本人一年半前全款买了一家当时已实质性暴雷的房企的公寓项目一套，现在几乎停工了。监管资金的钱是足够的把项目建好交付的（本人认识内部人，并且该内部人也有在该项目购买一套）。你们猜是为啥？
因为开发商把项目质押给了一个信托基金，拿到了融资后面暴雷还不上了。项目质押后这个信托就是共管方，项目上每一笔钱的支出都要经过他们批准用印。现在他们拿不回本金和收益，就拒绝项目各项支出，所以监管资金的钱到不了施工方手里。目前的状态是总包方一笔一笔的通过起诉来迫使强制执行，拿到点钱就干点活，可笑不？
有点常识的都知道，信托这笔钱肯定是雷了，也就是心有不甘，不好好配合开发商保交楼，想以此来胁迫开发商再给他们还些钱。
从恒大暴雷开始，监管资金就一步步趋严。大部分正常销售的项目，钱是足够完成当批次的建安的。最终损失的就是项目的投资方，穿透底层资产后实际的出资方。比如之前和万科闹翻的山东那边的合作方，还有一些信托啊等等，前段时间爆出的平安信托就是此类。
举了上面这个例子，其实是想说，客观点看这轮房地产行业的调整，经过三年的暴雷期，整个房地产行业的风险敞口已经暴的差不多了，因为21年及以前的项目不管资金来源是哪，暴雷的项目都充分暴露了，体现在有关联得上市公司上也已经该计提的计提掉了。至于网上说的传导至居民部门，个贷这块才开始，我是不认同的。房贷不到万不得已是不会不还的。就算不还，银行还可以打7折（如果是二套，理论上6折甚至5折）拍卖你的房产来收回贷款。
所以，如果说这个行业还有啥大的风险，那无疑就是销售和房价继续下滑了。继续下滑的话还会不断有大家伙倒下，每倒下一个大家伙，背后都是无数的关联方、资方。
好的一点是，今年即使销售同比很差，环比总算是稳住了，其实今年3-5月头部房企的销售相比去年底是差不多的，同比数据差是因为去年初小阳春基数很高。这样来看，还是有希望的，只是也不要对相关标的有太高的期望，我更倾向于5月的强势反弹已经体现了行业触底的利好。接下来还有很长的时间要磨，那些活下来的标的，至少需要两三年时间来消化历史遗留的包袱，这期间，只能期待销售温和复苏。