我是从2000年开始从事银行信贷，对这方面有些了解。831之后开发商招拍挂拿地，招拍挂成功后缴纳土地款5%左右的保证金，土地款一般在项目总投资的50%左右，即保证金占总投资的2.5%，这就是整个项目开发商唯一需要用自有资金投入的，所以开发商基本在40倍左右杠杆，风险很大。那项目剩余98%的资金如何解决？
开发商拿地后信托公司就会主动找上门，开发商可以用信托的信贷资金支付土地款，拿到土地证，再用信托的钱支付七通一平的钱，拿到施工证，项目取得开工证就符合银行信贷的条件了，开发商可以拿到项目总投资70%的贷款，资金完成接力。同时总包也可以垫资施工了，项目出了地面进度就很快，如果房地产市场好，很快就能产生销售回款，银行按揭贷款开始介入，这些资金就是银行贷款的还款来源，部分支付工程款，剩余就是利润了，有些激进的开发商选择偿还贷款前提前把资金拿出来开发下一个项目，市场好还不会出现问题，现在这个环境就完蛋了。
所以投资房地产行业优选国有大型企业，他的后边有资金的强力支撑，现在的中海保利华润股价月线走上升趋势，目前低位可以介入，追求长期稳定盈利，民营房地产基本全军覆灭，可以投碧桂园，作为困境反转型投资，赌我国第一大行业房地产不会完蛋，中国第一大民营房地产不会完蛋。
其次信托行业90%的底层资产是房地产，因为其他行业很少有8%以上的收益，其他一些高息理财也基本差不多，所以近期不能投。