六）摘要七 房产交易的几个问题
我们每个人，都是一个资产组合。每个人的一生，都是一个资产组合动态管理过程。
1． 房屋买卖的交易成本很高，对资金的要求也很高，并不适合投机炒作，而是适合长期持有。
2． 现实中很多人买房是为了居住，或者长期持有等待升值。炒房的人有，但是数量不多，对房价影响也不大。
3． 很多人希望房价下跌，其实是希望有逢低买入的机会，这时候房价是很难真正下跌。
4． 历史经验上看，房价要么上涨，要么停止上涨，很少有回调，回调了幅度也不大。
5． 我们每个人，都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产，就是我们自己，其次才是房子，股票，债券，存款等等。
6． 我们每个人的一生，都是一个资产组合动态管理过程。
7． 我们的每一次选择，都既是一次选择，也是一次放弃，放弃的东西，就是我们的机会成本。
8． 房价的涨落，影响每个人的财富状况，即使不买不卖，也和每个人息息相关。
9． 房子和地产股的价格波动很不一样，房价很平稳，股价波动很大，二者的波动很不同步。
10． 长期回报率上看，房子超过地产股一倍左右，但是大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多。——万科等优秀地产股投资收益是大城市房价的3倍以上。
（七）摘要九 高房价的危害
高房价的真正危害，是拉大了财富差距，降低了年轻人的生育意愿。
1. 过去20年，房价，工资，和经济增长的速度差不多，房价上涨本身是经济增长和收入增长的结果。
2. 房价上涨和实体企业经营，是互为因果的关系。一个城市只有实体企业好，人们的收入才会增长，房价才会增长。
4. 高房价的真正危害，是降低了总体生育率。年轻人必须把有限的资源，在职场发展和生儿育女之间分配，从而降低了生育意愿。——高房价让年轻人把更多的时间精力金钱投入房产，挤压了恋爱时间，拉大了阶层差距，加大了竞争压力和不安全感，造成晚婚少育。
5. 生育率下降是过去近百年来的各国普遍规律，但是大中华地区和东亚地区的生育率更低，存在一个“东亚低生育率之谜”。——竞争压力太大，严重挤压了婚恋时间、范围。
6. 东亚国家在快速经济发展过程中，普遍经历过快速的房价上涨。我的一个猜测，是年轻人的各种负担重，包括购房负担重，压低了生育率。
（八）附选城市选房8大关键要素
1）城市规模（以地区生产总值，或者人口总量为标准）；
2）人口流入：人口净流入最多的五个城市四个一线城市都在其中；
3）人均收入；
4）土地供应情况：其它条件相同时，可供应面积越小，价格越贵，比如深圳的面积在几个一线城市中最小，相应的最近几年涨幅是最快的，土地供应面积也是其中的影响因素；
5）儿童数量增速：房价长期看人口，儿童数量也是城市未来人口数量的量化指标；——中小学幼儿园入学率。
6）A股上市公司数量：一个城市上市公司的数量，是当地经济活力的重要指标；
7）财政收入：财政入不敷出的城市很容易大量卖地，房价增长的潜力就会减小；
8）服务业占比：服务业，也就是第三产业主导的城市，要比工业主导城市在经济下行时表现更好，因为即使经济下行，人还是要有基本的吃喝玩乐的需求。
买房时，在条件允许的情况下，尽量多地考虑到所有的因素，均衡搭配，相信大家能够买到既满足自己刚需，又有一定投资价值的房产。