北京市朝阳区建国路91号，是北京著名的商务地标之一。
项目由11万平方米的两座超高层国际甲级写字楼、约3万平方米时尚购物中心和约15万平方米国际住区构成，紧邻地铁1号线大望路站，雄踞中央商务区核心位置。
项目名叫金地中心，是金地集团旗下最优质的资产之一。在2007年投入使用后，这个资产从没有做过抵押，一直在持续为金地集团贡献现金流。
就在不久前，所长得知了一个有些出乎意料的消息：
金地中心刚刚做完有史以来第一笔抵押融资。
在金地中心做完这笔抵押融资后，金地集团所有高价值资产都已经抵押完毕。
一
10月20日这天，金地集团按期拨付了“金地次02”和“金地优02”的兑付款项，金额7.89亿元。他们还提前兑付了一笔长租公寓ABS，总额2.36亿元。
但这些动作，没有阻挡金地旗下债券的下跌。“20金地MTN004”跌到了57.95元，“21金地01”跌到了28元。
所长统计了金地集团目前所有在岸以及离岸债券，从中可以看出，在将金地集团的高价值资产抵押后，加上既有存量货币资金，金地集团在债券兑付方面没有问题。
15只存续的在岸债券，总金额是242.95亿元，最近一笔需要兑付的是11月13日到期的“20金地MTN004”，金额是20亿元。
“21金地MTN001”将在明年1月13日到期兑付，金额是15亿元。仅存的一笔境外债，将在明年8月到期，金额是4.8亿美元。
截至今年上半年，金地集团持有现金460亿元，除去受限资金，金地集团的货币资金也有近200亿元。
数据是真相的A面，金地的B面是什么?
金地集团的风险，数字上不是来自债务层面，运营承压却是肉眼可见的事实。
每个月都要面对约50亿元的工程款、10-20亿元的销售税费，金地每个月的销售额必须达到一定量级，才能应对这些刚性开支。
按照金地集团自己的话说，压力红线是每月销售额130亿元。
刚刚过去的9月份，金地集团的签约销售额是131亿元，同比下降 42.27%。这个数字，勉强过了压力红线，但问题是，销售额不能继续下滑了。
剧本里的现金流奶牛金地商置，可能情况更糟，再加上外部市场环境的持续严峻，已经让金地集团退无可退，凌克很不体面地仓促退休。
有些事情，本可以避免，或延迟。
二
去年5月，北京昌平区一宗土地开始出让。
北京市属某国企为了让这宗土地得到更多房企的关注和竞拍，费尽九牛二虎之力，说服昌平区政府做了很多让步。
利润不高，但价格已经是地板价了。
低地价永远是开发商的胸前诱惑。谈判最深入的，就是金地。双方在经过多轮谈判后，已经接近达成合作意向，双方连项目案名都拟定好了。
没想到的是，在最后一刻，金地反悔了：
金地集团以利润太低为由，否决了这次拿地。
在过去很多年里，金地的投资风格都偏谨慎保守，他们制定的IRR考核指标，是20%。这样的投资风格让他们一度安全，但也错失了很多机会。
错失机会的一个严重后果，就是在急需高能量级城市贡献销售额的当下，金地集团并没有足够的货值来支撑销售。
他们错失的昌平地块，最后由那家国企独自吞下。
剧情意外反转了。这家国企的操盘手能力出乎很多人意料，三次开盘，三次售罄。
今年上半年，金地集团各城市公司排名前五的依次是上海、北京、南京、天津、广州。上海贡献的销售额不到90亿，北京贡献的销售额不到60亿。
大本营深圳，贡献的销售额只有区区20多亿。
去年，在各大房企纷纷开始裁员时，金地北京公司的第一个动作，就是把裁员对象对准了投拓部门。
一线城市不拿地，二三线城市的项目卖不出去，保守的投资策略，盖成了过去的城墙，也成了今天的原罪。
多年稳座权力铁椅的管理层，也纷纷选择出走。
也是去年，金地北京公司一个能力出众的90后管理层，主动选择了离开。这个员工在金地工作多年，是公认的优秀职业经理人，这次离开，让很多人意外。原因其实很简单：
金地一直不拿地，我能怎么办呢？
三
10月17日那天，凌克突然宣布辞去金地集团董事长的职位，由总裁黄俊灿代为行使董事长的职权。
消息一公布，金地集团就迎来了股债双杀。
凌克虽然即将年满64岁，但在金地集团特殊的股价结构下，他其实没有必须到点退休的压力。绿地集团的张玉良，格力的董明珠，就是鲜活案例。
让凌克产生去意的，是另外一个人的出现。
去年11月，富德生命人寿的实控人张峻在消失近6年后，重新回归了。这家险资公司，是金地集团的第一大股东，持股比例接近30%。
金地集团管理层与险资富德生命人寿的股权争斗，更早于宝万之争。这场争斗没有宝万之争那么万众瞩目，但后者的咄咄逼人，也不亚于当年万科管理层面对的宝能系。
富德生命人寿当年的一个诉求，就是让凌克放权。
六年之后，张峻归来，金地集团在一个严酷的市场环境里，又迎来了来自股东层面的挑战，凌克的结局，似乎已经注定了。
据说，金地集团曾向第一大股东富德生命人寿寻求帮助，但对方表示毫无兴趣。向金地集团伸出援助之手的，反而是股权比例只有个位数的深圳国资福田投资控股。
凌克的离开，已经成为必然。
2010年，当时的金地集团总裁张华纲、董事郭国强、高级副总裁兼上海公司总经理赵汉忠，均在短时间内离开了金地。
多年以后，这几位金地的创业元老仍然对当初被迫离开耿耿于怀。过了13年，现在轮到了另一个创业元老凌克。
在去年以前，凌克在金地20多年的职业生涯都堪称完美，在他的治理下，金地集团从不激进，风格保守到比国企还像国企。
职业生涯的最后几年，金地集团和凌克一起遭遇了时代风浪，早已形成路径依赖的凌克猝不及防，无计可施。
他身体确实不好，以这个理由退休，已经是尽可能做到了体面。
接替凌克的，毫无疑问是黄俊灿。1971年出生的他，历任金地北京公司副总经理、金地深圳公司总经理、总裁助理、财务总监、总裁，还曾是凌克的秘书。
虽然是钦定的接班人，但最终能让他如愿接位的，还有另外一个原因。据说，富德生命人寿一方，对这位接班人并不反感。
并不反感，在金地敏感时刻就颇耐人寻味。
金地教父凌克已经力有不逮，用一个不太体面的退场方式盖棺论定，始于前半生完美，终于被大时代撞腰后的猝不及防。
接班人黄俊灿没有成为守业的董事长，他会成为金地版郁亮吗?
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