$万科A(SZ000002)$
以下是万科从2003年到2018年年报的部分摘录：
2003年：
2003 年，是房地产市场全面增长和向好的一年。随着中国城市化进程的加快，行业的逐步规范和集约，市场供需的日趋均衡，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。
2003 年还是行业竞争进一步加剧的一年，我们看到，随着行业的日益规范、市场需求的持续旺盛以及市场对长远增长的看好，大量新的资金通过公开土地交易的方式进入这一行业，与此同时，一批相当成熟的区域开发商开始走向全国市场，集团在土地、资金、客户、人力资源等方面面临更激烈的竞争环境。
2004年：
2004 年，中国经济继续保持 9.5%的 GDP 高速成长，但也出现了一些结构性的投资过热。为此，国家开始了第五轮宏观调控，土地政策、金融政策不断收紧，并在 10 月底进行了 9 年来第一次加息。而以上海为代表的部分城市，出现了房价增长过快、投资性购房比例过高的迹象。这都使得，社会对房地产行业能否获得可持续的高速增长表现出了关注甚至担忧。
政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。
2005年:
伴随房价的持续上涨，2005 年内，对房地产市场的宏观调控手段亦逐渐加大力度。甚至可以说，2005 年是房地产行业的“调控年”。
2006年：
2006 年，中国大部分房地产上市公司都取得了不俗的业绩，而在资本市场上，其股价也普遍被重新估值。是什么造就了行业的繁荣，这种繁荣是否可以持续？是什么使得资本市场对这个行业判断乐观，这种乐观的基础是否坚实？对这种繁荣与乐观，存在不同的判断和解读。而在万科看来，一切关于住宅行业长期前景的问题，其答案都包含在人口变迁之中。
因此某种程度上说，经济史就是人口史，而房地产史更是人口史。只有当人们的需要得到购买能力支撑的时候，这种需要才能转化为市场的有效需求。而购买力的来源，正是经济的发展和大众财富的增长。
2007年：
2007 必将是给人留下深刻印象的一年。这一年，包括万科在内的众多住宅企业、尤其是上市企业，普遍实现了前所罕有的高速增长，增长的幅度甚至超过了空前繁荣、行业一片乐观的 2004年。然而正如三年前盛况之后随之而来的是 2005 年初行业调控、市场前景迷离，2007 行至岁末，观望氛围再度笼罩行业上空。
2008年：
回顾2008并非易事——这一年有如此众多的事件发生，这一年与2007的反差如此强烈。2008 年，住宅市场经历了深刻调整。报告期内的深幅调整，一方面源自 2007 年行业过热后必将出现的理性回归，另一方面源自全球金融危机的波及。
2009年：
2009 再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007 的刹那芳华，2008 的哀鸿遍野，再到 2009 的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。
2010年：
万科的销售额在 2010 年突破了千亿。
2011年：
这是一个似曾相识的冬天。或许太阳之下，本来并无新事。经历过 2006 年以来完整行业周期的我们，对冬日的再临，不应有任何诧异，亦无须任何惊惶——决定行业广阔前景与向上趋势的长期性因素，并未发生改变；而驱动市场短期波动和反复调整的深层次矛盾，其实也别无二致。
衡量企业股东价值的方法有很多，但有两个指标显然是至关重要的。一个是企业最终所能达到的规模极限，这决定了企业长期的成长性；一个是企业在永续经营阶段的资产收益率，这决定了企业的长期收益水平。
2012年：
2012 年是一个相对平静的时段。
万科的经营策略重点体现在三句话。第一，万科的长期战略是住宅产业化，包括装修房、工厂化和绿色建筑。第二，不囤地，不捂盘，不当地王。第三，盖有人住的好房子。
万科的客户中，基本都是自住性购房者。无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定，这已经被 2008 年以来完整的行业周期所验证。
不囤地，不捂盘，其实就是快速周转。不当地王，则体现了充分谨慎的投资风格。
2013年：
2013 年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而 2014 年是第四个十年段的开始。过去十年，中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。
2014年：
在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。因此，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。
2015年：
在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。
但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。
中国的城市化过程还远没有结束。今后 10 年，中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90 后、00 后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家庭将在城市真正定居。
国际经验表明，经济进入成熟阶段后，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。
2016年：
这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？必须看到，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵
过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。
买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。
当 2016 年 10 月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。
我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘初心。
按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟 式迁徙”的状态，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。
2017年：
社会主要矛盾发生了转化，我国也正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段。
房子是用来住的、不是用来炒的。
根据经合组织（OECD）的研究结论，房地产行业不仅包括盖房子，还有跟房子相结合的一系列服务。这些周边行业的规模，最终会超过房地产开发本身。所以房地产行业只要坚持为普通家庭提供好服务，未来的发展空间还非常广阔。
2018年：
是的，这就是一个白银时代。
白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。
—房地产市场的一切长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。
我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。
人口的结构化分布，可能比总量数据更为重要。
而从供给端的情况来看，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。竞争正变得越来越激烈。
这样一个时代，“危”与“机”并存。是“危”还是“机”，取决于我们的选择和行动。
以下是一点点思考：
万科2003年结算面积：136.4万平米，结算收入：62.2亿元，结算单价：4560元/平米，2018年结算面积：2191.4万平米，结算收入：2846亿元，结算单价：12988元/平米。以万科为例从2003年到2018年15年时间房价增长了约2倍，年均复合增长率约为7.5%，大致和GDP增长差不多了吧，销售面积约增长了15倍，年均复合增长率20%。
那么股价呢：2003年12月31日收盘价97.14（后复权价），2018年12月31日收盘价2427.1（后复权价），15年时间股价增长约24倍，年均复合增长率24%。
历史数据反应一个问题：
若投资房子是长期持有的话，其实收益并不高，除非运气好买在行业低谷或者行情即将爆发前期，收益会很可观，因为没有漫长的等待，缩小了时间成本，而若长时间持有，收益率并不高，也只能与经济增长同步起到保值的作用。
若是同期买入优质地产股，收益则完全不同，为什么，房子本身是商品，地产公司收入的增长除了商品价格的增长带来的增长外，还有市场占有率、销售量的增加为收入带来的增长以及其它诸如管理效率、资本回报率的提升带来的增长，因此地产股的增长是两个因素或多个因素带来的增长。而投资房产只是得到一个驱动因素的增长即经济的增长带来价格的上升。
房价的短期快速上涨，让你看到了买房的巨大收益，然而拉长时间周期来看，收益又有几何呢？多少人有能力抄到周期底呢？快速上涨何尝不是成了诱多接盘呢？
那么万科目前的股价高估还是低估呢？
比较保守的给予今后10年10%的平均增长，给予15PE，合理价位应该在40-55区间，9月20日收盘价26.8，约5折，安全空间足够。若未来房价涨，企业的效益也长，则股价跟涨可能性很大，若房价跌，在安全空间足够的情况下，股价还能跌多少呢？买房不是一样亏？
那么以后这么保守的增长是否可实现呢？
借用万科年报中的一句话：
政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。