第一部分、业绩概览
业绩概要
营业额由2015年的577.3亿元上升至592.9亿元，同比增长2.7%。酒店、租金和其他收入为人民币30.9亿元， 剔除出售影院和北京财富时代对收入的影响，同比上升11.1%
集团自2015年起开展滞重库存清理，毛利率由2015年的28.5%下降至2016年的27.6%，毛利额同比下降0.6%至163.5亿元，但整体库存结构得到大幅度优化，存货积压风险大幅下降
通过费用全面预算和动态跟踪，将费用实际使用和业绩达成率严格挂钩，大幅提高费用使用效率。2016年销售费用和管理费用合计大幅降低16.3%至41亿元，其中可售物业两费占合约销售的比例为4.2%，处于行业较低水平
股东应占利润为62.5亿元，较去年62.1亿元上升0.7%，股东应占核心业务净利润率约为12.8%，下降0.3%
董事会建议宣派股息每股76港仙，同比增长8.6%，其中包含末期股息每股44港仙，中期股息每股26港仙和特别股息6港仙，一共约26亿港元
2016年集团共赎回股票8554.9万股，表现集团对股价的信心
2016年全年签约额为681.2亿元，签约均价由2015年的12100元每平方米上升至13850元，签约面积为491.8万平方米；截止2016年12月31日，集团按应占权益持有土地储备约为3079万平方米。平均土地成本为3547元/平方米，优质的土地资源和相对低廉的土地成本，成为集团在全国重要市场未来发展的持续支持
子公司世茂股份的营业额为137.1亿元，股东应占利润为21.2亿元，同比增长4.2%，2016年5月，世茂股份向乐视控股出售北京财富时代100%股权，现金对价约29.7亿元，实现股东利润约6.3亿元，成为世茂股份孵化商业地产，完成资本增值的成功案例
财务概要
2016年，集团可动用资金约为442亿元，包括持有现金约人民币222亿元及可使用之银行授信余额约220亿元
总借款约为669亿元，较2015年底的698亿元下降4%。其中长期借款为492亿元，占比73%；短期借款为177亿元，占比为27%
2016年净负债率为53.4%，较2015年的58.1%下降4.7%。净负债率连续五年保持在60%以下
销售回款从2015年的570亿元上升到600亿元，销售回款率从2015年的85%上升至88%
2016年加权平均融资成本从2015年全年的6.9%下降到5.8%
2016年每股核心盈利1.82元，上涨1.4%
集团从2016年起主动偿还外币借款，外币借款占比由2015年的48%降至34%，2017年2月集团又提前赎回8亿美元优先票据，加之使用衍生金融工具进行汇率对冲，有效控制汇兑风险，于2016年签订1.5亿美元货币期权合约和4亿美元上限远期合约，2017年初集团再签订2亿美元货币期权合约，如价位合理，将提高对冲比率
2016年，惠誉将世贸长期评级从BB+上调至BBB-，达投资级别；穆迪及标准普尔的评级维持Ba2及BB+。此外，2016年6月，国内三家最大的信用评级机构维持世茂房地产AAA的主体最高信用评级
主要投资物业及酒店的市场价值642亿元（2015年为617亿元）
2016年5月营改增全面实施，集团通过提前研究政策，建立制度，完成系统改造等措施，顺利完成过渡
毛利率27.6%,下降0.9%，毛利163.49亿元（2015年为164.48亿元）
2016年加权平均融资成本从2015年全年的6.9%下降到2016的5.8%，为世茂近年最低水平，2017年目标为5.5%
融资方面，引领房地产金融创新，2016年发型了的私募债，利率为4.3%，利率为同期最低，也是上交所首批发行私募债的企业之一。
集团已启动公募熊猫中票，发行申请由银行间协会受理，是协会首批受理的房地产企业之一；加大人民币融资，开拓境外人民币提款，成功归还外债，2017年2月提前赎回8亿美元优先票据，境外人民币借款综合成本3.02%
业务回顾
入账销售额总计561.97亿，分布在39个城市，其中南京占比最大，为17%，其后是北京、济南、上海，分别占11.9%、7.0%和5.6%。
酒店及投资性物业营业额为14.66亿元；其他收入主要来自于物业管理和百货收入，2016年较去年下降16.8%至9.13亿元，主要因为世茂股份于2015年11月出售影院给万达，去年同期约有3.92亿影院收入，2016年5月出售北京财富时代给乐视控股，约减少租金0.25亿元，剔除同期影院比较数，酒店、租金、其他收入同比上升11.1%。
集团酒店2016年营业额录得14.66亿元，较去年上升12.6%，主要源于近两年新开业的酒店。酒店业务息税折旧摊销前利润为4.45亿元，较去年上升13.8%。
投资性物业租金收入下降4%至7.1亿元，主要由于2016年5月出售北京财富时代给乐视控股，约减少租金0.25亿元,另外由于国际广场17年开始装修，部分足月到期未续约，造成16年租金暂时下降
土地储备遍布43个城市，132个项目，约3079万平方米（应占权益）。2016年权益后土地成本302.52亿，权益前总计容建筑面积396.48万平方米，建筑面积单方土地成本10994元/平方米。土地储备平均成本3547元/平方米。权益后土地储备中，华北地区占比最大，为23.8%。
2016年集团自持物业收入占总体入账收入的比重为4%，相比之下，自持物业实际费用占总体费用的比重达28%，主要由于自持物业的核算特点决定，比如：折旧
可售物业入账收入的费效比5.1%，签约收入的费效比4.2%，同比下降较多（2016集团费用管控策略已见成效），相比行业有一定优势
与喜达屋达成战略合作，推广世茂自有酒店品牌，世茂控股51%，成立minimax公司，实现双方优势互补
香港九龙有豪宅项目，预计200亿销售收入，东涌有酒店项目，两者预计2020年入账，有利于对冲外汇风险
营销总结和未来展望
2016年销售完成681亿元，回款率达到88%，因战略回归一二线城市，销售均价由2015年的每平方米12100元上升至2016年的13850元每平方米，2017年前两个月更进一步提升到15311元，因个别地方政府对售价调控，延迟退出100亿高利润项目至2017年，为2017年带来更强劲的增长动力，一二线销售额占比约82%，与2015年相比上升10%
2016去库存销售262亿元，增长50亿元，三四线去库存销售额接近56亿元，较去年增长35亿元，一二线城市库存占比为67%，较年初提升7%，三四线去库存成效显著
毛利率因清理库存和2015年低售价项目入账引起轻微影响，由2015年的28.5%下降到2016年的27.6%，但因2016，17销售均价大幅度上升，2017毛利目标可提升至30%左右的行业较高水平。2016核心净利润12.8%，2017年核心净利润有望进一步提升到15%左右
库存清理效果明显，已竣工库存加2016年可售资源约330多万平方米左右，占2017可售资源的35%，同比下降8%；2017可售资源中新增供货约占65%，主要集中在一二线城市，优质资源为17年去化率和售价提升提供保障
去化效果明显，部分项目开售当天去化率达到90%，且溢价率高，为10%左右，高于周边精品楼盘
财务管理更加稳健，净负债率下降到53.4%的低水准，平均利率由2015年的6.9%下降至2016年的5.8%，2017年进一步下降至5.5%以下，外债占比从48%降至34%，2017年2月提前赎回8亿美元优先票据
2016年集团购入权益302.5亿，321.8万方的优质土地，土地分布在一，二线城市，2017年计划新增350亿的购地计划
优质的商业及酒店资产（商业五年计划收入增长322%，酒店五年计划收入增长180%以上），其中商业EBITDA率由50%左右提升到60%，酒店EBDITA率由30%上升至35%，商业和酒店五年后收入将从16年30.9亿大幅上升到71亿，计划五年后持有20个商业项目，收入20亿，面积130万平方米，办公类项目10个，收入10亿，面积70万平方米
2017年销售目标800亿，提升17%，可售资源953万平方米，集中在一线和强二线城市，货值按14000元每平方米保守估价，共1333亿的货值，60%去化率800亿元，上半年只新增40%左右的供货，因大部分土地于2016年三，四季度购买，2017年下半年才能供货，但是有信心在上半年完成50%的指标
集团在2015，2016年的主动战略调整，目前已取得阶段性成果，在产品力，客户满意度，负债率，回款率以及土地品质等方面都取得较大提升，集团对2017-2018年持续高品质的增长充满信心
第二部分、问答环节
Q1.
1）今年毛利率是30%，看远一点1819年是什么概念？
2）看到今年准备350买地，这个是付款，从金额角度看是500亿买地，对房地产市场还是很乐观，现在看来政府政策在大城市收紧，那么今年买土地在哪些城市？整体策略是什么？国内房地产市场还是很牛，头两个月交易量很高，风险在哪里？是不是过分乐观？
3）刚刚成立酒店品牌，说要在2020年前有100家酒店，可以分享一下投资吗？收益率到底是多少？对个利润贡献比如说到2021年有70个亿，利润贡献是多少？
A1.
1）毛利的预测：我们今年毛利会回到30，我觉得18，19年也都是这个水平，因为我们也不希望特别高，刚才也说道希望有个增速，因为新买的土地毛利润比较低，我想维持比较高的销售增速对毛利有压力，不可能说30会到32，34除非市场特别好，或者我们可以持续补充更多的地，但是我们会持续做，但是也会面临限价，就是再贵政府也不给你卖，这是一些困难吧
2）今年购地肯定比去年多，但是这个难度系数很大，去年买了400亿权益前的地，权益后是300亿，可能一半以上都是招拍挂，今年我们希望500或400亿权益后，大部分，60%吧，希望是土地整理，或者是战略合作，或者是跟政府设门槛，肯定难度大很多，能不能拿到这么多呢？如果今年大规模拍地，那么利润会很低，而且即使拍也拍不到，我们上海也参加了，广州也参加了，全部都参加了，没拿到，但我们今年在上海拿了地，厦门也拿了便宜的地，这种都很好，但是我们现在还要一些战略地，在南京，在深圳，都谈的差不多；我们的战略吧还是15城还有在周边的十几个城，比如现在上海很贵，昆山也很贵，那泰昌是不是一种机会，当然啦，那泰昌前几天也拍的很贵，可能我们在大城市周边，比如说北京，那现在环北京是一个机会，北京已经拍到郊区都是五六万的地价，所以我们去年在北京拿了好几个地，我们觉得利润会比较高包括广州，深圳周边拿了好几个地，我觉得现在三四线是机会，我们说的福建，长三角，可能我们前几年在控制供货，现在我们可能考虑要加大供货的城市，我们看来库存已经降到一个合理的水平，这个跟以前已经差很远了，比如常州，政府两三年都不够地，所以很多人以为常州是鬼城，我们从六千多卖到一万一千多，现在都没地开发；
3）我们和喜达屋合作是一个mini轻资产酒店，刚才我们说的70多亿的收入启示分两部分， 一个是酒店部分，一个是商业部分，商业就是办公啊商场，大概有30亿，所以酒店会有40多亿，大部分还是大型酒店，像上海这三个就有10几亿，20亿，我们还有深坑酒店，18年大家很看好，另外我们香港还有最大酒店有1000多个房，那这个就有30多亿，mini酒店占8亿多，它的好处是不用投什么钱，实际上这一百家呢，我们真正投钱的也就10来家，而且投的钱少，每个也就两三千万，一百多个房，每个房就十几二十万，但是七八十家或八十家以上我们希望是输出品牌的，就一分钱都不用给，因为喜达屋的团队很强，我们的团队也很强，我觉得可以强强联合。
4）追问：利润怎么样？
A4:利润是这样，我们现在商业毛利大概是50左右，我们希望可以增长到60以上，酒店现在也是30的利率，我们希望达到35，mini利率会比普通酒店要高，好呢会到50以上，如果输出品牌更高，因为收管理费。
Q2.
1）看到过去几年销售基本有700亿的规模，从今年的销售目标和拿地计划是想发力把销售规模做上去，那公司对未来几年销售增长有什么想法，另外在销售团队还有拿地资源上会有什么变化？
2）去年有5个亿的亏损，原因是在联营公司有比较大的亏损，主要跟哪些项目有关，今年情况会不会扭转？
3）有30亿的可供销售的金融资产是什么情况？
A2.
1）我们今年的销售目标是800亿，上涨17%，当然刚才我们也说了希望上年能超过一半，如果上半年能超过一半，那么全年超标概率很大，因为60%的供货在下半年，今年我们希望速度上可以追一下，前两年比较慢，一年去追两年也是不太可能，也需要调整，我们15，16年调整的很好，我们去库存，买了很多很好的地，集中在一二线，产品在市场上卖出溢价，去化率也比较好，我们还是希望做可以超过行业的标准，这几年低于行业标准，当然行业也会高高低低，但是不要说行业增长30我们增长2个点，我觉得这就不好了，希望在17，18年追上行业标准，如果我们的产品率持续提升，售价持续提升，质量做的更好，能不能超过行业标准去追前两年的落后；其实拿地很困难，因为土地特别贵，去年年底，今年年初上海拿了三块地都是合作拿地，到了年底，大家都比较缺钱，我们就看了三四家能不能一起合作，现在的地都是二三十家一起拿，也不知道怎么合作，今天拍了一块地，15家一起合作，我想加权一下16.67都不知道要不要拿；拿地团队上我们也在加强，我们说了集中在15个城市，加上15个城市的周边；我们也参与了土地战略获取，比如特色小镇，也是国家希望做的事情，特别是我们在打造深圳第一高楼，特别是一些旅游，休闲的概念，比如说我们在福建山上一千多拿的地，卖了四万块，这些都有很多；希望今年60%吧都是这张战略地，二手地，土地整理，这种地就很便宜，那么风险很小，能不能做到也是很困难，有不确定性；也要看市场，如果市场有调整，也会有减少和提高，这个要看我们的销售情况和设想情况，这种拿地风险低
2）合营公司亏损：我们有几个合作项目，包括广州亚运城，好消息是去年今年销售价涨的特别多，像亚运城是我们来操盘，以前是5家，现在4家，我们操盘，以前售价是11000，所以肯定亏，去年我们卖到20000，今年要卖25000，最新测算有700多亿，这个项目很赚钱，今年不会亏这么多，卖的入账很久，要两三年才能入账；
理财：南京的海峡，以前是5个股东，账上的基金都去还贷款，去年开始累积现金，因为涉及股东多，资金移动不了，就做了一些理财，就做了一些理财；
补充：大家近两年对世茂可能相对比较失望，业绩没增加，但是我心情从来没有像最近这么好，我们内部叫主动调整，我们前两年增速太快，负债太高，库存太多了，利息也上去了，工程质量也没控制住，所以在很多方面有很多调整，比如说客户满意度，优良质量百分比，包括负债，利息，我们去年提要做匠心产品，因为大家都知道土地价格很贵，那如果没有匠心产品怎么赢取利润，面粉比面包贵，比如福建的项目，土地买两千，卖四万，可能我现在去拍土地，一万五的土地卖两万多根本不敢买，我们提倡世茂有没有核心竞争力，有核心竞争力，就比人家卖的贵，你就敢去买，就有盈利空间；所以我们这两年是主动调整，因为我们负债是正的，如果库存太多，心里沉甸甸的，现在把大部分滞重库存卖掉，心理压力没那么大，质量好了，风险少了，成本低了，盈利空间就大，所以我们主动调整战略，把速度降下来；包括去年我们为什么增加2呢，去年如果把100亿的比较好的存货加上，那么就有10几20，虽然没有同行那么好，但是不掉队太多，没有理由4万多卖掉，比如上海：地价都卖4万多我们卖4万2，不可能啊，我们再等等，卖5万政府不让，所以我们再等等，机会可能大一点，我们不是为了目标而目标，现在提倡公司要稳健，要有匠心，不要因为规模做大而牺牲好几方面的效益，稳健是企业经营的重要因素，经常跟同事们说，发展是硬道理，但是在风险可控的情况下，因为现在谁也不知道市场会怎么样，你负债少了，好的产品多了，风险少了，抵抗能力就强了，总是去争抢拼，我觉得是不健康的，当然每个公司对这种方面理解是不一样的，我们是效率，稳健第一，所以这两年大家的预期会不一样，但是通过这两年的主动调整，我觉得我们的状态已经很好，所以我的信心是很充足的；补充一句：福建项目不是住宅地是商住地，所以地价比较低，但是只有40年的使用期，我们在产品上下了很多功夫，也希望投资者有时间到全国各地参观我们新的匠心产品。
Q3.
1）去年底永续债是45亿，成本多少？
2）公司花了很多时间在商业和酒店的策略，包括去年从华润找来吴总，公司背后对商业和酒店想法？
3） 关于派息增值，派息比率提高到36%，接下来的派息水平怎么样？
A3.
1）我们确实有45亿的永续债，但是你可以看一下我们的负债率，我们的负债率是53%很健康，不是为了降负债率，有的公司永续债达到比较大，永续债不是拿来买地和做高杠杆的，是6%一下的利息，主要是为了减低利息成本，可以随时换，实际上不会再超标，规模在3，40亿水平，今年也是这个水平所以是大问题。
2）商业酒店有大布局，我们投资在商业酒店很长时间，确实没有拿的出手的作品，但是我们上海做的还是不错的，比如深坑酒店，全球瞩目，还有厦门；19年香港我们有最大的酒店，同时和喜达屋合作有100家轻资产酒店，酒店规模不小，有10几个亿，我们希望5年有180%的增长，到40亿；
商业：做有特色的商业，我们去年租金为什么降低，第一个是卖给乐视，他们压力也很大，国际广场我们在慢慢退出，在做很大改造，跟拆了重建差不多，应该在8年10月开业，里面是全新商业体验，包括hello kitty 首个室内乐园，nike最大旗舰店，投了上亿美金，很多全新的内容，比如M&M全球最大旗舰店，周期收入会从一个多亿到三个多亿，租金收入翻倍增长，包括我们在前海，上海也有商业办公，毛利很多，我们也希望从50做到60以上；商业和酒店都有很大计划，都有地在盖，这一块是一个没有被发现的价值，我们也希望投资者发现这个价值，当然这个也不影响我们的增长，就像董事长说的有质量增长，不是扩张麻木增长，我们增长了，但是利润还是提高，价格还是提高，库存还是降下去，售价比别人高。
3）派系维持一贯的30-40%，今年高一点因为今年有特殊资产销售，未来还是会在30-40，主要看业绩做得怎么样。
Q4
1）负债率：资本市场沟通的不超过60%的水平，这个60%是扣除永续债？如果扣除，那么现在离这个线比较近，注意到公司开始在买地发力，今年也是在发力，去年是现金流出，今年预计流出，如果销售没有大幅超预期，怎么理解买地和负债率指标之间的相互关系
2）已收未结转货值是多少？17年可以结转多少？
A4
1）负债希望控制在60%以内，是考虑永续债，58-60增幅不大，实际不是这样因为股本金增加，因为利润增加，而且有很多商业在建，16年评估值比较少，但是未来评估值会增加，所以资产净值还是会更大，负债率会降低；回款率希望更高，现在是88%，更重要是销售额，也说过目标是800亿，如果上半年超过50%，还是希望超过800亿，在这样的几种关系下，就算土地开支超了，负债率也会在60以内；
2）结转在会后详谈。
Q5
1）公司销售：在大城市周边像石狮，晋江有项目，包括一些不好二线城市，想知道一些数据了解市场恢复情况；
2）买地：刚刚说布局回归一二线，发现买地很多在银川，想法是怎样？数目很多，是不是跟政府签协议，还要拿多少？
3）分盘有100亿的货，推移到今年，觉得价格会涨，觉得100亿的货今天其实是多少？
4)SG&A在报表里下降，是什么原因？
A5
1）城市：比较看好大城市边上的三四线城市，回暖的特别快，比如石狮，晋江，实际我们高层已经去化完了，实际是无货可卖，要增加供应量，价格也有很大提升，有10-15%的提升，这个实际是挤出去的效应，以前厦门市区两三万，郊区一万多，一小时的石狮，晋江很难卖的很贵，现在厦门岛内7，8万，岛外3，4万，一个小时的车程7，8千太便宜了，现在7，8千都到一万多，当然这些都是被炒出来的，所以我觉得他们的好处是不限购，限贷，因为鼓励去库存吗，但但他们是有产业基础的，晋江卖鞋卖的很厉害，石狮也有美图；但是如果人口流出就很糟糕，比如大连，沈阳，但也在微涨，不像以前那么差，只是对比比较差，别人15，20，30，他只有3，5个点，不同城市差距比较大；今年我们的判断是一二线不能涨也不会跌，因为地价这么贵，不会跌，但是政府限制，不能涨，所以只能通过精装修，我们成都有个盘，毛坯5800，精装修卖到八千多，可能通过精装，额外服务，现房去卖，也有捆绑车位，但是政府也抓，你说一个车位卖100多万也不行；所以也是挺累的
2）买地：主要是一二线，三四线很少，银川只是面积大，金额少，主要是我们做了一级整理，已经赚了3，40，有好几个亿的钱了，二级有8-10个点还算可以，不算太差，整体来说这不是我们的战略，主要是15个城市，和周边小城市，比如上海，北京，广州，厦门，其实他们周边都涨了很多，我们特别看好，而且那边才有地，再去一二线也没什么地；
3）100亿现在是多少很难回答，比如我们在上海有20多亿的货值，本来是4万多，现在政府说5万多，我们希望6万多，还是有距离，像厦门，以前批了2万多，我们希望4万，希望比较高，当然能不能批这么高也不一定，我们可能一部分今年卖，也不排除一部分18年卖，希望越高越好，其实有一部分已经卖了；
4）SG&A:感觉没降很多，因为商业就有7，8个亿，如果酒店折旧，十几年后都是0，那他的EBITDA就很高了，我觉得这个也是不合理的，因为商业可以重估，酒店就不行；SG&A扣掉这个是4点几，希望维持销售物业，如果苹果对苹果我们是4.4，希望维持在这个水平，甚至在今年，如果销售额增的比较多，能不能销售额上降低，但是入账还会高一点，因为不能马上入账，所以SG&A看是跟谁比，是跟销售比还是入账比，跟销售比会降的比较多，跟入账比，可能入账明年比较高，所以今年毛利提升是推动核心利润上升的很好保障，明年是最值得期待，因为明年毛利升，总额也升。因为今年销售多的会在明年入账，像我们董事长说的比较值得期待的这一两年。
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