$合景泰富集团(01813)$ 【香港直播(15) | 合景泰富】深耕粤港澳及长三角，2019年销售目标850亿——2018年度业绩发布会全文纪要
2019-03-26 22:28 来源: 和讯名家
　　亿翰速评
　　作为粤港澳四小龙之一的合景泰富迎来了业绩稳定增长期，公司保有优良的财务结构，且在2019年提出850亿的销售目标，以2019年公司1500亿的可售货值来算，倘若去化率达到58%即可完成全年目标。
　　一、深耕粤港澳和长三角，聚焦一二线城市
　　2018年，粤港澳大湾区贡献了30%的销售业绩，长三角地区贡献了45%的销售业绩，其他区域（中西部和京津冀等）合计贡献25%的销售业绩，深耕粤港澳和长三角是合景规模增长最重要的因素。与此同时，公司2019年可售货值多分布在一二线城市，合计占比达到89%，未来将进一步深耕广州、深圳、上海、杭州、北京、重庆、南宁等城市及周边城市。
　　二、多元化业务携手并进
　　合景在住宅主业规模持续增长的同时，公司的购物中心、写字楼以及酒店业务都取得优异的成绩。其中，2018年位于上海和广州的两座写字楼整体出售；新开业的购物中心出租率大部分都达到了95%以上；且新开业的酒店入住率都达到60%以上。三者合计贡献合景21%的销售业绩。
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【香港直播(15) | 合景泰富】深耕粤港澳及长三角，2019年销售目标850亿——2018年度业绩发布会全文纪要
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　　2019年3月26日，合景泰富2018年业绩发布会在香港顺利举行。
　　业绩发布会全文如下：
　　管理层：
　　一、2018年业绩九大亮点
　　1、新增土地储备：新增土地储备建筑面积达414万平米，平均土地成本5400元/平米；
　　2、销售额：销售业绩达到655亿元，同比增长72%；
　　3、布局：2018年布局36个城市，拥有136个项目；
　　4、收入：2018年实现权益合并入账收入225.94亿元，同比增长9.2%，其中包括合作项目收入117.03亿元；实现权益合并交付面积124.4万平米，包括合作项目交付68.7万平米；实现交付均价17029元/平米，较2017年有所上升
　　5、毛利润/毛利润率：实现权益合并毛利80.2亿元，毛利润率为35.5%，较2017年下降1.2个百分点
　　6、核心利润/核心利润率：实现权益合并核心利润38.12亿元，同比增长8.2%;实现权益合并核心利润率16.9%，相较2017年下降0.1个百分点；
　　7、负债：公司22%的债务为短期债务；51%的债务期限在3年以上；2018年公司净负债率为64.8%，相较2017年下降3.1个百分点；
　　8、融资：截止到2018年底，公司剩余可用授信额度为370亿元；公司积极探索多元化融资渠道，成功获取供应链ABS100亿储架发行额度及商业物业CMBS100亿储架发行额度；2018年公司加权平均融资成本6.4%，相较2017年上升0.6个百分点，保持较低水平；
　　9、分红：全年派息56分，同比增长36.6%，占核心利润的46.5%。
　　二、2018年业绩回顾
　　1、2018年预售情况
　　●2018年预售额为655亿元，同比增长72%；预售面积为397万平米，预售均价为16500/平方米；
　　●预售额按区域划分，粤港澳大湾去占30%，长三角地区占45%，其他区域占25%；其中单城市销售前5大城市，广州占比23%，杭州占比21%，苏州占比14%，天津占比8%，南宁占比7%
　　●预售额按付款类型划分，公积金付款占比5%，全款付款占比35%，按揭付款占比60%；
　　●预售额按户型划分，90平米以下的占29%，90-140平米的占51%，140平米以上的占20%
　　●预售额按产品类型划分，住宅占比79%，服务式公寓占比6%，写字楼占比10%，商铺占比5%
　　2、优秀项目销售表现
　　●住宅：广州-云溪四季，总建筑面积43.1万平米，销售均价18000元/平米，去化率85%；杭州-天銮，总建筑面积3.3万平米，销售均价48800元/平米，去化率98%；北京-天汇广场，总建筑面积20.2万平米，销售均价42000元/平米，去化率65%；重庆-誉峰，总建筑面积38.8万平米，销售均价16100元/平米，去化率70%；苏州-云溪四季庭，总建筑面积6万平米，销售均价21600元/平米，去化率70%；南宁-香悦四季，总建筑面积30.1万平米，销售均价10000元/平米，去化率95%。
　　●写字楼整售：2018年出售项目有上海-嘉誉湾，位于上海杨浦区，期内销售建筑面积1.9万平米，权益占比50%，销售均价为30000元/平米；广州-星辉广场，位于广州海珠区，期内销售建筑面积11.4万平米，权益占比100%，销售均价26000元/平米。未来可售项目包括上海-环球都会广场，位于上海浦东区，可售建筑面积0.6万平米，权益占比100%；北京-合景中心，位于北京通州区，可售建筑面积5.5万平米，权益占比100%；广州-环汇商业广场，位于广州海珠区，可售建筑面积5万平米，权益占比50%；成都-天誉位于成都高新区，可售建筑面积7.7万平米，权益占比50%。
　　●购物中心：公司在商业领域加快发展，注重业态创新及品牌多样化，展现了项目运营的创新实力，主要包括苏州悠方，建筑面积12万平米，位于木渎新区地铁金枫路站上盖，2018年上半年开业，出租率95%；成都悠方，建筑面积13万平米，位于成都高新区与地铁金融城站与交子大道站连接，于2018年上半年开业，出租率为95%；北京摩方，建筑面积4万平米，位于北京二环内崇文门地铁站上盖，2018年下半年开业，出租率100%；广州誉山国际悠方，建筑面积3.8万平米，位于广州增城区的大型综合体内，2018年下半年开业，出租率90%。
　　●酒店：2018年开业酒店包括苏州万怡酒店，位于苏州木渎新区领峰综合体内，拥有客房数量306间，2018年9月开业，入住率60%；苏州高铁北站木莲庄酒店，位于相城区临近苏州高铁北站，拥有客房数量198间，2018年12月开业，入住率75%。
　　三、2019年战略展望
　　1、预售规模—2019年合约销售目标850亿，同比增长30%
　　2、深耕粤港澳大湾区
　　●充分把握大湾区建设带来的机遇及人口红利，项目已覆盖广州、深圳、香港、佛山、中山、东莞、惠州、江门及肇庆，大湾区总可售货值2000亿，其中广州、深圳、香港、佛山的总可售货值分别为900亿、300亿、450亿、500亿；
　　●旧城改造方面，在粤港澳大湾区取得长足进展, 未来将为集团提供丰厚土地资源
　　-广州已签约 6个旧村改造项目，预计首批最快推售时间为 2021 年, 为集团提供高利润率保障；
　　-除已签约项目外，在广州和深圳有多个旧村及厂改造项目，预计未来可售建筑面积超过 1000万平方米；
　　-集团有旧村改造的成功经验，包括广州猎德、南沙叠翠峰、南沙水恋均为旧村改造项目。
　　3、战略及目标
　　●总体坚持规模与利润齐进：布局上，深耕大湾区及长三角区域，聚焦一二线城市；业务方面，多元化板块及地产板块联动，注重产品创新。
　　●规模有支撑：2019 年销售目标 850 亿元，同比增长30%，2019年可售货值1500亿，粤港澳大湾区占比37%，长三角占比35%；权益土储面积1750万平米(截至 2019年3月)，总可售货值4500亿；
　　●利润有保障：项目处于人口流入的一二线城市,且位于交通便利的区位板块；产品质量出众,设计独具匠心；收并购有效降低新增土地成本；旧城改造及城市更新取得长足进展； 成本控制体系标准化；
　　●经营性可持续：2018 年新开业4个购物中心，2个酒店，2个写字楼；经营性物业将在未来2年大幅增长，为集团贡献稳定的现金流。
　　4、2019年可售货值
　　●2019年公司拥有充足优质的可售货值，达到1500亿元，相较2018年同比增长36%；2019年销售目标850亿元，假设公司去化率达到57%，即可完成全年销售目标。
　　●按照区域划分，粤港澳大湾区可售货值占37%，长三角地区可售货值占35%，其他地区的可售货值占28%；
　　●按城市等级划分，一线城市可售货值占34%，二线城市可售货值占55%，其他能级城市占比11%；
　　●按新老项目划分，现有项目可售货值占比67%，全新项目可售货值占比33%；
　　●按照产品类型划分，住宅可售货值占比84%，服务式公寓可售货值占比8%，写字楼可售货值占比5%，商铺可售货值占比3%。
　　5、2019年重点推出项目
　　●2019年公司重点推出项目主要分布在粤港澳大湾区和长三角地区。其中粤港澳大湾区包括香港-启德项目，总建筑面积5.3万平米，权益占比50%，2019年可售货值100亿元；香港-鸭脷洲项目，总建筑面积7.1万平米，权益占比50%，2019年可售货值30亿元；广州-誉山国际，总建筑面积155.4万平米，权益占比100%，2019年可售货值30亿元；广州-云溪四季，总建筑面积43.1万平米，权益占比50%，2019年可售货值29亿元；佛山-泷景，总建筑面积233.6万平米，权益占比50%，2019年可售货值36亿元；佛山-天銮，总建筑面积24万平米，权益占比51%，2019年可售货值24亿元。长三角地区的项目包括杭州-天誉，总建筑面积5.6万平米，权益占比100%，2019年总可售货值15亿元；上海-天悦总建筑面积12.1万平米，权益占比100%，2019年可售货值26亿元；合肥-庐月湾总建筑面积22.1万平米，权益占比100%，2019年可售货值20亿元。
　　6、土地储备
　　●2018年新增38个项目，权益建筑面积414万平米，平均成本5400元/平米；约80%通过收并购获取
　　●截止到2019年3月，公司权益土地储备合计1750万平米，土储平均成本为4700元/平米（不含香港）；总可售货值4500亿元，目前土储足够未来三至五年开发所需，其中粤港澳大湾区总可售货值2000亿元，长三角总可售货值1000亿元，其他区域（中西部及京津冀）总可售货值1500亿元
　　●未来，公司将进一步深耕粤港澳大湾区和长三角地区，并聚焦一二线城市
　　四、经营性收入物业
　　1、经营性收入强劲增长
　　●2018年权益经营性收入达16.29亿，同比增长29%；
　　●写字楼及购物中心的租金收入实现46%的强劲增长（含合作项目），达到5.35亿；
　　●2018年新开业2个写字楼，4个购物中心，2间酒店。
　　2、已开业及即将开业的购物中心
　　●截止2018年底，公司已开业购物中心均分布在一线和核心二线城市，有广州IGC、上海悠方、苏州悠方、成都悠方、北京摩方等；
　　●未来，北京、广州、重庆、南宁、佛山、成都等城市共9个悠方及摩方购物中心将开业。
　　3、用于出租的写字楼
　　●已开业的写字楼有10个，均位于一二线城市，如广州、上海、南宁、成都，其中广州有4个，上海2个，南宁和成都各有1个，未来广州、北京、苏州均将有写字楼开业。
　　4、酒店
　　●拥有国际品牌酒店4个，2019年成都KW酒店将开业；KWG自营品牌“木莲庄”酒店5个，未来将通过轻资产模式开业30-40个木莲庄酒店。
　　问答环节Q&A
　　1、2018年的现金流情况以及2019年的现金流指引
　　答：2018年预售回笼368.6亿，流出方面，土地款165.52亿，建安121.24亿，利息费用52.09亿，销售及行政费用25.28亿，税费28.36亿，经营性现金净额为-23.89亿。预计2019年预售回笼资金为503亿，建安130亿，利息费用52亿，销售及行政费用27亿，税费约38亿，2018年未付土地款约64.7亿。
　　2、2019年的投资拿地金额大概是多少？关于粤港澳的投资策略。
　　答：暂时没有具体的拿地金额方面的计划，还是要结合2019年的市场表现和地块的机会。关于粤港澳，合景泰富已覆盖除珠海和澳门之外的其他粤港澳城市，在粤港澳大湾区可售货值达2000亿，未来持续看好粤港澳大湾区的发展。同时，我们通过旧城改造的方式，持续获取粤港澳大湾区土地储备，为集团未来发展提供充足土地资源。
　　3、2018年的回款率大概是多少？预计2019年的回款率大概是多少？
　　答：2018年回款率约80%，预计2019年回款率约90%。
　　4、已售未结转项目的销售金额大概是多少？利润率水平？其中有多少将在2019年结转？
　　答：截止2018年末，已售未结转的金额480亿（权益），这些项目的毛利润率约在30-35%左右。
　　5、能否谈下公司对持有性物业未来的发展规划？
　　答：关于商业具体方案，我们暂时还没有考虑。我们觉得做商场一定要选在核心地段、核心位置，人流量足够的地方，看到合景泰富做这么多商场，一般都是打造一个大型综合体，包括社区、住宅、写字楼、酒店、商业，不会仅为了一个商业去做商业。所以未来长期的战略目标，我们还是以盈利为主。
　　另外一个就是商业现金流回正，因为基本上是没有问题的，每一个项目都是一个大的综合体，整个商业运营基本上没有太大压力，因为我们所有的出租率都比较高，所以我们商业的出租，第一年、第二年或者第三年，如果是只要做到万，那换租的租金就会有较大增幅。诸如在新江湾运营的一些项目，如果前一个业主到期，续约的时候，谈判能力会大幅提高，所以关于投资性物业增幅，我们认为还是可预期的。
　　在酒店方面，我们现有酒店的盈利状况是这样的，大家都知道，酒店不是那么容易做的，做得赚钱也不容易，但是合景泰富也还是成功地找到了一个盈利模式，现在我们的几个酒店运营状况良好，酒店还是以设计有高品质为特色，吸引商务客人和年轻人，我们熟客比较多，回头率比较高。所以相信未来几年，酒店方面有比较大的发展，这方面我觉得也是未来合景泰富的盈利增长点。
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