365财经 蔡媛媛 发自杭州
地产新时代比拼的是精细化管理，最直观的财务表现就是“三费”，包括销售费用、管理费用和财务费用。
365财经特推出2021年上市房企系列榜单，本篇为第四期《2021年上市房企三费费用率排行榜》，根据截至发稿日已发布2021年度年报的上市房企为样本池，以其2020年和2021年年报为数据池，统计出各家房企的“三费费用率”，来衡量房企的费用管控能力。
经测算，2021年房企三费费用率平均值为11.87%，有12家房企超过均值。从三费费用率区间情况来看，还是熟悉的“两头小，中间大”纺锤状格局：小于5%的依旧只有中海地产，在5%到20%区间的有44家房企，大于20%的则有中国宏泰发展、永利地产、合生创展、亿达中国、朗诗地产等5家房企。
01.要降本，先“造富”
榜单显示，中国宏泰发展以47.64%的三费费用率高居榜首，与榜尾中海地产之间相差14.7倍。
公开资料介绍，中国宏泰发展定位为产业市镇综合发展商，产业构建、园区运营和基础设施投资是其核心业务，有“港版华夏幸福”的称号。但自2020年以来，公司连续受宏观、疫情等因素影响，以往产业市镇发展的高毛利模式不再，面临较大现金流压力。
经测算，该公司2018年到2021年的三费费用率分别为：17.40%、25.62%、31.26%、47.64%，呈现逐年上升趋势。
反之，再看2018年到2021年的营收，又呈逐年下降趋势，分别为：39.95亿元（人民币，下同）、26.7亿元、23.99亿元、15.28亿元。
值得注意的是，从该公司2020年到2021年三费绝对值来比较，其实是有小幅下降的：2020年三费共计7.5亿元，2021年则为7.28亿元，同比还下降了2.9%。
因此，综合来看，该公司2021年的三费飙升，主因还是营收的大幅下滑。
三费费用率同样超过40%的还有永利地产，该企业2018年到2021年的营业收入基本在0.25亿元到0.29亿元之间。三费状况最值得关注的是销售成本的飙升，2020年这项数据为0.006亿元，2021年为0.01亿元，因为基数过小的因素，增长了109%，直接带动三费费用率上涨。
而合生创展、亿达中国、朗诗地产这几家较为人熟知的房企，三费费用率也都超过了20%。除亿达中国2021年营收小幅增长3.67%外，其余两家营收均比去年同期有所下降。
由此可见 ，新的一年里，这些企业若想有效降三费，提升“造富”能力是根本。
02冠绝全行业的仍是TA
再看三费费用率最低的三家企业，冠绝全行业的依旧是中海地产。
历年数据显示，2018年到2021年，中海地产的三费费用率分别是4.1%、3.75%、3.78%、3.23%，不仅连年控制在5%的低位区间内，还做到进一步压缩。
一直以来，中海的营销费、管理费等三费开支都维持在行业较低水平，中海的成本体系在行业内公认是做得最优秀的。
就连王石曾经也说过：万科喜欢挖中海的人，是因为中海的员工对成本控制和流程有比较深入的了解。
从中海地产2020年到2021年营收数据来看，分别为1857.9亿元和2422.41亿元，同比增长30.38%。
近两年，中海地产三费的费用率分别为——2020年，财务费用率0.48%、行政费用率1.42%、销售费用率1.89%；2021年，财务费用率0.36%、行政费用率1.31%、销售费用率1.56%。
也就是说，2021年，中海地产营收增速不弱，三项费用率均得到进一步优化，确实保持了行业翘楚应有的水准。
仅次于中海地产的依旧是招商蛇口，2021年三费费用率为5.02%，比2020年下降0.53%。
而万科、碧桂园、越秀地产、旭辉集团、华润置地、龙光集团、新城控股、禹洲集团、时代中国、招商局置地等房企的三费费用率则在6%到7%区间，成本管控力亦较为优质。
房地产存量时代，房企“降本增效”还在持续。通过精细化管理，锁定管理红利，不断提高自身运营效益，积极寻求行业拐点时期高质量发展，渐成重要的生存法则。