365财经 陈雪梅 发自北京
过去十多年，房企规模扩张使得债台高筑，为了管控房地产的负债规模，避免金融资源过度流入房地产，监管部门将房企风险逐步降到可控水平。
2021年上市房企的负债控制如何？365财经第五期《 2021年上市房企“四道红线”榜》，以截至发稿日已发布2021年度年报的上市房企为样本池，以其2020年和2021年年报为数据池，根据剔除预收款后资产负债率、净负债率、现金短债比和拿地金额与销售额占比四项指标作为参考维度，做出上市房企“四道红线”榜，来整体衡量企业的负债控制情况。
“四道红线”越安全，则意味着房企在负债规模控制上表现越好，财务风险越低，行业发展前景也会随之越好。
2020年，监管部门出台了“三道红线”政策，要求剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1倍，分为红、橙、黄、绿四档进行管理。
2021年监管部门又将买地金额不得超过年度销售额40%纳入“第四道红线”，针对的是被纳入“三道红线”试点的重点房企。“第四道红线”限制了拿地规模，为房企的现金流设置了防护栏，也为“三道红线”的达标做了一个刚性保障。
与2020年相比，2021年大多数企业“三道红线”在持续改善中。
2020年，根据上市房企“三道红线榜”，1/3的房企居于“绿档”，仅1/2房企居于“黄档”，“红档”房企占1/6，“橙档”最少。
2021年情况大有好转，365财经榜单中38家房企有1/2的房企进入绿档。虽然“绿档”不一定代表安全，但从财务数据来看要相对健康。
并且，在大面积房企暴雷的2021年，榜单上的“绿档”房企也没有爆出大的财务问题，仅佳源国际和五矿地产两家企业的“第四道红线”拿地金额与销售金额占比超过40%。
值得注意的是，瑞安房地产、中海地产和华润置地居于“绿档”，其中瑞安房地产是从“黄档”进入“绿档”的，后两家房企连续两年保持绿档，并且今年“第四道红线”均低于40%。另外，龙湖也是连续两年保持“绿档”，并且现金短债比为3.88，位于行业最高位。
另外，超三分之一的房企仅踩一条线为“黄档”，有极个别企业居于“红档”，“第四道红线”拿地金额与销售金额占比超过40%的企业也不多。
虽然绝大多数房企一直都在努力降负债，但也有极个别企业降债乏力。
富力地产2020年处于“红档”，2021年通过出售部分资产来降低其负债水平，将重点放在加强管理资产负债表和改善长期债务弹性，虽然有所改善，但仍然是“红档”。其剔除预收账款后的资产负债率74.6%，净负债率123%，现金短债比0.11，短期偿债风险升高，债务结构仍需调整。
另外，“第四道红线”，38家房企中33家达标，仅5家超过40%。其中拿地金额与销售金额占比最高的基本为濒临暴雷房企，最低的为濒临暴雷且拿地少的房企，财务问题都比较严重，要么就是没钱拿地，要么就是规模扩张之后遭遇现金流压力。
比如朗诗地产，拿地金额与销售金额占比0.82%，虽然年报解释为不追高拿地，不过度举债，但是朗诗地产2021年确实“增收不增利”。2021年其毛利同比减少2.26%，全年亏损6.96亿元，归母净利润亏损7.78亿元，同比扩大673.1%。除此之外，2021年朗诗地产短债同比激增347%，现金流无法覆盖短债。
再比如大发地产，2021年拿地金额与销售金额占比大于40%达46.91%。自2018年开始保持高速增长，四年实现销售额从100亿元到375亿元的增长。背后是高负债，高融资成本，结果业绩由盈转亏，2021年全年亏损4.8亿元，今年首季合同销售额26.08亿元，同比减少75.86%。除此之外，也面临债务到期，流动性危机显现，以致通过出售资产来回笼资金。
负债高，财务风险高，如何降“档”就成了房企最关心的问题，尤其是居于“橙档”和“红档”的房企。
根据2021年企业降“档”的情况来看，不少房企也有“表外负债”和“明股实债”的问题。
不过，大多数企业主要采用的是这两个办法：一是面临债务危机的房企变卖资产、股权等增加现金流，进行刚性缩表；二是处于“黄档”或“橙档”的房企可能会在会计准则允许范围内调节报表，路径则是通过扩大股本金和通过利润结转增厚股东权益等指标进行优化财务报表。
踩中指标红线临界点的房企，只要财务结构没太大问题，降档难度也不会太大。