这是地产行业研究的第二篇文章。继上一篇文章地产行业深度研究（一） ：回首地产40年之后，梳理了40年的相关数据，我们得到以下几个部分：
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一、地产行业受政策影响巨大
而整个涨跌的结果则是：
1992-1993:大涨
1994-1995:降温
1996-1997:见底
1998-2002:大涨
2003-2007:继续涨
2008:大跌
2009:大涨
2010-2011:降温
2012-2014：见底
2015-2016:大涨
2017-2018:降温
由此可见涨跌结果基本与图二的总体方向一致。且：政策鼓励的时候大涨，大涨后有泡沫必然调控，一调控增长率又大幅下降，波动太剧烈。
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二、借钱发展的经营模式导致现金流差、负债率高
这里，经营活动、投资活动、筹资活动，指的是这三个活动产生的现金流量净额；
现金增加额，指现金和现金等价物净增加额；
现金占比=货币资金/有息负债。
然后我们来看下面的数据统计：
以保利为例，2006~2017年经营活动产生的现金流量净额长期为负，合计-470亿，筹资活动产生的现金流量净额长期为正，合计1550亿，企业要依靠不断的借钱或股东投资发展。
一般来说，企业的类现金资产(未受限制的货币资金、应收银行承兑票据、银行理财产品等)能覆盖有息负债，才是比较安全的。
保利“货币资金/有息负债”基本在30~40%，最高年份也不过50%左右，有息负债率太高，当然这也是房地产企业普遍具有的情况。
这么高的有息负债率，对于没有国资背景的小型企业，金融政策调整时资金链很容易断裂。当然国企、龙头企业在这方面问题相对不大。
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三、存货太多，房价下跌时存减值风险
以保利为例，2006~2017年存货占总资产比例在60~80%之间，资产基本都是存货。
房地产企业的存货是土地，土地就相当于制造业的原材料，制造业的原材料一般可以随用随买，但土地不行，土地属于稀缺资源，政府供地的时候才有，而且还要竞标，再加上地价有上涨的预期，所以房企都会竟可能多的囤地。
但是这么多存货，房价一旦下跌，存货减值会非常大。
各房企2008年净利润普遍下降，很大一部分原因就是房价下跌，计提存货跌价损失导致的。
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四、经济转型影响
我国目前处于经济转型期，如果转型困难，则只能继续通过房地产拉动经济，如此风险就会越来越大；反正如果转型逐渐成功，则房地产业不仅会继续壮大，而且风险还会降低。
五、房地产企业估值
以万科为例（数据来源：挖优狗），上图为万科上市以来的对应滚动市盈率，2008年至今滚动市盈率最高38.91倍，最低5.21倍。结合上述的房地产风险，在房企业绩能够继续增长的前提下，目前合理估值可以定为10~15倍（万科均值在12.95倍）。
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