回头来看，2017年真的是一个特殊的年份。
在此之前的2014年，多年未变的行业第一的王座突然换了人。不久之后，我们都知道了这是一个意外。但接下来的两年，另外两家房企又相继在三四线市场崛起，轮番成为了宇宙第一房企。
从三四线市场传来的认知冲击，让一些追求稳健、品质的房企手足无措，大家一时不知该如何解释这种现象。在资本市场，另外一个迫在眉睫的问题困扰着很多人：
我们该如何正确评估一家房企的价值？
过往的主流估值方法已经无法解释当时的行业现象，异军突起的企业是怎么成功的，哪些财务指标可以作为标杆，用来衡量潜在的后起之秀，这些问题都等待有人把它们向普通人解释清楚。
2017年，一家券商发布了一份报告，终于把这个不算是秘密的秘密展示在了所有人面前：
时代变迁，ROE为王。
说起来，巴菲特早已经把这个企业估值方法向中国的信徒们普及过了，但在当时，很多人还是更多采用NAV估值法。
公式并不复杂，一旦有人把这个行业内门清的指标公开说出来，大家立刻就发现，这几乎是为中国的房企们量身定做的数学公式，太多对销售规模有渴望的房企从中找到了弯道超车的秘诀。
ROE = 净利润/净资产 = 净利润率×权益乘数×周转率。
就是这样一个简单的公式，可以让一家中国房企在《财富》世界500强排行榜上，三年前进了320 位。
想要提升规模，就需要更大的资产规模，想要更大的资产规模，就需要更多的负债。一批跃跃欲试的房企如获至宝，要想快速跨越千亿销售额，无非在三个指标上下功夫，其中后面两个指标更是简单粗暴：高杆杆，高周转。
从此，一个可以量产千亿房企，量产黑马的时代到来了。潘多拉之盒就此打开。
中国房地产行业开始有房企陆续暴雷始于2021年，在此之前，从2017年到2020年，行业里ROE指标最出色的，是中梁、华夏幸福、融创中国这些房企。
这场ROE幻梦，在2021年开始破灭了。
两年多时间里，百强房企中，有30多家出险。这几天，2023年半年报陆续公布后，超过六成房企亏损。
只有少数人，在这场浪潮里得以保全。
龙湖是第一家公布上半年业绩的房企，交出来的答卷，是极少数里还能让我们看到增长两个字的。
合同销售额985.2亿元，同比增长14.8%。
股东应占核心溢利65.9亿元，同比增长0.6%。
净负债率为57.2%，在手现金为724.3亿元，现金短债比为1.96。
在大家为债务发愁的时候，龙湖在提前还债。截至目前，他们今年年内境内到期公司债，只剩下了1.19亿元。明年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。
还清这笔银行贷款，未来三年，龙湖将再无境外债券需要偿还。
事后来看，都是鲜花与掌声，放在两年多之前，龙湖的境况并非舒适。在狂飙突进的行业氛围里，他们虽然偶尔被夸赞稳健，但和迅速扩容的同行相比，他们无疑太保守了。
2020年，龙湖在ROE指标的表现只能说是行业中位数水平，约是16%。论杠杆水平，周转速度，他们和黑马房企没法比。
等到行业喧嚣差不多尘埃落定的时候，龙湖的高管才小心翼翼地说出了他们对ROE的理解。他们解释了很多，有一句话是最让人警醒的：
资产是有差异的，负债是无差异的。
在下行周期里，房企用巨量负债堆积起来的资产规模，有相当部分是经不起市场考验的，是急剧分化的。卖不掉的滞重资产，在总量不变的负债面前，就是房企的命门所在。
看起来，这似乎并非一个难懂的道理，但对这个问题的理解，却成了很多中国房企命运的分野。大家好像只是忽略了一个很简单的事情，形势是有可能变化的。
没有十全十美的企业估值方法，和各种模型与指标相比，不如相信一家企业的谨慎。
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