*监测周期2023年11月1日-30日
Part 01
本月观点及政策汇总
本月观点
数据快报
11月，全国商品住宅市场供应规模大幅回升，房企年末抢收，项目顺势加推，但成交面积持续走弱，前期新政利好效应几乎殆尽，购房者观望情绪加重，市场整体疲软。二手房方面，在新政推动下挂牌量持续攀升，成交以价换量，短期内或将持续。分能级来看，一线城市供应大幅回升，且高于三季度平均水平，但成交面积及均价持续走低；二线城市供应同样大幅回升，成交面积止升转降，均价环比微升；三四线城市供应翻番，但市场需求有限，近四个月成交面积持续下滑，受成交结构影响，均价小幅走高。
一线城市成交面积同比降12.42%，环比降10.93%，成交价格同比降2.04%，环比降3.04%；二线城市成交面积同比升5.56%，环比降9.88%；三四线城市成交面积同比降34.47%，环比降4.22%。从存量方面来看，受本月供应回升影响，整体库存再度走高，且由于成交回暖不及预期，各城市去化周期仍在拉长。
宏观房地产数据分析
2023年1-11月全国房地产开发投资104045亿元，同比降幅扩大至9.4%；其中住宅投资 78852亿元，同比降9.0%。销售方面，全国商品房销售额同比降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。11月末商品房待售面积65385万平方米，同比增长18.0%，其中住宅待销售面积增长20.4%。各区域商品房销售情况持续走低，其中中部地区销售面积、金额同比降幅最大。
Part 02
一线城市商品住宅市场
▷一线城市商品住宅量价走势—月度
11月，一线城市商品住宅市场供应大幅回升，但仍低于9月水平，成交面积及均价持续走低。上海市场供应微升，但成交面积再度下探，均价小幅下滑；北京市场供应回升，成交面积及均价持续走低；深圳市场供应回升，成交持续走高，均价微降；广州市场供应翻番，成交规模回落，均价小幅走低。本月一线城市商品住宅供应面积为312.61万平米，成交面积198.91万平米，成交均价54764元/平米。
▷典型城市商品住宅量价走势—上海
11月，上海商品住宅供应规模再度攀升，然而近三个月成交面积持续下滑，受成交结构影响，均价持续走低。来访方面，本月来访再度下探，且低于年内平均水平，居民看房热情显著回落。共计开盘32个项目，平均开盘去化率约53%，其中5个项目触发积分，整体热度下滑，日光项目中安高申宸院弃号率高达61%，板块内同总价项目竞争激烈，购房者倾向多方对比，优中选优，不愿将就。而此前热门板块前滩的项目更是爆冷未触发积分，认购率仅58%。此外，深圳22日对普宅标准进行优化调整，下调二套房首付比例，使得上海市场对类似政策预期提升，居民观望情绪进一步延续，现阶段购买动力较弱。
典型城市商品住宅量价走势—北京
11月，北京商品住宅市场供应大幅回升，成交面积持续下滑，前期政策利好基本见底，受成交结构影响，成交均价环比下滑3.54%。本月，北京商品住宅市场供应面积68.03万㎡，成交面积44.85万㎡，成交均价57155元/㎡。政策方面，北京人大常委会议通过《北京市建筑绿色发展条例》，其中规定，个人使用公积金贷款购买部分绿色建筑等将获适当政策支持；此外，市规自委回应“取消地价上限”为不实消息，继续坚持“房地联动”。
一线城市商品住宅库存量及去化周期
11月，受供应大幅回升影响，一线城市整体库存面积走高，但由于成交涨幅不及预期，上海、深圳去化周期拉长，且北京、深圳去化周期超过20个月。
Part 03
二线城市商品住宅市场
二线城市商品住宅量价走势—月度
11月，二线城市商品住宅市场供应回升且高于三季度平均水平，成交规模止升转降，均价微升。本月，二线城市整体供应面积1005.32万平米，环比升38.92%，成交面积1051.03万平米，环比降9.88%，成交均价19622元/平米，环比升1.82%。监测的21个城市中，仅重庆供应环比走低，其他城市供应均有回升；11个城市成交面积环比走高，其中郑州、重庆、成都、西安等9个城市同环比均上升。政策方面，公积金仍是主要调整方向，包括但不限于提高贷款额度、公积金支付首付款，购买绿色建筑享额外优惠等。同时，各地仍在加强人才引进，吸引各类人才安家置业，推出不同梯度的购房补贴。
注：此处二线城市为数据较全的21座二线城市，包括成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆
典型城市商品住宅量价走势—杭州
11月，杭州新建商品住宅市场供应规模达今年最高点119.24万平米，环比升45.37%，成交面积95.88万平米，止降转升，环比升17.21%，成交均价走高至33600元/平米。本月供应大增但成交疲软，新房平均开盘去化率约46%，购房者仍倾向于主城区项目，远郊去化困难。政策方面，杭州土拍取消限价，土地恢复“价高者得”的竞价方式，不再摇号。上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区依然限房价，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限。
典型城市商品住宅量价走势—成都
11月，成都新建商品住宅市场供应面积回升至124.97万平米，成交近三个月持续走高达162.46万平米，环比升17.75%，成交均价下滑至19460元/平米。其中成交主要集中在新都区和四川天府新区，市场热度较高。土拍方面本月的两次土拍均已落实新政，采取竞价拍卖，不再限价，成交的12宗地块中，4宗溢价成交，最高溢价率61%。
二线城市商品住宅库存量及去化周期
11月，监测的二线城市中12个商品住宅库存增加，8个城市去化周期拉长。其中成都、武汉库存超过1500万平米；福州、济南、南京、南宁、宁波、厦门、武汉去化周期超过20个月，市场去化及面临价格下跌压力较大。
Part 04
三四线城市商品住宅市场
三四线城市商品住宅量价走势—月度
11月，三四线城市商品住宅市场供应翻番，成交面积持续走低，均价小幅走高；本月三四线城市供应面积284.27万平米，成交面积228.63万平米，成交均价18411元/平米。各地房企年末抢收，项目集中入市，但新政以来需求集中释放后陷入瓶颈，在一二线城市落户门槛降低，人才补贴丰厚的情况下，三四线城市人口净流出越发明显，但房地产库存长期高位，远超市场需求量，销售压力较大。
注：此处三四线城市为同策研究院重点监测的15座三四线城市，包括东莞、佛山、惠州、温州、珠海、徐州、昆山、南通、太仓、江阴、烟台、常德、泸州、淮安、洛阳
典型城市商品住宅成交走势——东莞
11月，东莞商品住宅市场供应持续缩减，成交面积微升，但仍低于二季度平均水平，下半年市场持续疲软，受成交结构影响， 均价微升。本月，东莞供应面积26.15万平米，成交面积19.60万平米，成交均价36434元/平米。政策方面，东莞共有产权住房申购条件大幅放松，包括单身可购房、累计社保及市场缩短、申购人工作单位从虎门放宽到全市等。
典型城市商品住宅成交走势——太仓
11月，太仓商品住宅市场供应大幅回升，成交面积翻番，受娄江新城和科教新城板块的高端项目集中签约影响，均价结构性上涨。本月，太仓供应面积10.18万平米，成交面积11.39万平米，环比升107.27%，成交均价20278元/平米，环比升4.41%。成交方面，建发朗月无疑是顶流爆款，是近3年太仓首个摇号盘，项目位于市府中心板块，主推166-292平米大平层，精准定位高端改善客群。新政以来，改善客群承托市场主体，因此针对性客户研究及产品开发将成为房企重点课题。
三四线城市商品住宅库存量走势
11月，三四线城市商品住宅库存微升，监测的城市中，4个城市库存上升，5个城市去化周期拉长；其中，仅太仓去化周期低于20个月，其余城市去化周期均超过20个月，市场去化及价格下行压力较大。
—近期活动—
声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com