黄奇帆解读房地产
——六条机制，十大拐点，五个调整，五条措施
一、六条机制带来中国房地产大发展
1. 农村三条：1980年以后土地承包制，离土离乡制度，城市落户制度为城市化大发展奠定了基础性动力，使得城市人口从1.8亿增加到9亿。
2. 城市三条：土地批租使房地产商出现，公房变私房，按揭贷款出现打通了需求和供给。另外旧城改造和开发区的出现进一步推动了城市化运动。
1990年中国房地产建设量1000万平，2000年建造1亿平，到2010年达到10亿平，2017年达到17亿平后停止增长。
二、目前中国房地产出现十大拐点
1. 人口数量在减少，14亿人是天花板；
2. 中国城市化率已经到65%，接近欧美发达国家水平；
3. 中国老龄化加剧，去年达到21%，预计2035年会到30%以上，老年人越多房子需求越少，死亡率增加还会退出许多房子；
4. 到去年为止，全国房地产商建好的库存一年以上没卖掉的有6亿平，居民空置房屋占20%（60亿平）。
5. 中国人均住房面积2020年已经达到50平方米，与欧美发达国家相当；
6. 房地产投资20年翻了四番，2020年全球（中国以外）建了20亿平，中国建了17亿平，已经到了天花板；
7. 中国土地价格和房产价格20年翻了4番，当下囤地炒地的温床已不在；
8. 旧城改造、基础设施建设已经到位；
9. 城市的学校和医院建设也到头了；
10. 中国房地产商的负债率都在90%以上，杠杆率也到头了。
从这十大拐点可以看出中国房地产行业需求在萎缩，库存在积压，城市化已经完成，金融手段难以为继。
三、中国房产商新常态的五个调整
1. 房产商负债率将大幅下降。全球的房产商负债率没有超过50%的，现在三条红线设置的70%是因为当前房产商负债率高达80%-90%，70%不会是最终结果；
2. 高价买地、大面积造房的情况会收敛；
3. 房产商跨界投资的情况会收敛；
4. 房地产商乱生子公司的现象会减少（中国房地产公司法人登记9万个，美国500个），未来法人登记的数量将大幅减少；
5. 商品房和商业性租赁各占一半，商业租赁可以发REITS提供资本金。
四、房地产软着陆的五种重组方式
1. 出问题的房产商自救，壮士断臂保存主要机体，不使得整体瘫痪；
2. 优势的房产商收购兼并出问题的房产商；
3. 国有资本运营公司出资入股优势房产商成为战略投资者，去收购兼并；
4. 地方政府可以根据市场行情打折回购曾经批租给地产商的土地；
5. 房产商库存的房屋政府也可以回购一部分，中低端的用作保障房，中高端的用作人才房。
五管齐下稳住局面，国家可以提供专项债、专门的贷款，不算在三条红线里，体外循环，实现软着陆，房地产行业经历阵痛进入良性循环状态。