港股分为高估，估值合理、低估、极度低估四个状态。历史经验告诉我，港股市场极度理性，市场高估时间是极少的，极少的。印象中就是15年复活节前后，18年初也疯狂了下，最多也就5%时间吧。25%的时间处于牛皮市场，估值合理状态，重仓买不下手。而香港大多数时间，起码有60%吧，都是低估状态。因为香港不是主权市场，大家都客场作战，来得快，去得也快。香港股票又多，上市又方便，供给无限量，资金分配到每家公司自然就少。如果公司经营要再没点特色，没点概念，低估不是变态，是新常态。这不是沪股通、深股通来点钱就可以改变的。从过往几年的经验表明，大陆资金接盘的次数肯定会多过割洋韭菜的次数。最后还有10%的时间处于极度低估的状态，比如英国脱欧之时，或者不定期传闻港币要脱钩美元之时，市场突然来个闪崩，估值砸到令人发指的程度，三倍五倍市盈率的公司一大把，反而这种时候才是重仓出击的最佳时刻。
所以从操作策略上看，即便是很优质的公司，在合理估值买进去，都需要忍受长时间的股价波动，过程极度磨人和煎熬。稍微有个大新闻，风水草动，机构比你跑得还快。散户子弹有限，必须提高命中率，秉承一颗子弹消灭一个敌人的原则。实在做不到，也争取两颗子弹消灭一个敌人。总之，不买则已，要买就要有极大的获胜把握。在交了很多次学费后，我只会选择在低估，并逐步进入极度低估的位置买入。并在估值合理的时候卖出，免得来回做电梯了。
说回正题，5月份以来，不少内房股跌了20%+，甚至还有公司跌了30%+。很多人觉得内房估值本来就不高，包括粉丝最爱的恒大、融创，为什么跌起来一点不含糊？低估值的安全垫去哪儿？
首先，我想说国际投资者是极度厌恶风险的，厌恶靠债务滚雪球的发展模式。历史上，他们见证了太多公司和国家因为过渡借债扯到了蛋。他们之所以活到了今天，都是因为小心驶得万船。活得越长，见得越多，对于债务的看法就越趋于谨慎。更何况，国际投资者有香港市场的话语权和定价权呢。所以即便内房可能有高增长，人家也不相信你运用杠杆的能力？没准儿下次就扯着蛋了。
其次，香港上市的内房股，大大小小超过60家，再加香港本地发展商，地产板块超过100家了。这么多上市公司，这么多竞争对手，你不玩点特色，搞点不同的花样出来，要吸引大资金的关注，还真是有难度。讲真，内地发展商大多数都是在玩短债长投的游戏（《地产负债知几多》 网页链接）。短债一旦违约，估值高与低，根本不重要，及时跑路最重要（参考今年1月，佳源国际、阳光100传闻债券违约后的股价走势）。
再者，不要不服气，地产股的低估值真是常态。看看香港这些老牌地产商的估值，论资历、信用、投资者关系，哪个不在内房股之上？人家PB长年低于1.0都没什么好稀奇的，低于0.5的都一大把。
内房股业绩增长快，香港这么吝啬的市场还给不少公司1.5PB以上的估值，甚至还有2.0PB以上的。内房股真没有想象中那么低估。我觉得起码算估值合理吧，不要觉得不受市场待见，也不要总拿A股的眼光看港股，市场不同，投资者看问题的角度也不同。
参考香港地产商的估值，我认为内房股静态估值7-8倍为合理，5-6倍为低估，5倍以下为极度低估。不要问我为什么不用动态的估值，毕竟那是未来的事情，鬼知道19年到底增长多少呢？谁知道今年会不会有新的幺蛾子呢？ 没错，从过去两年融创的合约销售看，19年很可能继续增长50%以上，但没人敢保证确切增长幅度，都是模糊的推测。外面世界不太平，保守点算，起码算是心中有底，至于能涨多少就看市场给不给脸了。
公司18年的净利润是165.67亿元，按当前的汇率计算是187亿港币（人民币港币=100 : 88，前提是人民币不能再贬值了哈，否则债务、汇率、信心三重受压）。假设今年融创总股本44.334亿股不变，按4至8倍的静态估值，看看公司跌到什么价位进入低估区间。
结论来了，进入低估期间的价格是25.31元，进入极度低估区间的价格是21.09元。今年还会不会到这个位置，留给市场去回答。换句话讲，在当前融创估值合理的情况下，再向下跌20%-30%的可能也存在的。现价买入的朋友，真心看好融创的长期价值，可以先计提20%-30%的跌幅。
如果你不像我这么保守悲观，而是个天生的乐观派，按照20%-60%增速预测下融创的今年业绩，再算算动态估值。
也就是说，如果你认为融创19年增速有60%，当前的价位就是极度低估。如果你认为融创19年增速有20%，当前的价位也只算合理。彭博综合多家券商，给出的一致预测是增长50%，那么当前的动态估值是5.13倍，也算是接近低估中的下限了。当然，券商说话多少有水分，我通常都会给他们打折。如果按照19年增长30%测算，那么现价至少还得跌16%才进入极限低估状态，即27.3元。如按照19年增长40%测算，那么现价至少还得跌10%才进入极限低估状态，即29.3元。别忘了，19年业绩需要20年3月才能公布，现在才5月，这么早动手，你确认能否扛住这10个月的波动吗？反正我是没这本事的，所以必须等待更低的估值。
综合上面的测算，29.3、27.3、25.31、21.09，构成了四个价位的安全边际。既然时候未到，筹备些军粮子弹，静待最佳出击时刻！
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