非标商业慢半拍的城市
改变正在发生
近两年，非标商业已经成为全行业从业者关注的焦点，在非标商业必备的两大要素“主理人品牌和在地文化”面前，相比上海、成都乃至杭州，深圳确实要慢半拍。
究其原因，一方面是因为深圳的主理人品牌少之又少。这座城市是典型的工科生思维，科技产业发展日新月异，条分缕析头脑冷静的职业经理人“一抓一大把”，感性有趣有性格有品位的主理人“打着灯笼也难寻”。
另一方面，发展非标商业所需要的在地化基因，在这座五湖四海移民扎堆的城市，也少了一些能发挥的空间。
从需求端来看，深圳集聚着“被不安全感笼罩”的移民一代，这种不安全感，也影响了消费的动能，毕竟只有安全感才能激发消费尤其是个性化消费。
客观环境虽然并不乐观，但效率至上的城市，对“慢生活”的向往依然存在。深圳人对于更能激发更多情感共鸣的非标商业，依然需求迫切，非标商业仍有市场。
这既与市民生活品质的提高和消费需求的不断迭代进步有关，也与这座城市人口构成有关——平均年龄只有32.5岁，年轻群体对彰显个性化需求的迫切，也可以成为另一种非传统在地化的表达。
除了外在的环境，改变往往需要行业的先行者，以及一些所谓“天时”的契机，而这个契机，往往从行业内部开启。
一些深圳商业的操盘手，面对泥沙俱下的诸多变化，也主动跳出传统的“标准化”轨迹，带着理想与情怀，转向更为个性化、多样化的“非标”商业，带着使命感，重新砌起一砖一瓦，让新鲜的创意流动起来，通过影响力与传播，实现良性运转的循环。
Kaledo@粤海街道
一座都市自然主义的文化商业体
从去年年中开始，业内对位于后海的非标商业Kaledo的关注度，一直呈现出不断跃升的态势。
Kaledo选址全国闻名的粤海街道，这是过去十年深圳速度体现地最为明显的区域，尽管粤海街道的面积仅有20.99平方公里，但却贡献了中国约11%的GDP，驻扎了150多家上市公司，其数量甚至超过了某些省份，说其“寸土寸金”丝毫不为过。
在被问及Kaledo为什么选址粤海街道时，操盘手给出的答案是：“在不断向上向前的过程中，构建一座与在地文化相契合的慢生活场所，让怀揣情感寄托的消费者沉淀下来。”
这也正如著名产品人、商业研究者梁宁近日刷屏的文章所言：在今天，值钱的不是标准化的供给，而是值得在视频上分享的体验。如果体验不能打动人，卷效率本身其实并没有意义。
这些值得分享的体验，出现在国内一些著名的主理人扎堆的商业项目，他们有着自身独特的气质，比如成都COSMO的定位是潮流、杭州万科良渚文化村的玉鸟集，定位是轻文艺度假，而成都麓湖麓坊中心的定位，则是森系、生态和艺术。
在落笔写文章之时，我也试图给Kaledo找到一些定位的关键词，但对项目了解的越多，越发觉得很难用一两个词语来概括表达——Kaledo延续了深圳这座移民城市独特的混搭气质，怀揣着一份务实的理想主义。
Kaledo相信“混搭出奇迹”。
这种混搭体现在品牌命名上，Kaledo源自“Kaleidoscope”，意为万花筒，象征着文化、消费、生活方式的丰富可能性，希望开启一段不设限的商业探索。
先说说主理人的“混搭”。
Kaledo品牌内核和场景内容创作由来自文化创意领域的三位有着相同理念追求，不同角色维度的创始主理人一同联合共创，这三位主理人中，有为深圳带来初代社区型非标商业蛇口G&G创意社区的梦想发起人之一的董丹青、知名创意内容平台TOPYS创始人黄永敏，以及农畉、山池两家餐饮品牌的主理人及ID.CO创意机构的创始人叶文考。
董丹青与深圳这座城市共同成长的40余载岁月，让他选择在这座城市核心区域的C位舞台，开启了再一次创业的创新征途。在他看来：“相比传统商业，我们更擅长找到志同道合的人，通过持续的生活方式内容创作，打造一个志趣共同体聚落。这是非标商业与传统商业的最大差异。此外，我们还希望延续对本土城市精神和在地文化脉络的留存与尊重。“
全球创意内容平台TOPYS创始人黄永敏，曾持续7年在深圳举办MINDPARK创意大会，这场全球创意界的大会早已是城市的年度创意盛事。作为Kaledo项目文化策略、内容创意、品牌总顾问以及mindpark文化消费公园主理人，黄永敏将赋予项目可持续焕新的空间内容和创意。
叶文考，尤为擅长情景营造，从农畉到山池，一杯咖啡一碗餐食，都以备受年轻人追捧的不刻意不做作的姿态呈现，形成品牌独特的记忆点。他创意主理的SMOO MARKET将为Kaledo打造日常生活里不寻常的体验。
有意思的是，这三位主理人只是牵头人，他们在商业和创意领域的影响力，足以在“商业圈子不大的深圳”，形成独特的场域，吸引更多同频的人来到这里共创，每个空间、转角、楼道，都能碰撞出火花，形成新的情景故事。
再说说空间的混搭。
Kaledo紧邻后海保利剧院“小巨蛋”，这里有空间的混搭。
B1楼约5000平米SMOO MARKET，目的是“smooth life up”,延续山池自然日常的风格，主打一个给生活带来稳定小惊喜的商业社区。
冲浪、骑行、户外，因兴趣而结识，成为熟人。咖啡、面包、鲜花，生活里的日常在这里变得不寻常。自然场景的营造，让视线和头脑可以从周边高耸入云的摩天大楼和五颜六色的塔吊挪开，生活的绿洲，就在每一个宁静的当下。
四楼五楼为mindpark文化消费公园，是一个“超越日常”的空间，围绕志趣生活和创意体验，集合酒店、书店、音乐酒馆、策展餐厅、品牌实验室、都市农场等更具文化向、精神向的消费内容。
原本集中在线上的TOPYS的创意社群，也有了线下交流的据点，书店、播客公园以及小商店，都可以成为创意碰撞的摇篮。
最后，再说说在地与实验的混搭。
B1楼原本是2008年开业的保利家乐福，起名”乐福里“，是希望致敬延续了十五年（2023年2月停业）、充满烟火气的场域。乐福里街区一共有18000平方米，以两街四巷与街心公园为脉络，串起生活化、故事感的公共空间。
在乐福里，集聚环球必吃榜美食、街头小吃以及充满氛围感的餐厅，味蕾绽放的美食之旅自此开启。
在乐福里，还有一座带有实验性质的空间——超级车库GARAGE，这是一座策展型汽车文化商业体，EvanJohn汽车养护中心、NIGHT’HAWKS 已进驻试业，与GARAGEGallery、GARAGE Bank、复古文化商店等业态一同，营造充满戏剧感和沉浸感的街景。
穿插其中的还有SPORTS PARK，涵盖滑板公园、篮球公园、高尔夫、街舞等，以潮流运动凝聚活力社群，传递健康生活方式。
混搭的目的，是提供更多的选择，打造一个“有活力的松弛，有克制的开放，以及有选择的亲密”的空间。在瞬息万变的城市生活中，找回顺畅的步调。
以“确定性”应对“不确定性”
一场精密的商业创新实验
2024年一开年，关于非标商业的探讨就没有停歇过。不过，Kaledo有点不一样，想在深圳这个没有条条框框束缚、能够迅速迭代的城市，开启一场“精密”的商业创新实验。
Kaledo的打法，是以“确定性”应对“不确定性”，通过重新组合的方式，实现“旧要素新组合”的创新——既然大家热议的是非标商业的“赚钱逻辑”，不如抱着解决问题的心态，直面这个问题。毕竟，无论事物的表面现象如何纷繁复杂，其背后总是受大势所影响，总有规律可循。
团队邀请了在深圳有多个商业正在操盘的卓越商业女将查君，她历经传统的运营细致的百货，以及各有定位、定制化运营“各美其美”的购物中心时代。
尤其近8年来，查君带领的卓越商业团队打造了卓悦汇、福田卓悦INTOWN、前海卓悦INTOWN、沙井卓悦时光等多个代表商业项目，已经是深圳民企商业地产领域的第一梯队，精细化运营成果显著。
在接受行业媒体采访时，查君的一句名言最近被广为流传：非标项目要兼顾“剧本”与“账本”。大意就是，非标的“剧本”很美，唯有“账本”也好看，方能实现正向的循环。
不过在我看来，“剧本”与“账本”只是一句指导思想，围绕着“如何落地怎么做”，查君也提出了一个颇有意思的关于“非标”商业招商比例的理论：在她看来，品牌可以分为头部品牌、主流品牌和流量品牌，其中，“头部品牌”往往商业号召力强大，可以帮助项目实现品牌效应；“主流品牌”消费基础雄厚，从营收来看是创收主力；大多数非标商业青睐的主理人品牌，可以类比为“流量品牌”，负责提供新鲜度和获客能力。
在查君看来，30%-40%的“流量品牌”，对于Kaledo来说是一个恰到好处的比例。
将容易二元对立的非标商业的探讨，落地在具体的招商执行过程中，在必须要做的「不破不立」的行业选择题里，用精密的实验配比，让“赢”的比例“再高一点”，确定性也“再高一些”。
根据目前项目披露的信息，“流量品牌”的代表当属ZZER只二，ZZER只二选择在Kaledo开出1800平米的华南首店，这也是因为ZZER只二的卖家客户在华南的分布数量较多，南山区也是只二卖家非常集中的区域。
除了惊艳亮相的“ZZER只二”，项目还特别引进了一些拓展脚步保守、经营稳健的品牌，他们虽然并非主流品牌，却拥有主流品牌一样稳定的经营手段，而在呈现风格上他们又不乏“流量品牌”的营销手段。
比如湘颂·竹林宴全新概念首店、如白玉串城南山旗舰店、菉小院南山首店、翠焱火锅南山首家概念店、菜板南山首店、李小禄南山首店等等，这些“收入稳定”的品牌不仅为项目提供了稳定的客源和经营基础，还可以为其他“流量品牌”的孵化创造宽松的氛围——细水长流，方能循序渐进。
在仔细探究Kaledo的运营逻辑之后，我也会想到那些从深圳走向全国的茶饮品牌，他们是奈雪的茶、喜茶、tea’stone、KUDDO等等，这座移民众多、偏好各异、效率至上的城市，太适合通过大范围的调试，跑通一个模型，进而实现跨区域的扩张。
我们期待着，Kaledo这个从全国范围看来“后起之秀”的非标商业，在带给行业更多借鉴意义的同时，未来也能在大湾区更多的城市绽放。