地产是和我们每个人都息息相关的行业，中国整个地产行业的发展和变化每个人都有自己的切身体会和感受，大多数人的感受是机会一次一次的在身边溜走，热点城市房价高，买不起，然后再下一次热潮中又后悔为啥当初不买，如此往复。
谈地产，我先谈一下对目前整个地产行业的看法，上一次地产高峰是在12年和13年，然后国家各种打压，行政手段和金融手段并用，市场快速降温，市场一片萧条，崩盘论充斥整个中国，核心城市房价跌幅在20%左右，地产公司股价腰斩再腰斩。大约在15年，政策快速转向，国家提出地产要去库存，各种鼓励政策先后出台，买房光荣，为国买房的使命感自豪感由此产生，席卷中国的涨价去库存热潮成功的开始从一二三四五线城市梯级传导，抢房潮逐渐蔓延，不同于以往的是这次时间跨度很长，而且层次分明，你如果是炒房族的话，完全有时间做完一线做二线，做完二线做三线，这是和以前非常大的不同。大约在16年十月份，一线和核心二线政策开始收紧，限购开始成为标配，资金杀向三四线，三四线去年基本也翻番，于是三四线各种限制政策也快速出台，但这次地产大火国家点燃后发现了一个问题，那就是很难扑灭，人们持久而坚定的到处抢房，国家无奈，动用了金融手段，和以往全面加息不同，这次就是针对地产，一是收紧地产企业融资，实际融资成本不断走高，压迫他没钱再去拼命拿地推高地价，再就是提高一二套房的首付比例和利率，以一套房为例，从基准利率85折，现在到了上浮10%甚至25%，这相当于调了多少次息呀？就是告诉你国家不希望你买房了。目前我自己考虑，整个内房或者说地产企业和整个行业面临几个局，下一步怎么破，我自己也没有确定性答案，我只是说出来大家自己思考一下：一是地产企业16年下半年抢的那批高价地怎么处理？热点的一二线城市由于调控原因，房价被锁定在了16年10月份，三四线被锁定在去年10月份，在要房价还是要乌纱帽之间，地方肯定是要保乌纱帽，所以两条房价红线是不可逾越的，目前一线上海，放行了一批核心区域的地产预售证，地产企业从原来的争取价格变成了只要让卖就行，价格已经不重要，这憋了一年多了，去年基本是一家也不放，价格无一例外，都是卡16年10月。假如你是16年以前的存量土地，也就是少赚些利润，问题是16年下半年的高 价地怎么办，目前没有答案。第二个局就是一线城市未来到底还有没有真正意义的房地产市场。北京上海已经一年多没有真正意义的商品房土地供应，除了限房价的地就是公租房用地，这个市场如果这么玩下去，未来商品房消失是迟早的事，我有个担心，未来一线会推广雄安模式，就是不准搞商品房了，全部是出租用房。三是各种高压政策何时消褪，这是每个关心地产的人都在思考的问题，也是最不好回答的问题，我个人预测时间点不好说 ，但真正放缓调控，一定是大部分人都不想再买房q的时候，也就是重新回归冷静的时候，甚至是崩溃论又重新蔓延的时候。四，房价未来怎么走。刚才说了，全国一手房价基本被摁死了，热点城市买一手房搞的像打新股了，北京及周边去年二手房价已经疲软下跌，当市区跌幅15%时，近期一二手房成交开始重新回暖，上海二手房价今年也疲软，4月开始加速下跌，都去打新房去了，深圳也差不多情况，未来二三四线会否复制一线目前的局面，这是需要观察的。我个人觉得象上涨时一样，也会逐步梯级传导。没有永远的热情，高温不会一直持续，消退只是时间问题，这是常识。
下面说一下内房股。我自己觉得我是这轮地产上涨带来的内房股上涨的受益者之一，这几年先后做了新城，宝龙，禹州，时代，恒大，金茂等股，所以对内房有很深的感情，也时刻关注着这些优秀企业的发展。直到现在我也非常看好中国未来10年的地产行业和优秀地产龙头，但投资就是投资，结合市场热度和行业变化对仓位的调整也是必须的，大约从去年10月后我对内房开始变谨慎，主要是国家政策导向发生了重大变化，而国家如果持续打压的话，板块很难会有大的表现。上市的基本都是国内具有规模和品牌优势的企业，可以肯定的是未来五年甚至十年这批企业会活的很好，因为产业集中度会不断提升，资源向优势企业倾斜的趋势不会改变。我唯一担心的就是市场情绪，因为经历过悲观预期下的估值后，你会对市场十分敬畏，举个例子，你现在股价三十元，悲观预期下，静待给三五倍市盈率是常事，这就意味着你未来业绩到6元，股价不涨你也一点法没有，就算悲观预期下想保本，业绩什么时候到6元，时间成本也是必须考虑的。当然如果你认为市场热度是可以持续很长时间的，那就另说了。中国的城市化率目前只有57%，我觉得未来每年10万亿左右的市场规模是可以再保持10到15年的，国家的打压也是为了行业更持久的发展，避免泡沫过大带来的行业和金融风险。内房投资一是要看到目前上市公司大部分会发展的很好，强者恒强，机会很大；二是要看到目前股价和14年低点比很多都有5到10倍的涨幅，部分利好已经反应在估值上；三是要看到国家打压也是客观存在的，而且居民购房热情也是会有起伏的，所以不能再象以前那样一把嗦式的全压了，要注重行业配比或者资金与股票的平衡，为未来可能产生的低谷加仓留出资金，也就是我说的择股与择时并重，分散与集中要灵活掌握，这样股价上可以赚钱，下可以补仓，牢牢掌握主动权。至于怎样选股，我觉得大企业要模糊的正确，多看预售额增长和公司战略拿地布局，选你觉得大方向对的企业。小企业可以数地，细算每一块地的毛利和结算周期。到底要选哪家就是萝卜青菜各有所爱了，但一定要选你长期观察和能拿住的，不然心里就会没底，买了也拿不住，稍微一涨一跌就卖了。
最后还是说句：一直在思考，但从不保证正确，投资成绩就是逻辑的变现。