同策上海新房访客指数计算方法
对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查，定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘，纳入指数计算，以2019年月均来访量为基期，结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整，获得最终访客指数。
8月，上海全市商品住宅访客指数走低，环比降幅超3成，主城区和新城来访均呈下行趋势。本月共计开盘22个项目，平均开盘去化率约61%，日光盘和惨淡盘兼有。第七批次23个项目中，截止9月1日，已开盘17个，其中位于浦东的瑞仕半岛璟庭（64.42）、普陀的招商苏河玺（62.48）、天汇玺（58.46）、闵行的华府天地（49.5）以及嘉定的越秀保利嘉悦云上（57.7）5个项目触发积分。月末第八批次新盘公示，共计26个项目，其中均价10万以上的有7个，且大面积供应充足，高端改善选择丰富。
整体来看，本月开盘数量较六七月份下降，认购疲软，房企推盘信心和居民购房意愿不足，市场整体进入观望等待期。自中央提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”，落实相关放松利好政策后，多个城市表态跟进，继广州、深圳后，上海、北京也在9月1日正式官宣落实“认房不认贷”，执行后的首个周末市场反映热烈，上海二手市场挂牌量猛增，置换客群大量释放。
2021年1月至2023年8月上海全市商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
分区域来看，本月主城区来访指数下滑，武宁板块两个项目触发积分、东外滩两个项目认购不及预期，未触发积分但开盘当日基本售罄。再看浦东冰火两重天，瑞仕半岛璟庭触发本月最高认购率336%，入围积分64.42；而绿宝园项目由于总价高达七千万，认购期间无意向客户登记。整体来看，内中环总价1500-2000万高端改善项目在楼市整体低温的情况下，仍有较高需求，预计9月“认房不认贷”落实后，改善项目热度迅速上升。
2021年1月至2023年8月上海主城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
五大新城方面，8月来访指数同样走低，且环比降幅高于主城区降幅。和上月情况相似，本月新城新增供应较少，基本为项目续销。此外，预期政策不定的状态下，刚需客户入场更为谨慎，整体消费趋于保守，观望情绪蔓延。而9月政策落地后，二手房挂牌量猛增，部分刚需客或转入二手市场。
2021年1月至2023年8月上海新城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
附注：1.调查范围：上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块，非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新：数据月度更新，每半年根据同策市占率情况进行修正。
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