今年的北京楼市异常热闹。
不只是竞争主体增加了很多新面孔，在产品力上，各家开发商也卷出了新高度，品质楼盘层出不穷，让今天的北京不再是昨天的北京。
即将面市的新项目中，最引人注目的，是四朵金花：海淀四季青地块、亦庄X47、顺义A、C地块。好巧不巧，这四个项目的操盘方也非常有意思：
越秀、招商、建发、厦门国贸。
今年最闪耀的几个明星楼盘，操盘方没有一个是本地房企，全是外来的地方国企或央企。
招商，是曾经在北京楼市打造过臻园这样的豪宅项目的开发商，而不是新玩家，新团队就位后，他们只是需要创造一个新的高点。
越秀、建发、厦门国贸却是同一类型的地方国企，如果放在两年前，他们在北京几乎都是零起点、零经验。
预计这个月底，厦门国贸操盘的顺义新城璟上兰园项目就要开放样板间了。这是他们在北京的第一个自操盘项目，2公里之外，就是建发操盘的建发·观云。
来自同一城市的两家国企，在北京的同一个板块，贴身厮杀起来了。
一
建发和厦门国贸是兄弟单位，是竞争对手，但一番研究下来，所长觉得，双方的关系还有另外一层：建发是厦门国贸的老师、引路人。
就在几天前，所长正式确认了一则消息：
原金辉集团北京公司总经理孙志勇已经离职，加盟了厦门国贸，担任厦门国贸房地产公司北京公司总经理。
孙志勇曾任职万科地产大连公司事业部总经理、锦联集团副总裁兼苏州公司总经理，2017年加盟中骏集团，担任中骏集团北京公司总经理，2021年跳槽至金辉集团，同样担任北京公司总经理，直至此次加入厦门国贸。
除了此前任职的中骏、金辉都是闽系民营房企，厦门国贸是闽系国营房企，孙志勇身上的一个重要标签，是万科。
就在7月底的时候，厦门国贸房地产公司刚刚完成了一项重要人事变动，郑玮接替林希，担任了厦门国贸房地产公司董事长。
自从2021年6月调整股权架构、房地产业务从上市公司剥离后，厦门国贸房地产面临的第一个重要问题，就是频繁的人事动荡。两年时间里，他们经历了三任董事长、两任总经理。
前两任董事长李植煌、林希，都是厦门国贸体系内成长起来的管理层，前者擅长财务，后者擅长开发运营，不能说不是专业人士。
再看郑玮的履历，1976年出生的他比林希还大一岁，但他前两任董事长的一个重要不同，是曾在万科、禹洲、明发这样的市场化房企任职过。
这一幕是不是非常熟悉？
建发来到北京后的一个重要动作，是挖来了原泰禾集团北京公司营销总监包维，让其担任建发北京公司副总经理，分管营销条线。越秀则是启用了原旭辉集团副总裁、北方区域总裁董毅，担任越秀北京公司总经理。
在对产品端的解读上，泰禾集团已经把北京客户教育得非常有品味了。在投资拓展上，董毅则是北京地产圈里的一把好手。
所以，初来乍到的两家外地国企，都选择了使用北京本地人才，让他们冲锋陷阵，打开局面。从结果来看，他们都成功了。
至于在中骏、金辉北京公司总经理职位上历练过的孙志勇，之前名声不显，两家公司在北京的项目也不多，唯一给人留下印象的，可能就是位于大兴新城的中骏金辉未来云城。
包维擅长营销、产品，董毅擅长投资，万科出身的地产人，最擅长的可能就是运营管理了。建发、越秀、厦门国贸开拓北京的思路大体一致，只是切入点略有不同。
自此，建发、越秀、厦门国贸，这三个北京楼市的新玩家，沿着相似的轨迹，在今年狭路相逢了。在一线战场上，他们各自使用了不同的作战方式：
泰禾系的产品与营销，旭辉系的投资拓展，万科系的运营管理。
二
地方国企为什么热衷于来北京？这是很多人都想知道答案的问题。
如果把厦门国贸和建发对比来看，会发现，这两个兄弟单位实在是太像了。
厦门国贸控股集团和建发集团都是横跨多个业务领域的综合性集团，他们共同的业务特征就是，主营业务的营收规模大，但利润率低。
厦门国贸主要是做供应链业务的，但供应链业务两千多亿的营业收入，毛利率却低得可怜，只有1.1%。厦门国贸房地产公司的房地产业务毛利率虽然逐步下滑，但今年第一季度的毛利率也有 16.01%。
这样的毛利率水平远低于中海、华润，却值得北京的同行们警惕，这很可能是个非常可怕的对手。
因为，财务考核逻辑决定操盘逻辑，得益于房地产业务在集团内部的毛利率优势，厦门国贸身上没有过高的考核指标，意味着他们有足够的施展空间。
无论是价格策略，还是在产品品质上，他们都有发挥余地。如果他们低价甩货，或者在产品品质上不惜成本，同行们怎么接招？
比如，建发就曾在朝阳崔各庄的望京养云项目上，用低价策略，让同一板块的华润、招商猝不及防。
毛利率是厦门国贸的相对竞争优势，至于短板，也并非没有。
存货，是厦门国贸的软肋。截止到今年第一季度，厦门国贸房地产公司大约有663亿的存货，占到总资产的七成。
并且，在厦门国贸的城市布局中，排名前三的城市分别是厦门、福州、南昌，位于福建省内的比例约是四成。
库存太高，城市布局不理想，是他们急需改变的局面。
类似的问题，也出现在了建发、越秀这样的地方国企身上。大本营所在城市市场空间有限，一线城市就那么几个，除了上海、深圳，北京自然而然出现在他们的关注视野里。
还有一个原因，说出来可能会伤及很多北京的开发商：
过去几年，北京成了全国的产品洼地。
不管大家承不承认，很长一段时间里，北京的楼盘都乏善可陈，导致客户的居住体验太差。对长期浸淫南方市场、在产品品质上已经斗得疲惫不堪的开发商来说，北京楼市简直是天堂般的所在。
他们只要把在南方市场积累的产品经验在北京复制一遍，就很容易会收获市场的回报。
招商、越秀、建发，以及中建智地，都在这条路上给大家打了个样，接下来，就看厦门国贸能不能也贡献一点惊喜了。
三
放在两年之前，恐怕北京的买房人没几个人知道建发、越秀，更没人知道今年才崭露头角的厦门国贸。
三家地方国企相继来到北京楼市赶考，在很短的时间里，他们当中就有人在经历磕磕绊绊后，让北京记住了自己的名字。
厦门国贸是三家公司里最后一个亮相的，在此之前，他们也准备了一年多时间。在今年顺义新城C地块竞拍时，他们也是竞争主体之一。在中能建竞拍成功后，他们选择了入股，并争取到了操盘权。
他们首次出现在北京市场，是去年5月26日，当时，融创+国贸组成的联合体收获北京海淀树村南地块，打造了北京销冠项目学府壹号院，操盘方是融创。
几乎在入股顺义新城C地块的同时，厦门国贸也入股了中海在石景山的长安誉项目。和海淀树村一样，厦门国贸此次扮演的还是财务投资人角色。
在亲自操盘项目之前，厦门国贸给自己找了两个好老师。这个拜师学艺的思路，建发已经给同行树立了样本。
建发是这三家地方国企里最早来北京的，2020年首次进京时，他们也选择了与融创合作，以财务投资人的角色参与了长安和玺。观摩学习之后，他们才开始上手亲自操盘，先后打造了望京养云、珺和府、文源府、璟院，然后是即将开盘的建发·观云。
建发并非一路高歌，在珺和府项目上，他们也遭遇了维权的尴尬。但从网签率来看，建发无疑是成功的进京赶考者：
望京养云，96.99%；珺和府，94.27%；文源府，59.64%；建发璟院，52.63%。
文源府还有275套可售存量，璟院还有132套，这就是观云项目入市之前，建发在北京所有的存货。
相比建发，越秀的进京之路走得更为坎坷。他们的第一步就踏空了，位于怀柔区的越秀天恒怀山府，从2021年到现在，网签率只有5.79%。
或许是第一次亮相就被打懵了，越秀才决心一切重来，更换了北京公司负责人。没想到的是，换人如换刀，越秀在北京的局面一下子就全然不同了。
董毅到来后，越秀仿佛有佛主庇佑，在拿地上一路好运气，然后在昌平朱辛庄的越秀星樾、石景山的越秀天玥，快跑出货，抢收了一波现金流。
接下来，越秀只需要在海淀四季青的香山樾上，证明他们在高端产品上的能力。
行路至中场，建发、越秀都算得上是成功的。他们进京赶考的最后一场考试，还要再等待几年。前面花团锦簇，交付才是最重要的考验。
沿着建发、越秀走过的道路，厦门国贸又向北京的客户们走来了。
如今的北京楼市高手如云，对所有后来者来说，不容有失。
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