近年来，大数据资源在帮助房企投资决策方面，有了越来越多的应用场景。但愈加丰富的数据资源似乎并不能提供更精准的研判结论，究其原因，是缺少行业的逻辑来解读数据。庞大的数据资源就像未加工的食材，看似选择很多，但缺少厨师的烹饪，始终无法成为可口的菜肴。
说个最近遇到的案例，某公司，利用人口、收入数据分析研判豪宅市场，竟然提供了“上海市区老龄化严重、人群薪资较低、年轻人口外迁，因此不足以支撑豪宅”的结论。在大数据层面看，中心城区的人口老龄化、豪宅价格偏离人均收入的现象都没错，可房地产结论却南辕北辙，到底哪里出了问题？
根源在于，大数据的数据底层和房地产应用结论之间，必须嫁接行业逻辑作为沟通桥梁，才能得到正确的结论。以豪宅为例，它的价格只能由支付起它的特定圈层决定，远远脱离普通人的收入，在正确的行业逻辑框架下，应用数据资源，才能获得准确结论。
豪宅项目在哪里
如今，总价低于3000万的房子，在上海恐怕都很难称得上是豪宅。在行业的角度看，每年成交的豪宅也仅1000-2000套，其中新房大约占2/3。而新房的豪宅中，又以3000-5000万的占比较大，其次为5000-8000万价位段的房产，而更高总价的房源，每年仅能成交几十套。
分区域来看，成交的豪宅主要集中在三个城区，2022年三个区成交的豪宅新房占比达到63.5%，二手豪宅也达到60%，市中心区域天然聚集着大量豪宅项目。
豪宅的客户在哪里
如果要购买3000万以上的豪宅，那客户需要达成什么标准？我们可以借助行业逻辑分析潜在客户的资产、月收入标准，并借助大数据资源寻找潜在客户的分布。
标准一：强资产、低收入。按照二套房首付比例测算，至少需要拥有2000万的资产，同时月供达到5万元，才具备购买豪宅的资格。因此，房产价值2000万以上的小区分布为核心客户分布地图，借助房产大数据，可以发现，此类小区多数位于城市中环以内。当然，从微观角度看，可能存在多套房产并一套的情况存在，从2000万开始，逐步放低资产门槛，扩大地图范围，但新扩进来的小区中，找到潜在豪宅客户的可能性也在降低。
上海总价2000万元以上的住宅小区分布
▲数智map城市数据库
标准二：强收入、低资产。按照首套首付3.5成测算，至少需要拥有1000万的资产，同时月供达到10万元，才具备购买豪宅的资格。借助人群收入分布大数据，可以寻找高收入人群的分布地图。除了传统的市中心外，核心的产业板块如漕河泾、张江等板块均是高收入客户密集的地方，对工作地周边的房价具有强支撑能力。
上海月收入10万以上的客户分布地图
▲数智map城市数据库
而分行业来看，不同行业高收入客户的占比及区域分布同样存在差异，而在区位上，不同产业聚集的板块也差异明显。
上海月收入5-10、10万以上的人在各行业的分布比例
豪宅客户购买习惯
从豪宅客户的购买习惯来看，在买房时会更加注重房产对身份的标识意义，因而更加挑剔房产所在的板块，关注能否享受圈层资源带来的价值。
因而，在豪宅客户的板块分布上，会明显聚集在一些特定的富人区板块，比如陆家嘴滨江等。稍外围区域，比如一些生态资源优势突出的板块，加上不错的区位及配套，也能在豪宅圈里获得一席之地。
而一些老破小、棚户区聚集的板块，即便在市中心区域，也同样难以发展成豪宅板块。
上海总价3000万以上豪宅的板块分布地图
▲数智map城市数据库
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