张鸿飞先生，曾是波尔州立大学教授以及ARGONNE国家实验室研究员，并曾在法国/比利时Dexia集团、德意志银行、Nationwide保险集团等多家资产管理和投资银行担任各种高级管理职务，现为骑士集团管理合伙人，负责跨国并购、私募股权以及房地产投资，在管理、交易、投资组合管理和风险管理有多年丰富的经验。
骑士投资集团（KIG）是一家精品投资顾问、私募股权投资和金融服务公司，专注于中美跨境投资机会，业务主要包括收购与兼并咨询、股权投资、房地产投资、高端培训及其他综合性服务。
巴曙松研究员组织并主持了由张鸿飞教授主谈的金融专业交流，左伟博士协助进行了访谈整理。文中记录观点未经本人审阅，仅供内部交流讨论之用，不代表任何机构的看法，未经本人书面允许，任何机构不得转载和外传。其中也有一些巴曙松研究员等参与讨论的看法，工作笔记中不作区分，仅供内部分享讨论。
一、在美国市场进行房地产投资的基本经验
骑士集团的投资理念：第一，风险可控，以风险控制为目标。回报率高的项目通常风险也比较高，宁可项目收益较低也不追求高风险。第二，房地产投资是一个非常本地化的投资，因为在熟悉的区域投资才可能拿到第一时间的、非公开的项目及资料，并有相对应的合作管理团队及开发商资源。在自己熟悉的市场投资，并依靠当地优秀的开发合作伙伴，能最小化投资风险。
投资前的准备工作：在投资前需要仔细分析项目所在区域的人口构成、当前及未来市场情况、项目开发商背景及管理能力、项目法律问题等因素，同时需要慎重考虑投资结构。目前美国房地产企业融资渠道主要有商业银行等金融机构的抵押贷款、债券市场融资、股权融资以及夹层融资。夹层融资是指介于股权与优先债权之间的投资形式，在房地产领域常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。夹层债投资回报率虽然比纯股权投资低，但是风险可控。目前市场上开发建筑项目的贷款抵押率（LTV）通常在65%，有时也能达到80%。在骑士集团的融资结构中，银行贷款占比通常在65%~70%，有时能达到80%，其余30%左右的是夹层债和股权。例如骑士集团投资的一家酒店，银行贷款占65%，夹层债占10%，股权占25%。
房地产投资的风险：房地产投资风险主要包括市场风险、利率风险、政策风险等系统性风险，以及经营管理风险、流动性风险等非系统性风险。与中国不同，美国房地产市场受政策影响较小，但是受经济周期影响较大。因此首先要做好对市场风险的防控工作，市场出现波动时房价下滑，会导致收益率偏离预期。国民经济增速、土地供给、购买力变化、需求者心理变化等因素都会导致市场波动。另外，在投一些需要管理、开发的项目时，管理控制会变得非常重要。一般来说，投资项目越大，期限越长，对房地产经营管理的水平要求也越高。房产位置、投资时间、市场信息、操作失误都可能导致经营管理风险。
收益和投资规模不存在必然的联系：资金大的项目周期太长，要能对市场趋势判断非常准确，风险可控性比较小，并不一定就比期限短、资金小的项目收益高。
骑士集团成功投资案例分享：
案例1：
背景：骑士集团在休斯敦投资了一个300个单元的公寓区，投资前入住率为80%。
经营方法（提高入住率）：通过给已有债务再融资、给公寓翻新及提供更有效的管理，骑士集团成功地把入住率提高到了92%。
收益：项目正在退出阶段，根据现有休斯敦市场6%左右的资本化率，预计能获得30%年化内部收益率。
案例2：
背景：骑士集团在卵石滩高尔夫球场附近投资了一家酒店，这家酒店虽然比较旧，但是本地市场稳定，是渡假、打高尔夫的好地方。
经营方法：通过翻新酒店有效提升每晚平均房价，同时在酒店最顶端建立了通信塔，租给电信公司使用以获得稳定现金流。
收益：项目所在地区酒店资本化率为9%，预计5年后年内部收益率通过增值管理至少为每年20%。
二、如何判断当前美国房地产市场的投资机会？
美国房地产投资项目主要分为商业地产以及住宅地产两类。商业地产包括公寓群、购物中心、写字楼以及土地；住宅地产包括独立屋（别墅）、单元屋以及连体（联排）别墅。在商业地产中，公寓群通常有4-300个单元，平均空置率为8%左右，现金流极好，投资风险低，交易量大；购物中心交易量较高，一般风险较小；写字楼的风险较高，受市场波动影响较大，交易量较小；不同地域的土地价格差别很大，交易量很小，高折价转让很常见。住宅地产中，独立屋（别墅）交易量较大，约占85%左右。
在讨论中，多位专家均提及，当前美国市场上容易发现较好房地产投资机会的区域主要集中在大纽约区、旧金山、以及一些大城市如休士顿、达拉斯和奥斯丁。纽约和旧金山作为国际城市拥有极强的抗风险能力，这两个地区的地产市场除了有美国本土的需求更有很强的国际需求。达拉斯和休斯敦主要是因为当地页岩油和页岩气的开发给当地房地产市场带来了巨大的成长潜力，而奥斯丁则是一个非常有活力且与高科技密切相关的城市。
美国大城市的已建成项目投资回报率较低，可以重点关注开发类型项目、或者一些能提供高附加值的项目。美国房地产现在正处回升阶段，然而在大城市的已建成的项目投资回报率却相对较低，目前纽约的高档酒店或写字楼资本化率仅在5%左右或更低。开发类型项目值得关注，例如住宅及公寓类地产项目的开发、翻新及改造，以及风险可控的酒店项目等。
三、中美房地产市场投资比较
1、中美房地产行业投资环境比较
从实际操作角度考察，中美房地产行业在市场波动幅度、法律体系、保障系统等方面都存在差异。首先，在房屋出售时间上，中国房地产商可以进行房屋预售，降低了行业进入门槛；而美国要等到拿到入住许可证（occupancy certificate)才能出售，开发商在完成房屋建设之前无法从购房者处拿到资金，减小了购房者信息不对称的风险。
其次，美国房地产市场受政策影响较小，周期性波动特征明显。
第三，美国法律体系以及退税、减税政策完善，对利用抵押贷款购买、建造和修葺自己房屋的业主，减免其抵押贷款的利息支出，并对出租房屋的业主实行税收豁免政策，运用税收杠杆支持购房者。
第四，美国房地产市场的监督体系发达，对购买者和投资人的保障系统（包括产权调查、产权保险等制度）较为健全。
以上就是天使客小编整理的美国地产投资的相关内容，希望能帮助到大家。与国内相比，美国房地产是市场受市场影响的因素较多，因此波动性较强。另外，其相关法律体系、税收政策都更为完善，市场监督体系比较强，有较好的投资环境。美国是房产众筹的起源地，相关法律法规完善，运作模式成熟，有意向的投资人可以试水美国地产市场。
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