$合景泰富集团(01813)$ 【香港直播(15) | 合景泰富】深耕粤港澳及长三角,2019年销售目标850亿——2018年度业绩发布会全文纪要
2019-03-26 22:28 来源: 和讯名家
  亿翰速评
  作为粤港澳四小龙之一的合景泰富迎来了业绩稳定增长期,公司保有优良的财务结构,且在2019年提出850亿的销售目标,以2019年公司1500亿的可售货值来算,倘若去化率达到58%即可完成全年目标。
  一、深耕粤港澳和长三角,聚焦一二线城市
  2018年,粤港澳大湾区贡献了30%的销售业绩,长三角地区贡献了45%的销售业绩,其他区域(中西部和京津冀等)合计贡献25%的销售业绩,深耕粤港澳和长三角是合景规模增长最重要的因素。与此同时,公司2019年可售货值多分布在一二线城市,合计占比达到89%,未来将进一步深耕广州、深圳、上海、杭州、北京、重庆、南宁等城市及周边城市。
  二、多元化业务携手并进
  合景在住宅主业规模持续增长的同时,公司的购物中心、写字楼以及酒店业务都取得优异的成绩。其中,2018年位于上海和广州的两座写字楼整体出售;新开业的购物中心出租率大部分都达到了95%以上;且新开业的酒店入住率都达到60%以上。三者合计贡献合景21%的销售业绩。
  ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
【香港直播(15) | 合景泰富】深耕粤港澳及长三角,2019年销售目标850亿——2018年度业绩发布会全文纪要
剩余7张图片,去APP查看 >
  2019年3月26日,合景泰富2018年业绩发布会在香港顺利举行。
  业绩发布会全文如下:
  管理层:
  一、2018年业绩九大亮点
  1、新增土地储备:新增土地储备建筑面积达414万平米,平均土地成本5400元/平米;
  2、销售额:销售业绩达到655亿元,同比增长72%;
  3、布局:2018年布局36个城市,拥有136个项目;
  4、收入:2018年实现权益合并入账收入225.94亿元,同比增长9.2%,其中包括合作项目收入117.03亿元;实现权益合并交付面积124.4万平米,包括合作项目交付68.7万平米;实现交付均价17029元/平米,较2017年有所上升
  5、毛利润/毛利润率:实现权益合并毛利80.2亿元,毛利润率为35.5%,较2017年下降1.2个百分点
  6、核心利润/核心利润率:实现权益合并核心利润38.12亿元,同比增长8.2%;实现权益合并核心利润率16.9%,相较2017年下降0.1个百分点;
  7、负债:公司22%的债务为短期债务;51%的债务期限在3年以上;2018年公司净负债率为64.8%,相较2017年下降3.1个百分点;
  8、融资:截止到2018年底,公司剩余可用授信额度为370亿元;公司积极探索多元化融资渠道,成功获取供应链ABS100亿储架发行额度及商业物业CMBS100亿储架发行额度;2018年公司加权平均融资成本6.4%,相较2017年上升0.6个百分点,保持较低水平;
  9、分红:全年派息56分,同比增长36.6%,占核心利润的46.5%。
  二、2018年业绩回顾
  1、2018年预售情况
  ●2018年预售额为655亿元,同比增长72%;预售面积为397万平米,预售均价为16500/平方米;
  ●预售额按区域划分,粤港澳大湾去占30%,长三角地区占45%,其他区域占25%;其中单城市销售前5大城市,广州占比23%,杭州占比21%,苏州占比14%,天津占比8%,南宁占比7%
  ●预售额按付款类型划分,公积金付款占比5%,全款付款占比35%,按揭付款占比60%;
  ●预售额按户型划分,90平米以下的占29%,90-140平米的占51%,140平米以上的占20%
  ●预售额按产品类型划分,住宅占比79%,服务式公寓占比6%,写字楼占比10%,商铺占比5%
  2、优秀项目销售表现
  ●住宅:广州-云溪四季,总建筑面积43.1万平米,销售均价18000元/平米,去化率85%;杭州-天銮,总建筑面积3.3万平米,销售均价48800元/平米,去化率98%;北京-天汇广场,总建筑面积20.2万平米,销售均价42000元/平米,去化率65%;重庆-誉峰,总建筑面积38.8万平米,销售均价16100元/平米,去化率70%;苏州-云溪四季庭,总建筑面积6万平米,销售均价21600元/平米,去化率70%;南宁-香悦四季,总建筑面积30.1万平米,销售均价10000元/平米,去化率95%。
  ●写字楼整售:2018年出售项目有上海-嘉誉湾,位于上海杨浦区,期内销售建筑面积1.9万平米,权益占比50%,销售均价为30000元/平米;广州-星辉广场,位于广州海珠区,期内销售建筑面积11.4万平米,权益占比100%,销售均价26000元/平米。未来可售项目包括上海-环球都会广场,位于上海浦东区,可售建筑面积0.6万平米,权益占比100%;北京-合景中心,位于北京通州区,可售建筑面积5.5万平米,权益占比100%;广州-环汇商业广场,位于广州海珠区,可售建筑面积5万平米,权益占比50%;成都-天誉位于成都高新区,可售建筑面积7.7万平米,权益占比50%。
  ●购物中心:公司在商业领域加快发展,注重业态创新及品牌多样化,展现了项目运营的创新实力,主要包括苏州悠方,建筑面积12万平米,位于木渎新区地铁金枫路站上盖,2018年上半年开业,出租率95%;成都悠方,建筑面积13万平米,位于成都高新区与地铁金融城站与交子大道站连接,于2018年上半年开业,出租率为95%;北京摩方,建筑面积4万平米,位于北京二环内崇文门地铁站上盖,2018年下半年开业,出租率100%;广州誉山国际悠方,建筑面积3.8万平米,位于广州增城区的大型综合体内,2018年下半年开业,出租率90%。
  ●酒店:2018年开业酒店包括苏州万怡酒店,位于苏州木渎新区领峰综合体内,拥有客房数量306间,2018年9月开业,入住率60%;苏州高铁北站木莲庄酒店,位于相城区临近苏州高铁北站,拥有客房数量198间,2018年12月开业,入住率75%。
  三、2019年战略展望
  1、预售规模—2019年合约销售目标850亿,同比增长30%
  2、深耕粤港澳大湾区
  ●充分把握大湾区建设带来的机遇及人口红利,项目已覆盖广州、深圳、香港、佛山、中山、东莞、惠州、江门及肇庆,大湾区总可售货值2000亿,其中广州、深圳、香港、佛山的总可售货值分别为900亿、300亿、450亿、500亿;
  ●旧城改造方面,在粤港澳大湾区取得长足进展, 未来将为集团提供丰厚土地资源
  -广州已签约 6个旧村改造项目,预计首批最快推售时间为 2021 年, 为集团提供高利润率保障;
  -除已签约项目外,在广州和深圳有多个旧村及厂改造项目,预计未来可售建筑面积超过 1000万平方米;
  -集团有旧村改造的成功经验,包括广州猎德、南沙叠翠峰、南沙水恋均为旧村改造项目。
  3、战略及目标
  ●总体坚持规模与利润齐进:布局上,深耕大湾区及长三角区域,聚焦一二线城市;业务方面,多元化板块及地产板块联动,注重产品创新。
  ●规模有支撑:2019 年销售目标 850 亿元,同比增长30%,2019年可售货值1500亿,粤港澳大湾区占比37%,长三角占比35%;权益土储面积1750万平米(截至 2019年3月),总可售货值4500亿;
  ●利润有保障:项目处于人口流入的一二线城市,且位于交通便利的区位板块;产品质量出众,设计独具匠心;收并购有效降低新增土地成本;旧城改造及城市更新取得长足进展; 成本控制体系标准化;
  ●经营性可持续:2018 年新开业4个购物中心,2个酒店,2个写字楼;经营性物业将在未来2年大幅增长,为集团贡献稳定的现金流。
  4、2019年可售货值
  ●2019年公司拥有充足优质的可售货值,达到1500亿元,相较2018年同比增长36%;2019年销售目标850亿元,假设公司去化率达到57%,即可完成全年销售目标。
  ●按照区域划分,粤港澳大湾区可售货值占37%,长三角地区可售货值占35%,其他地区的可售货值占28%;
  ●按城市等级划分,一线城市可售货值占34%,二线城市可售货值占55%,其他能级城市占比11%;
  ●按新老项目划分,现有项目可售货值占比67%,全新项目可售货值占比33%;
  ●按照产品类型划分,住宅可售货值占比84%,服务式公寓可售货值占比8%,写字楼可售货值占比5%,商铺可售货值占比3%。
  5、2019年重点推出项目
  ●2019年公司重点推出项目主要分布在粤港澳大湾区和长三角地区。其中粤港澳大湾区包括香港-启德项目,总建筑面积5.3万平米,权益占比50%,2019年可售货值100亿元;香港-鸭脷洲项目,总建筑面积7.1万平米,权益占比50%,2019年可售货值30亿元;广州-誉山国际,总建筑面积155.4万平米,权益占比100%,2019年可售货值30亿元;广州-云溪四季,总建筑面积43.1万平米,权益占比50%,2019年可售货值29亿元;佛山-泷景,总建筑面积233.6万平米,权益占比50%,2019年可售货值36亿元;佛山-天銮,总建筑面积24万平米,权益占比51%,2019年可售货值24亿元。长三角地区的项目包括杭州-天誉,总建筑面积5.6万平米,权益占比100%,2019年总可售货值15亿元;上海-天悦总建筑面积12.1万平米,权益占比100%,2019年可售货值26亿元;合肥-庐月湾总建筑面积22.1万平米,权益占比100%,2019年可售货值20亿元。
  6、土地储备
  ●2018年新增38个项目,权益建筑面积414万平米,平均成本5400元/平米;约80%通过收并购获取
  ●截止到2019年3月,公司权益土地储备合计1750万平米,土储平均成本为4700元/平米(不含香港);总可售货值4500亿元,目前土储足够未来三至五年开发所需,其中粤港澳大湾区总可售货值2000亿元,长三角总可售货值1000亿元,其他区域(中西部及京津冀)总可售货值1500亿元
  ●未来,公司将进一步深耕粤港澳大湾区和长三角地区,并聚焦一二线城市
  四、经营性收入物业
  1、经营性收入强劲增长
  ●2018年权益经营性收入达16.29亿,同比增长29%;
  ●写字楼及购物中心的租金收入实现46%的强劲增长(含合作项目),达到5.35亿;
  ●2018年新开业2个写字楼,4个购物中心,2间酒店。
  2、已开业及即将开业的购物中心
  ●截止2018年底,公司已开业购物中心均分布在一线和核心二线城市,有广州IGC、上海悠方、苏州悠方、成都悠方、北京摩方等;
  ●未来,北京、广州、重庆、南宁、佛山、成都等城市共9个悠方及摩方购物中心将开业。
  3、用于出租的写字楼
  ●已开业的写字楼有10个,均位于一二线城市,如广州、上海、南宁、成都,其中广州有4个,上海2个,南宁和成都各有1个,未来广州、北京、苏州均将有写字楼开业。
  4、酒店
  ●拥有国际品牌酒店4个,2019年成都KW酒店将开业;KWG自营品牌“木莲庄”酒店5个,未来将通过轻资产模式开业30-40个木莲庄酒店。
  问答环节Q&A
  1、2018年的现金流情况以及2019年的现金流指引
  答:2018年预售回笼368.6亿,流出方面,土地款165.52亿,建安121.24亿,利息费用52.09亿,销售及行政费用25.28亿,税费28.36亿,经营性现金净额为-23.89亿。预计2019年预售回笼资金为503亿,建安130亿,利息费用52亿,销售及行政费用27亿,税费约38亿,2018年未付土地款约64.7亿。
  2、2019年的投资拿地金额大概是多少?关于粤港澳的投资策略。
  答:暂时没有具体的拿地金额方面的计划,还是要结合2019年的市场表现和地块的机会。关于粤港澳,合景泰富已覆盖除珠海和澳门之外的其他粤港澳城市,在粤港澳大湾区可售货值达2000亿,未来持续看好粤港澳大湾区的发展。同时,我们通过旧城改造的方式,持续获取粤港澳大湾区土地储备,为集团未来发展提供充足土地资源。
  3、2018年的回款率大概是多少?预计2019年的回款率大概是多少?
  答:2018年回款率约80%,预计2019年回款率约90%。
  4、已售未结转项目的销售金额大概是多少?利润率水平?其中有多少将在2019年结转?
  答:截止2018年末,已售未结转的金额480亿(权益),这些项目的毛利润率约在30-35%左右。
  5、能否谈下公司对持有性物业未来的发展规划?
  答:关于商业具体方案,我们暂时还没有考虑。我们觉得做商场一定要选在核心地段、核心位置,人流量足够的地方,看到合景泰富做这么多商场,一般都是打造一个大型综合体,包括社区、住宅、写字楼、酒店、商业,不会仅为了一个商业去做商业。所以未来长期的战略目标,我们还是以盈利为主。
  另外一个就是商业现金流回正,因为基本上是没有问题的,每一个项目都是一个大的综合体,整个商业运营基本上没有太大压力,因为我们所有的出租率都比较高,所以我们商业的出租,第一年、第二年或者第三年,如果是只要做到万,那换租的租金就会有较大增幅。诸如在新江湾运营的一些项目,如果前一个业主到期,续约的时候,谈判能力会大幅提高,所以关于投资性物业增幅,我们认为还是可预期的。
  在酒店方面,我们现有酒店的盈利状况是这样的,大家都知道,酒店不是那么容易做的,做得赚钱也不容易,但是合景泰富也还是成功地找到了一个盈利模式,现在我们的几个酒店运营状况良好,酒店还是以设计有高品质为特色,吸引商务客人和年轻人,我们熟客比较多,回头率比较高。所以相信未来几年,酒店方面有比较大的发展,这方面我觉得也是未来合景泰富的盈利增长点。
本文首发于微信公众号:亿翰智库。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
iPhone转发:3回复:2喜欢:3

全部评论

武安节度使2019-08-19 15:39

能说说怎么开放吗?

等着蚂蚁变大象2019-08-19 15:38

$合景泰富集团(01813)$ 深圳本次大开放对大湾区影响深远,属于长期大利好。三十多年,又一次在开放上全面突破!深圳过去的制度优势弱化了,失去了试验田的意义,本次赋予新的历史使命!
大湾区龙头房企必将率先受益