中炬高新，酱油老二，综合每年7、8个亿的利润，200亿左右的估值个人认为是合理的。不巧听说公司还有价值100亿的地马上能变现，如果是真的，公司目前岂不是低估，如此良机怎能错过，所以今天就来看看这块地有什么故事。
一、1300多亩土地哪里来的？
先看结论：这1300多亩地公司也没说清楚哪里来的。
公司的说法是这样的：
其中，238亩公司是明确发了公告说清楚了的。
2005年8月2号，公司通过资产置换，取得了濠头村的238.22亩地，金额1.63亿，折合1027元/平米。
而据公司2021年8月31日公布的中汇合创资产评估报告中说，公司甚至无法提供土地出让合同、土地出让金和契税缴税发票，但是，公司出地出让金已付清（可能是有银行转账记录之类的证明吧）。这都不重要，关键是这些地，公司都有土地使用权证，共计40个，其中有3块地有用地规划许可证（12年办理）。所以呢，这些地的真实性是毋庸置疑的，有证在手，怎么来的不重要了。
再来看，2438亩地怎么变成1353亩的。
2007年4月17日，公司发布公告，要与中道投资合作开发1500亩中山站商住地，成立了中汇和创房地产开发公司，具体方案如下：
之后2007年8月22日，由于中山站的建设被征地300亩。
2010年4月8日，再次被征地60亩。
2010年10月30日再一次被征地555亩。
那么算一下，征地之后还剩下：2438-300-60-555=1523亩。中汇合创近期还是开发了几个楼盘的，算下来应该比较接近现在剩下的，也就是公司公告里说的1353亩。
二、这么多年为什么一直没开发？
公司的解释是岐江新城区未落实控制性规划，也就是说公司的这1300多亩地，政府一直没有确定用途，对用地性质进行规定，由于一直没有落实，因此公司没办法开发。
从公告里面查到，岐江新城的建设规划从16年提出，之前那边可能就是荒地。
19年落实了提升规划成果，同年，中山市政府出台了《广珠转轨中山站片区控制性详细规划调整》，公司1353亩地中1218亩被划为居住用地，据此北京仁达房地产评估公司为中汇合创的股权估价125亿元，对应公司89.72%的股权，价值约为112亿元。根据企查查数据，这家评估公司03年就取得了土地评估资质，和众多上市公司都有过合作，能力上是能经得起检验的。再到2021年10月21日，中山市自然资源局发布了关于公布实施《中山市岐江新城O单元控制性详细规划调整（2021）》及《中山市岐江新城P、S单元控制性详细规划调整（2021）》成果的公告，对公司地块所处的P、S单元控制性规划进行了落实。
有人要问，你怎么知道公司的地在哪里，其一：公司的产权证上的地址为建中路8号；
其二：公司开发的小区叫做汇景东方；
其三：公司曾因中山站的建设而被征地。据此推断公司的地在图示位置：
再来看看所谓P S单元里面，这块地到底是什么用途。
对比之后我们找到了这块地，R2也就是二类居住用地，很明显最终的规划这块地依然是以居住用地为主，那么关于土地性质可以放下心来。这一点和董秘的回复也找到了对应。
所以，这块地一直没开发确实不是公司的原因。公司也一直想要开发，姚总本来就是做房地产的，当初举牌中炬高新不可能不知道中炬高新这一块资产，甚至有可能就是冲着这1353亩地来的。
那么，现在终于要熬出头了，控制性规划下来了，马上就可以开发了，为什么又要卖呢？
我认为：1.控制性规划下来之后，这块地的价值可以得到有效评估了，那么转让才具备可行性，之前连土地用途都没定，想卖也卖不了；
2.房地产行业不景气，开发成本高，前景不明朗；
3.干了几年酱油发现这才是真正赚钱的行业，不如聚焦酱油，做大做强；
4.姚总的缓兵之计；这一点个人认为不重要，不管是不是缓兵之计，我们要确认的只是这块地的价值是真实的，卖不卖只要在公司账上就行。
三、能卖出去吗？
从中炬高新公告要卖地开始，就幺蛾子不断。
董事会上，7票同意，一票否决。董事余健华认为一呢这么大的事要提前商量，二呢说公司是成片开发，根据有关规定不得转让；三呢控制性规划还没完全确定，可能会有调整，到时候影响估值。具体呢，大家可以自己去看公告；有意思的是，紧接着二股东，也就是上一任大股东，中山火炬要求公司按照2001年签订的合同，把欠的797亩土地还给它。前面提到的董事余健华正是中山火炬的总经理。那么这两个事就可以当一个事来看，无非就是二股东不想卖地，董事会上没能否掉，找出一个2001年签订的所谓协议，要接近800亩地，并借此冻结了33.44%中汇合创的股权。那么为什么20年时间里，中山火炬一直没提这个事儿，要卖地的时候突然想起来了呢。
这个事，个人认为大概率呢也是一个缓兵之计，你姚老板正在水深火热之中，我就趁你病要你命，说不定拖着拖着你就完蛋了。但是，前面也说了，公司这些地的来源也说不清，或者说不敢对外公告，那么这里面就有文章可做。
公司想用现金置换股权，法院也没同意，所以呢，现在这89.24%的股权只剩下55.8%的股权可以卖了。目前看，公司还是想打包转让，而不急着先把这剩下的55.8%转让掉。因此，卖地这个事就僵住了，目前只能等法院的判决。
五、总结
总的来说，中炬高新这块地是实实在在的，价值百亿也没问题。但是呢，姚老板的债务缠身，二股东的使绊子，外加外部形势较差，导致整个公司可以说是内外交困。但是呢，即便如此，公司的整个业务和经营情况依然是相当稳健，我看不出来公司有什么真正的风险。所以，等吧，等到拨云见日的那一天，也许将会有一番新的景象。