什么是加息？
加息是一个国家或地区的中央银行提高利息的行为，从而使商业银行对中央银行的借贷成本提高，进而迫使市场的利息也进行增加，加息的目的包括减少货币供应、抑制通货膨胀等。美联储加息，会使美国储户的存款利息提高。因此国际投资者更愿意持有美元，国际上的钱开始涌入美国。
加息出现的原因
由于2020年初全球疫情爆发，美联储采取零利率以及QE（量化宽松）的方案，从价和量两方面出发刺激经济摆脱疫情的困扰。近一年，美国经济快速复苏，宽松的货币政策从经济层面取得了良好的成效。但是与此同时，宽松货币政策的问题也使得股票以及住房资产等价格大幅度上涨，造成通胀压力。在2021年12月份的时候美国通货膨胀指数达到7.9%，创下了自1982年以来最高纪录。于2022年3月起，美联储开始加息以抑制通货膨胀，截至2023年7月26日，美联储为对抗通货膨胀已进行了十一次加息，从最初的零利率加到目前5.25%至5.5%区间。目前机构普遍预计降息将在2024年第一季度开启，华西证券认为美国CPI已经跌至2021年3月以来的新低，但仍高于美联储2%的目标，随着此次CPI指数的回落，美联储再度加息两次的概率将减少，此轮加息周期或将迎来尾声。以下我们对过去加息周期和加息结束后24个月REITs的表现进行了梳理。
二十世纪八十年代以来，美国历史上共经历了七轮加息。如下表所示，列举出了历年美联储加息的时间以及加息的时代背景和经济表现，并且与REITs进行了比较说明。
来源：Wind，Nareit官网
由上表可见，历年加息的主要原因都是为了遏制通胀。1983年3月美国开始加息，其通货膨胀率从1981年的高于13%下降到1983年的4%以下，加息结束后24个月REITs指数上涨41.08%。1990—1991年美国经济衰退之后，尽管后来增速回升，但失业率依然高企，通胀下降令美联储降息至3%，REITs指数在加息结束后表现尤为亮眼，大幅上涨59.8%。在长期的零利率+大规模QE后，美联储正式实施货币政策正常化进程，并且开始加息。历时36个月，加息9次，基准利率上调至2.25%，加息结束后经济缓慢复苏，REITs指数上涨28.62%。历年加息结束后REIT指数表现多为正增长。
停止利率上涨或降息会降低融资成本，REITs通常需要介入资金来购买、开发和维护房地产资产。利率下降意味着它们可以以更低的融资成本借入资金，从而减少贷款利息支出，提高其净收入。利率不再升高可能会增加房地产市场活跃度，资产价格上涨，从而使REITs的房地产投资价值增加，也将有助于提高REITs二级市场价格，并为投资者带来资本回报。
图为Nareit All REITs指数走势，黄色区域为美国加息阶段，可以看出，在历年加息周期中大多数时间REITs指数并没有下跌，并且加息结束后24个月涨幅分别如下，24个月平均涨幅为26.3%。
图：历次加息总结、REITs表现
来源：FactSet、Nareit官网
板块表现
工业REITs
上一周期加息是在2015年-2018年，在加息后两年中表现最亮眼的板块是工业板块，涨幅接近100%。这一方面是因为互联网的普及，另一方面是因为2019年年末出现了疫情，人们不得不使用网络购物，因此造就了工业物流的兴起。工业物流的扩张在加息中会使融资成本过高，一旦停止加息或者降息，该板块可能会出现不错的反弹。并且，工业REITs的租赁合同属于中短期，这类合同通常具有租金递增条款，所以在通胀和加息环境下，该板块可能通过调高租金来抵消成本上升的压力。随着电商的持续发展，对于仓储和物流设施的需求可能会持续增长，从而支撑这类REITs的运营收入。我们持续看好该板块后市。
数据中心REITs
相比于其他房地产类型，数据中心REITs通常具有较低的资本支出，在停止加息或者降息周期收并购活动将重新活跃。比如，数据中心龙头易昆尼克斯（EQIX）通过频繁的收并购行为扩大公司规模，提升业绩。
在2018年加息结束后24个月，数据中心REITs涨幅高达69.85%。叠加今年AI概念井喷式爆发，数据中心需求量的激增，加息接近尾声等利好消息，我们认为该板块值得配置。
总结
美国经济没有像投资者猜想迎来“硬着陆”的结局反而表现超预期，Nareit all REITs指数以及VNQ ETF在3月触底后均出现反弹迹象。2023年3月至6月，Nareit all Reits指数上涨1.6%，VNQ ETF上涨7.25%。
目前市场普遍认为此次加息或接近尾声，未来将维持高利率一段时间后降息。其中，多数经济学家认为这将是当前紧缩周期的最后一次加息。在利率下行的环境里REITs的收并购活动因成本降低而重新开始活跃，融资成本下降，国债利率下行促使对分红有需求的投资者重新选择配置高分红的REITs资产，这对整体REITs市场都会是积极的信号。
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