颇为难得的感觉，管理层近期连续两次提及房地产行业，再加上近期部分房地产个股涨势不错，以及华夏发布近期重组方案，恒大也开始了第一期的兑付。
看起来，房地产行业有好转的迹象？
结论自然是不能轻易就下的。我们先来看看这两次管理层提及房地产，都说了啥。
首先是9月27日央行在官网显示，央行货币政策委员会2021年第三季度例会罕见提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益"。
紧接着在9月29日央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，并邀请住建部、证监会、全国24家主要银行负责同志参加，提出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
我们对这两次提及房地产的内容做一个梳理就会发现，有两处共同点：
一个是健康发展，另一个则是维护消费者合法权益。
这样的措辞，显然是有所指。
房地产行业的调控已经持续了不断的时间，从“三道红线”到学区房被釜底抽薪，再到深圳的指导价，一系列的调控下来，不管是房价，还是房地产公司的股价，都着实降了不少。北京部分学区房，甚至降了400万之多。
但另一方面，各地不断爆出土地流拍，有些城市约谈了降价的房企，房企违约事件也开始增多，尤其是甚嚣尘上的恒大事件，有媒体人耸人听闻的提出了“雷曼时刻”，市场对调控过度的担忧，开始加剧。
调控过度了么？未必。
就调控举措来说，本身的目的就是希望平稳过渡，所以从初衷的角度来说，是不会过激的。
而上面那些现象，各有各的原因。
比如土地流拍，土地拍卖的本质是地方政府和房地产开发企业之间的博弈。调控之前，由于房地产企业利润相对尚好，对于地价的敏感度偏低，地王频现，当时的重点是能拿到房。
在调控之下，房地产企业的融资能力受限，现金流趋紧，对于土地拍卖，自然会谨慎许多。
另外，土地拍卖的模式也在发生着变化，比如9月15日，杭州第二批集中供地，一共拿出10块地，最终9块地实质性流拍，导致这一结果的重要因素就是这次的供地，被要求现房销售，这意味着房地产企业无法使用杠杆，风险无形中加大了很多。
面对流拍，更难受的其实是地方政府，但之前讲土地拍卖收入归口税务部门管理，本事就是为了让地方政府逐步摆脱土地财政，所以土地流拍其实是管控导致的必然结果，谈不上过度。
只是对于地方政府来说，一时还难以找到替代土地财政的财源，土地流拍率过高，对于地方政府来说，财政压力无疑会陡增。
房地产这些年在我国GDP中的比重逐年上升，再加上牵连的上下游产业链，房地产行业波动过大，对于经济稳定的破坏性较大，平稳自然是核心需求。
至于调控过度的担忧，倒也并非毫无缘由。虽然在总体政策上是求稳的，希望通过调控实现平稳过渡。但现实是我国的房地产行业属于多头管理，从源头拿地到最后的销售，房地产的管理涉及到地方政府、国土资源、住建，金融等多个部门。在房地产的调控上，每个部分都有自己的目标，比如银行是基于“三道红线”进行管理，这样一来，多个不同的部门同时基于自己的目标来进行调控，合力共振之下，确实有可能超出监管预期。
这个可能需要通过高层来进行协调，但显然不可能因此就放松调控。
而约谈降价的房企，从逻辑上来说，在预售模式之下，房价下降过快，其实蕴藏着较大的风险。就如恒大五折，但不能网签的房子，风险之大，可想而知。
房企降价无非是为了现金流，如果不加以约束，最后大概率会一地鸡毛，从中受益的，只有降价回笼资金套现的一方，而最终接盘的则可能是购房者，基于这样的顾虑，约谈也是必然。
这大概也是上面两次提及“维护住房消费者合法权益”的缘由所在。
对于房地产的调控，从来都是以行业的健康发展为目标的，现在重提这点，应该是给房地产行业更多的信心。实际上在如此严厉的管控举措之下，已经不太可能再出台新的举措了。利空出尽是利好，从这个角度来说，我们也可以认为转折即将到来。
而中央开会既然两次提及房地产，那么基于防风险、保交付，以及房地产行业自身的健康发展，后续必然会有相关动作，比如按揭额度的适度保障、因城施策的托底等，如果能确认这些措施，那这对于房地产行业来说，无疑是久旱逢甘霖。
但仍然不能过于乐观，所谓转折，是基于较低的估值以及隐含的回报率，但房地产行业最好的时代已经过去，我们对于这个行业已经不能用过去的估值来看待，未来的房地产行业，或许会是国企主导，这样一来，整体估值其实可能更低一些。
部分房地产公司近期股价表现较好，但其实这代表不了什么，更多是资金博弈，逻辑没变，基本没有巨大的变化，股价又能涨到哪里去呢？
所以我们还是需要从逻辑着手，去匹配与自己风格适应的投资，不要被这些资金的博弈所干扰。