回复@肖恩她爹: 感谢大佬的无私分享。
我刚打赏了这个帖子 ¥6，也推荐给你。//@肖恩她爹:回复@AS312:之前一直回避TECH类的REITS，抱着投Tech类REITS不如投big Tech的想法。看到面包兄做空$数字房地产信托(DLR)$ ，这几天看了最近3年的财报及最近的季报，并把2016年至今的关键数据拉出来看了一下，总体感觉有点像$医疗不动产信托(MPW)$ ，可能又一颗曾经的“明珠”要陨落了！虽然说还没有MPW那样故意误导投资者（利用直线租金虚报cap rate收益率、Adjusted EBITDA及大量关联交易等）甚至涉嫌欺诈的程度，但以下几点还是挺像的：
1）刻意将业绩指标引向公司制定的Core FFO而不是FFO或AFFO，虚高了不少业绩。计算Core FFO时公司加回了大量的一次性费用，这些费用是实际发生的，足以对业绩产生重大影响。我统计了一下，2016～2022共7年期间Core FFO比FFO加回了6.34亿美元，其中有4.9亿是最近3年发生的。从operating角度来说，加回这些一次性费用无可厚非，但这些“一次性费用”每年都大量发生，让人不得不怀疑。（MPW也是故意引向所谓的Normalized FFO）
2）同第1）点，公司在计算Adjusted EBITDA时也在EBITDA基础上加回了上述所谓的“一次性”费用，因此有隐瞒杠杆的嫌疑，实际的杠杆比报表公布的更高。（MPW是故意不扣减直线租金）
3）公司每年都将大量的利息支出甚至期间费用资本化（公司称为“间接资本支出”），有做高当期业绩（经营现金流）的嫌疑。但这些资本化的支出是实实在在发生的，2016～2022年共7年间这些“间接资本支出”合计达到7.59亿美元，今年上半年就达到1.02亿美元。这一点跟这些年同样进军data center领域的$爱恩铁山(IRM)$ 非常像！
4）过去6年间（2017～2022年）公司的增长性资本支出合计93.3亿，但净负债却增加了115.4亿！股本则增加了1.36亿，比2016年底整整增加了84.2%。大量的股本增发融资+巨额的负债增加给股东带来了什么价值呢？即使用公司计算的每股FFO来说，2022年是6.22而2016年则为5.67，6年时间仅增长了9.7%，杠杆率却从4.8X急剧上升至6.9X。【这个基本上可以回答@AS312 兄关于“fcf为负可以说是为将来的增长投资？”的问题】
5）公司的occupancy高点在2017年（90.2%），在疫情之前就开始下降，直到今年Q2的82.9%，EBITDA利润率也从最高的59.8%一路下降至今年上半年的50.4%，这个降幅是相当大的。（MPW是通过关联交易，直接给客户融资隐瞒坏账提高租金收取率，更可恶！）