对房地产市场和房地产商的判断
一、以下几点应该已是共识：
房住不炒，房子是用来住的。
商品的价格取决于供需关系，房地产也不例外。
房地产短期看金融、长期看人口。
二、再看几组数据：
1、中国的商品房销售近20年来持续增长，2017年后保持在高位，每年超过17亿平米。若按套均85平米，则近5年每年销售超2000万套。各开发商手头已建成未售的、在建的、已拿地未建的，未来5年每年平均可售数量达2000万套应该也是有的。
2、中国的城镇化率，统计局的数据，2020年末常住人口城镇化率超过60%，而有一些非官方的观点认为加上非常住人口，城镇人口已近70%。未来10年，即便达到80%，也就是增加1亿人，按2人一套住房，需5000万套，每年需要500万套。
3、中国城镇的住房空置率是多少？这一直是个有争议的数据，各种渠道、各类口径有较大差异。根据西南财大发布的《2017中国城镇住房空置分析》的数据，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。
4、还是西南财大报上述分析报告的数据，2017年一线城市、二线城市、三线城市空置率分别为16.8%、22.2%、21.8%。该报告未提四五线城市、小城镇的住房空置率，我个人的直观感受是更高。
5、全国新出生的人口，2016年到2020年分别是1786万、1723万、1523万、1465万、1200万，下降趋势明显，有预测2021年会降到1000万。
6、全国结婚人数，2016年到2020年分别是1143万对、1063万对、1014万对、927万对、813万对，同样是下降趋势明显。我们假设男女都是平均25岁结婚，1991年到1995年的出生人口分别是2250万、2113万、2120万、2098万、2052万，除以2分别是1125万对、1057万对、1060万对、1049万对、1026万对，实际结婚的人数在适龄人口的占比也在逐年下降。
7、全国死亡的人口，2016年到2019年分别是977万、986万、993万、998万。随着老龄化人口的逐年增加，今后每年死亡人口接近、超过新生人口是必然的，人口从净增加到减少的拐点可能很快到来。
三、综合上面的数据，可以有以下的推断：
1、城市住房已较充足，空置率较高，但在不同的城市、不同的人群之间分布不均。
2、新生人口、新结婚人数下降趋势明显，对住房的潜在需求逐渐下降。
3、城镇化率已达较高的水平，今后将继续提高，但空间已有限。商品房销售已多年持续高位，今后将逐年下降。
4、此次中央对房地产的调控是坚决的：居民高负债买房，已极大的限制了消费的增长、限制了生育意愿；炒房发财，与社会主义国家所倡导的劳动致富、社会公平不符；房地产的泡沫影响到实业的发展，不利于高新技术的发展，欧美国家的先进，没有哪个是因为房地产发展的好。
5、中央对房地产的调控是全方位的：控土地、控金融、控需求。光是控金融这条，对地产商有三条红线限制；对银行有地产融资比例的限制；对信托有压缩贷款规模、金融同业通道业务清零的要求；对私募有停止房地产业务备案的政策……
四、那么，今后房地产市场会怎样？房地产商会怎样？我想大概是这样的：
1、房地产企业将向头部企业集中，头部企业市场占比将逐渐提高。国企央企背景、融资利率低、讲究品质的房企将胜出。
2、地方政府前些年为了融资而设立的一些平台公司，名下持有大量的土地，其融资平台功能丧失后，可能会转型为开发商，特别是一些安居项目、租赁住房的开发商，并采用与有品牌、能提供建设资金的大型头部开发商合作开发、委托代建等模式。金融机构的房地产开发贷款、按揭贷款的都会向以上两类房企集中。中小房企获得融资的难度加大。
3、前些年追求高周转、快速扩张、高负债（特别是大量使用前融资金拿地）、融资成本高、质量问题较多的房企，有很多将被淘汰。
4、区域性地产公司，目前尚未得到主流金融机构认可的，即便有一定的规模，今后被淘汰的概率很高。这些区域性房企，普遍存在利用政商关系拿地、大量使用民间借贷、销售行为不规范、土地款缴纳不规范、销售款大量挪用等情况。而目前及今后，这些行为都在被打击、被规范，所以存在这些问题的区域房企大概率难以持续经营。其主要原因是获得资金难度大幅加大，现金流断裂。
5、城镇化将继续，人口将持续（西部）向东部区域、（北方向）南方区域、（四五线城市、小城镇向）一二三线城市、（乡村向）城镇流动，商品房的销售也将更集中在东部、南方、一二三线城市。四五线城市及城镇的市场有限。中西部、北方的四五线城市的当地开发商将基本消亡。
6、城市中旧改的数量将逐年增加，部分地产开发商将逐步演化为旧改服务商。