如果不是一纸公告，很多人已经想不起来万科的那个伤疤了。
前几天，万科发布公告，旗下全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过人民币 40 亿元，融资期限最长为 10 年。
北京万永拥有的唯一资产，是北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新) 部分地块土地使用权。
只要大家的记忆足够清晰，就能知道这其实指的是万科翡翠书院。
109亿总价+100%自持+高标准方案，万科在2016年的那次决定，让所有人都想不明白他们为什么敢这么做。
这个项目后来成了万科难以言说的伤痛，以至于要在财报里把它剔除掉，合作方也撤股了，留下万科独自扛下这个包袱。
七年之后，我们可能需要承认，在看似不可能之中，万科真的找到了那个可能性。
一
过去的7年时间里，万科在翡翠书院上绞尽脑汁，智计百出。他们做过多种尝试，众筹、与小米合作建房，这些方案统统泡汤了。从朋友那里得知，翡翠书院的商业模式仍然是他们第三次的试验方案：
十年租约，或公司合作经营七十年产权。
对租赁这种模式，万科没有在任何一家租房平台发布租赁房源，只有走进翡翠书院的售楼处，他们才会告诉你，如果想要租房，最少十年起租。
以翡翠书院180平米的上叠产品为例，十年租金约为320万，换算成月租金是2.6万元，这还没有计算物业费、取暖费等成本。
这个价格贵不贵？可做对比的是，距离翡翠书院不远的天阅西山，180平米的四居室月租金是24000元。
由此可见，按照翡翠书院十年租约这种模式，从开发商那里租房其实并不划算。
但朋友说了一个数据，让翡翠书院显得有些神奇了：
入住率超85%。
一个租金高于市场价、且存在替代品的高端小区，却赢得了租户青睐，怎么听都有些奇怪。但这个数据直接说明的一件事，就是万科真的在这个项目上取得了成功。
秘密可能就在于，翡翠书院的租户其实非常少，绝大部分客户都是采用公司合作经营的方式，一次性租了70年使用权。
也就是说，大部分客户是采用购买的方式，而且，购买的价格实在是太香了。
上叠180平米四居室，总价在850万元左右；
中叠230平米四居室，总价在1000万左右；
下叠310平米四居室，总价在1300万左右。
算下来，翡翠书院的单价只有4万多。附近的万科如园215平米户型挂牌总价约是2700万，318平米户型约是2900万，单价在10万上下。
翡翠书院的这种模式，把每套房源视为单个经营单位，个人注册公司即可获取房源的合作经营权。万科提供合作房屋，个人注册公司购买，由万科代持产权，个人无法分割产权。
在万科最初采用这种模式时，很多人都为他们捏一把汗，但翡翠书院的入住率最终证明了一个道理：
只要价差足够大，一切问题都不是问题。
尽管，翡翠书院存在抵押；尽管，业主获得不了产权证。万科仍然找到了一种方式，让租户和业主心甘情愿接受这种不完美。
我们继续为翡翠书院的这些冒险家买主们算一笔账，以180平米、总价850万户型为例，把这个价格平摊到70年的每个月份里，租金大概是：
10119元。
这个数字，比在天阅西山180平米户型的租金少了一半还多，这还没有计算未来的租金涨幅。
所以，我们看到了这样一个现象。万科没有在租赁平台发布租赁房源，从他们这里直租房源，租期至少10年，但我们仍然能在个别平台上找到翡翠书院的出租房源，而且可以一年一签，采用押一付三的方式支付租金。
研究了一下才明白，这些房源是购买翡翠书院的业主对外出租的，而非开发商。
90平米的洋房能租到每个月11000左右，叠拼租金能达到21000-32000元之间，购买翡翠书院的业主们非常聪明，他们轻易地就觉察到了翡翠书院的一个巨大的套利空间：
租售比大于2。
放在全北京，也很难找出这样的房子。
二
租售比大于2，这个诱惑足够大，但据了解，购买了翡翠书院70经营权的客户很少再将房子，大部分人是用来自住。
上文提到的业主出租的房源，是零星现象，并非普遍行为。
这里，我们就要探索，购买翡翠书院70年经营权的这些客户，既然不愿将房子转租获利，他们的动机到底在哪里？
不管承认不承认，几乎所有的买房人都有两个共同的诉求：房子买了，可以用来住；房子卖的时候，可以获得资产增值的溢价。
第一个诉求，是房子的使用价值。第二个诉求，就是房子的投资价值、金融属性。
过去几十年，买房人的这两个诉求得到极大满足，买了可以住，卖的时候涨价了，这个买房路径的闭环，促成了房地产行业几十年的如火如荼。
假设，有一天开发商告诉你，自己的产品非常好，但有个问题，就是这个房子永远不可能涨价，你会不会买？
应该不用考虑，绝大部分人是不会买这种房子的。只要这个房子有产权证，属于个人私人财产，不管产品力如何爆棚，大家在购买的时候，都会隐隐有一个诉求，就是将来这个房子需要卖的时候，我们希望它是可以增值的。
在万科翡翠书院这个项目上，开发商发起了一个风险极高的试验：
到底有没有人愿意只为房子的品质埋单，不在意房子的投资价值？
他们把这个试验的前置条件做到极致：全自持，不可分割产权。这其实是将房子的金融属性直接拿掉了，房子就剩下一个作用，它就是用来住的。
精装现房，户型方正，有洋房、有叠拼，下叠还带有下沉庭院，集中供暖，人车分流，万科物业，旁边有15万平米的湿地公园，周边产业丰富。
万科把这样一个项目摆在这里，等着一批特殊的客户前来。然后，这批人真的出现了。
这批特殊的客户，主要是以海淀的科技公司高管为主。对于这样的人群，他们有的拥有其他房产，有的干脆就属于不买房一族。
当有一个品质不错的小区摆在他们面前，需要一次性购买70年经营权的住宅产品时，他们真的动心了，心甘情愿拿出千万资金。
这就是万科和翡翠书院对于这个行业的贡献，他们找到了这样一批愿意忽视房子的金融属性的客户，并用产品打动了他们。
虽然，万科可能是无意间才为行业贡献了这个宝贵经验，是被动的选择，但不妨碍我们夸上他们一句。
万科也并非一无所获，只要打通了商业模式，这个全自持项目可以持续融资下去，只要警惕不要资不抵债。
未来，他们可能还有另外一个选择，REITs。
在此之前，很多人真的以为，翡翠书院会成为一个永久的伤疤，留在万科人的记忆里。万万没想到，他们会在这个项目上成功突围，还为行业提供了一点新经验。
去年年底的时候，北京万永还是亏损的，今年前八个月，他们竟然转亏为盈了，赚了几百万元。
翡翠书院原来是个坑，很多人掉里头，包括北京万科，很多人还在一直不停地刨坑，刨啊刨，
结果居然是个黄金坑。
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