阴雨连绵的一个月，心情有些阴郁。
今天终于迎来了久违的大太阳。
怎料，傍晚时分，乌云密布，狂风骤起，雷声阵阵，大雨瓢泼。
这也就让我想到了雷声滚滚的地惨商和最近暖风频吹的楼市。
好似今日题目：“山雨欲来风满楼”，甚是凄美
楼市，再也回不到从前了。
01
为什么过去房子会涨？
地方zf卖地给地产商赚财政，地产商拿地抵押向银行借钱拿更多地建更多房子，居民通过银行借款买房子，地方想要把地卖的更贵吸引更多人就需要借钱建设更多的基础配套。
所以这里的房子就承担了一个角色：货币发生器，让货币的流动变快。地方zf、地产商、银行、居民形成了一个利益共同体，只要房子一直涨，大家都是赢家，这个游戏就可以永续循环玩下去。
利益使人激进，过去房地产高速上涨使其无序扩张，疯狂借债加杠杆，一旦借新还旧的模式被阻拦，加上房地产政策调控，地产商们开始出现资不抵债。这个操作可以类比炒股中的融资加杠杆，容易爆仓！
树木在寒冬时闭其枝叶，以保主干与根部。如我们所见，房产从一线城市兴起，而衰退则从三四线城市开始。原因在于房企战线拉得太长，自保时学习壁虎先切掉尾巴。
02
没有只涨不跌的资产
信贷构成了经济运行的重要动力，一旦杠杆无序扩张，杠杆率过高，那么结局就...有人说：所有杠杆的最后都是泡沫，泡沫最后...只是时间的问题。
我觉得房地产周期分两个:一个是金融周期（短），就是看放水，看杠杠，推升的价格泡沫。一个是人口结构，这是一个非常长的周期。
过去20年可以说是杠杆上升+人口上升的双利好周期（戴维斯双击），结果是房价一直上涨。
截至2021年我国的居民杠杆率已经72%，超大部分发达经济体。杠杆空间已经非常有限！
来源：BIS，截至2020年末主要经济体杠杆率对比
而未来是杠杆率维持（72%杠杆率上升空间不大)+劳动人口下降的，叠加经济低速增长或者下滑，也就意味着再也难以做大总负债。
只要房地产总泡沫开始缩小，价格进入长周期的横盘或者阴跌，从人口结构推论，至少是10年以上级别。
楼市的收割期已过，韭菜们已经不多了。仅剩90后还在苦苦挣扎，人家00后父母基本都有都有房了，很多人还是好几套！
03
存量时代的结构化
前文观点“不看涨”仅针对总体楼市而言，每个地方由于人口流入情况、经济情况、楼市政策不一样，所以还需自行深度分析，切勿盲从文中观点。
比如我所在的城市，最新土拍，改善盘需求依然强劲，部分土拍还能溢价，普通盘降价百分之二三十依然有流拍。
降价依然流拍充分说明了一点：大家预期变了！
卖地的开始卖不出去降价了，开发商开始害怕赚不到钱了，提供造水的开始便宜卖水了（降息），韭菜也开始观望了（其实没钱）。
市场总是向着阻力最小的方向发展，当大家形成了房子不涨的一致性预期之后，韭菜就开始蓄势向下扎根成长等待，而不是任尔东西南北镰刀割。
最近大家热议各个地区的楼市宽松政策，建议国家多推出人才房政策，同时适当降低人才房的购房门槛。别让“买不起房又结不起婚还要承担社会发展的生育承担还要拼命工作”的重担压垮90后，毕竟00后已经不和你玩了，请珍惜90后最后一批韭菜。
最后以一首白居易的诗《卜居》结尾
游宦京都二十春，贫中无处可安贫。
长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。
