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$万科企业(02202)$ 小作文配合放量
也是其他人发的，雪球上应该能查到，我直接复制粘结给你吧：
23年万科销售情况：合同销售面积和销售金额同比分别下降6.2%和9.8%；催款同比下降4.3%。
全年新增去化率为71%，库存去化率略高于60%，与22年持平；12月来访量环比上升16%，同比略高。
23年拿地金额同比下降6.3%，权益拿地金额同比略增1.5%；拿地强度22.7%，与22年基本持平。
2. 供应链金融调整动态
供应链金融规模逐步下降，去年三季度末应付账款下降约500亿，供应链金融规模稳健压降。
公司未来供应链金融趋势将跟随在建规模调整，不预设具体目标，按项目开发节奏合理安排。
融资方面，银行融资渠道顺畅，会根据成本综合考虑融资方式，目前更倾向于银行贷款。
3. 探索万科应收款未减原因
其他应收款维持高额主要由于合作项目和联营企业所产生的往来款项。这与项目进度及结算关系紧密，预期未来随项目进展将逐步减少。
全年权益口径地价约500亿，占比60%，反映万科在合作模式下的投资策略及土地市场竞争态势。
对合作风险的管理严格，即便在中不持控的联合公司，也遵循公司投融资体系管理，合作风险被视为可控。并且合作方相关项目爆雷风险低，目前无大额减值风险。
4. 探讨万科财务政策及融资动向
万科企业面临的减值压力已通过审慎的财务政策得到充分释放，尽管市场有波动，减值风险相对较小
公司保持长期稳定分红政策，过去平均分红比例约33%，计划维持稳定比例
公司有多种融资渠道，包括自有资金、分红、银团贷款等，重点将利用银行贷款，且已探索新融资品种如经营性物业贷
5. 万科资金流与房产市场展望
万科企业2023年销售回款预计与签约金额相近，约3700多亿，新增了40个项目，全口径地价830亿。三季度末相对年初应付账款减少约500亿，经营性现金流实现基本平衡。
2024年在建规模下降，预计减少25%以上，从8200多万方降至不到6000万，减少建安投资支出，若市场极端情况，将通过控制拿地节奏等调整保证现金流安全。
受监管预售资金量从年初400五六十亿降至三季度末约410亿，供应链金融期限基本为一年。公司采取以销定产的经营策略，关注销售流速来决定开工计划和推盘节奏。
6. 探讨万科利润率趋势与因素
公司未来利润率受到市场房价趋势和新获取项目比重两方面因素影响，其中房价继续低迷将压缩利润率。
2023年前三季度结算利润率约18%，单独第三季度接近15%，受政策以及成本因素影响短期内有压力。
全新获取的项目投资回报兑现度高，销售毛利率相对稳定，在20~22%之间，能够为未来销售利润率提供正向支撑。
Q&A
Q：公司在23年全年的销售情况？拿地情况如何？
A：23年万科累计实现合同销售咏面积2,466万平方米，比去年同期下降了6.2%。合同销售金额为3761.2亿元，同比下跌了9.8%。上海区域和南方区域的签约金额占比分别接近35%和24%，这两个区域是主要的贡献者。一年中催款累计约3500亿元，同比下降了4.3%。去化率方面，23年全年新增去化率为71%，库存去化率略高于60%，与22年持平。关于拿地，全年公司获得40个项目，全口径的拿地面积为560万平方米，拿地金额为830.7亿元，同比下降6.3%。权益拿地金额为503.8亿元，同比增长了1.5%。拿地占销售的比例为22.7%，与22年的21%相当，略有上升。
Q：关于公司的推货计划，你能提供一些信息吗？今年新拿的项目与去年相比，有什么变化？
A：目前全年的推货计划还在制定中，没有确切的数据。对于新获取项目，在22年的销售中，新获取的项目的贡献比例是不到10%，贡献了大概300亿元。到了23年，这个比例明显提高至接近30%，贡献超过1000亿元的销售额。可以预见，这个比例未来还会提升。
Q：新出的经营性物业贷政策对公司的融资计划有何影响？公司在瑞慈资产证券化方面有何计划？
A：根据新政策，商业银行对经营咏性物业贷款的兴趣增加，贷款用途更加灵活。此外，贷款额度上限可达物业评估价值的70%，期限最长可达15年。公司在经营性物业方面拥有近1,100亿的投资性物业和200亿的固定资产。公司已经实施了一些经营性物业贷，并且有潜在的融资资源，可以用于未来的融资需要。对于瑞慈资产证券化，公司在商业、物流、保障性租赁住房等方面都有项目正在推进。商业方面，印尼瑞慈已获监管批复，预计一季度完成发行；物流方面，正在进行审批流程，由三个项目组成；租赁住宅方面，则因涉及土地性质转换需要时间。
Q：我们今年对于供应链金融有没有压降计划？是否可以提供最新的余额情况，以及今年的压降目标是多少？
A：去年供应链金融的规模已经明显下降，年底余额大约为500亿，与年中相比并无太大变化。从三季报可以看到，公司应付账款相比年初下降了约500亿，这中间包括了相当一部分供应链金融。未来趋势上，供应链金融应该还是会随公司在建规模有序压降。去年年初在建面积约为8,260万平方米，至三季度末下降至6,900多万平方米，因此供应链金融的安排会根据项目建设量调整。不过，我们目前还没有设定具体的2024年供应链金融的目标，会依据项目开发节奏合理安排。
Q：今年1月份的经营情况，以及如何处理烟台事件与小股东的关系？
A：1月份通常是传统淡季，今年1月份的推盘量确实有所下降，这主要是由于去年9月份启动的百日冲刺计划，使得12月的推盘力度较大，从而影响了1月份的推盘量。到1月份20天的数据来看，客户到访量同比有9个百分点的下降，暗示市场热度不高。不过，3月份推盘量可能会有所增加。关于烟台事件，公司与一些合作方因市场调整导致的回报率下降而出现分歧。我们会采取各种方式维护公司声誉，并愿意通过法律手段解决争议。公司在纳税方面一直合法合规，属于民企纳税金额前茅，会持续维护自身合法权益。
Q：后续发债的计划有什么样的考虑？是否有债券回购的打算？
A：目前公司的银行融资渠道非常顺畅，具体采用何种融资方式会综合考虑成本等因素。目前公司的信用贷收益率较高，约为6个百分点以上，所以与银行贷款相比，发行信用债在当前阶段成本较高，银行贷款大概为3%左右。我们会更多通过银行贷款满足资金需求，并探索其他融资品种，如近期计划发行的CMBS，它比公开信用债成本更优。
Q：公司的其他应收款问题，为什么金额在这两年没有下降？为什么没有收回这些款项？
A：其他应收款主要是因为合作产生的往来款项，涉及合作方和联营企业的款项。对于联合性公司，股东投入中既有注册资本金也有股东借款的形式，这些投入与合作项目的进度相关联。随着合作项目结算，这部分应收款应会逐步减少。尽管万科未放弃合作模式，新的项目仍采取合作方式，但合作方的选择更为谨慎。合作方的风险控制上，公司对控股或不控股的联合营公司都采取同样标准的投融资管控，万科主导的项目，公司能够保持一定控制力，并在资金管控上执行集团的体系。从合作风险控制来看，因合作方经营问题导致的整体风险实际很小，且问题项目占比极低，大多数项目进入尾盘阶段不再需要额外资金。
Q：关于三年以上的其他应收款，万科是否面临减值风险？
A：三年以上的其他应收款主要是对联合营公司项目的投资款。并非所有项目能在三年内完成销售，且销售完毕后仍需要经历土增税清算等环节。公司根据操盘情况控制风险，且项目风险是可控的，与项目整体结算和清盘周期相关。在财务报告中，若联合营公司的开发项目出现市场驱动的减值风险，公司会进行相应计提。
Q：公司2024年的债务偿还计划是怎样的？尤其是待回售债务的安排。
A：2024年，万科企业在境内信用贷款到期金额为93亿人民币，分布为上半年50亿和下半年43亿；境外约有105亿人民币的公开债券到期。公司会从多方面保障债务偿还，包括境外本身的外币资金、通过境外公司分红或股权回购实现资金促进，以及银团贷款或债务置换。公司有计划地保障了按期偿还债务。
Q：公司如何考虑2024年的销售和拿地目标？
A：万科尚未披露全年销售目标，市场变化快，公司主要以销定产决定推盘安排。拿地策略遵循量入为出原则，根据市场回款情况及预留必要支出后，再考虑拿地量，这取决于市场销售情况。
Q：今年是否存在减值压力，预计对利润影响有多少，以及分红支付比率是否会有变化？
A：关于2023年的减值压力，因为过去五六年公司累计计提了表内外达近200亿的减值，因此减值压力已经得到了充分释放。即便第二半年房价有波动，我们会进行全面梳理，如果有减值风险，会进行计提。相较同行，我们的减值压力相对较小。关于分红比率，公司上市以来平均分红比率为33%，近几年维持在35%左右。我们希望保持稳定的分红比例，但具体的分红安排需要根据年报时的市场状况、公司发展需求和各方意见综合决策。
Q：3月11号到期的46亿境外债务还款计划和资金来源是什么？
A：我们有一笔大约6.2亿美元的美元债务，将通过自有资金、境外主体分红回补、以及银团贷款来偿还。现阶段，公司手头资金充足，哪怕没有银行贷款，也能覆盖这笔债务。但我们会根据市场变化，结合贷款情况，综合考量使用自有资金的比例和银行贷款的比例。
Q：经营性物业贷今年的规划是怎样的？
A：目前，我们的经营性物业贷约100亿，加上固定资产贷款总共大约150亿。随着政策的出台，银行会制定执行细则，我们将与银行协商新的经营性物业贷项目。银行对这一块表现出较高的兴趣，新的项目落地速度预计会加快。同时，我们可能会用新贷款置换一些已有的物业贷，释放更多额度。但具体多少取决于后续与金融机构的磋商。
Q：目前主要的融资渠道是哪些，今年的融资渠道有何依靠？
A：去年Q4以来，我们的融资主要依赖银行贷款，其中开发贷居多。我们正逐步增加新的融资品种，如经营性物业贷和CMBS发行等。目前主要融资渠道仍是银行贷款，其中银行贷款超过总有息负债的60%，信用贷大约占25%，其他借款与保险资金合作也在正常进行。
Q：现在使用的经营性物业贷款的成本是多少？
A：目前经营性物业贷款的成本较低，大约在3%到3.3%之间。
Q：公司目前的现金流安全性能保持多久，公司监管账户的资金占比大概有多少？
A：公司目前的现金流安全性在一定程度上是保证的。2023年公司的销售签约约为3760亿元，回款总额与签约金额基本相同，也即3700多亿。公司新增了40个项目，全口径地价830亿，意味着拿地成本为830亿，而截至三季度末，公司相对年初的应付账款减少了约500亿。2023年前三季度，经营性现金流净流入约有2亿多，实现了基本平衡。2024年随着在建规模的下降，预计支出压力将明显下降，建安支出也会相应减少，从而维持现金平衡所需的现金流量将有所下降。关于预售资金监管，从年初的大约4550亿降至三季度末的400亿出头，减少了一定部分。
Q：公司供应链融资的久期以及建安投资规模如何？
A：供应链融资的久期一般为一年。目前关于建安（建筑安装）投资支出，因为不太均匀而具有波动性，但可以大致估算，2023年每月建安支出可能在100亿出头。由于在建规模将明显下降，预计2024年每月的支出将会有相应下降。如果销售区域不佳，公司会采取及时停工或其他措施来缓解资金压力。
Q：对于当前房地产市场形势和潜在的机会，您怎么看待？
A：公司认为当前市场可能处于一个跌过头的状态，复苏过程将会缓慢和曲折，受大环境影响，整体信心可能不够强。首付比例较2021年有所下降，显示购房信心不足。大城市的住房库存量在下降，显示市场正处于持续去库存阶段。需求有所下降，但供给量以更大幅度减少，市场总体将向供需平衡阶段回归，这需要一些耐心。整体来看，市场将会有恢复，但是过程将是缓慢的。
Q：公司自身的存货情况如何，是否有南区化库存？
A：公司动态库存正在减少，2023年初总量约2000亿，年底预计减至1800亿左右。现房情况基本保持稳定，即使有项目竣工交付，公司通过加大销售力度，保持总量相对稳定。现房占存货的比例相对较低，公司目前的库存结构是合理的。
Q：公司去年的利润率大概是怎样的？未来的利润率走势如何？
A：去年上半年的结算利润率大约在20%左右，但这个数字到了前三季度大致降至18%，如果仅看三季度，利润率接近15%。这主要是由于21年上半年推出的双集中政策所引起的，那时获取的项目开始进入结算周期，这批项目利润率较低，进而影响了23年下半年乃至可能的24年的结算利润率。短期内，结算利润率确实面临压力。但长期来看，利润率的趋势将取决于房价走势以及近两年新获取项目的占比变化。近两年的新项目投资标准较严格，投资兑现度高，基本能维持20~22%的销售毛利率。随着这些项目在销售中的占比提高，预计未来销售利润率会得到正向支撑。
Q：公司有没有收到关于后期政策方向或银行沟通方面的信息？
A：银行和政府机构通过座谈等形式通常会了解市场看法和公司的运营反馈，但到目前为止没有显著的政策变化或对房企的实质性融资支持。万科同各大银行的合作关系一直很顺畅，并没有出现通过沟通后能够明显获得更多融资的情况，因此在这方面的感受并不是很强。
Q：深圳官方11月表态支持后，万科企业有哪些具体安排？
A：11月的会议之后，多项支持措施正在正常推进。对项目进行尽职评估一直在进行中，尤其是涉及城市更新等复杂项目类型的，工作量较大。万科已经与相关部门建立了专项工作组来推进这些事项。同时，国资也提出帮助公司优化长期股权投资结构，万科在深圳投资的非房地产业务中会退出部分股权，已经有了一些进展，但具体交易尚未完成。当事情有新进展时，公司将进一步交流。
Q：万科旗下的万伟物流是否有新增融资空间？
A：万伟物流确实有较多融资空间，以往主要使用自有资金进行投资发展，市场融资活动较少。万伟物流的资产负债率非常低，在30%以下，意味着未来如有需要，将能进行更多融资活动。