2021年，物业行业经历了一次大考。在“三道红线”以及严格行业调控政策下，甚至部分房企出现流动性风险，但物业行业仍然交出了一份满意的成绩。在这些物业服务企业中，德商产投服务的表现尤为抢眼。
4月26日，德商产投服务发布2021年年报，公司服务管理规模实现平稳高质增长，营收和毛利润也出现了大幅度上涨。截至2021年末，德商产投服务合约建筑面积953.2万平方米，同比增长40.6%，在管建筑面积486.8万平方米，同比增长26.9%。在业绩方面，公司营业收入为2.53亿元，同比增长98.0%；毛利润为1.03亿元，同比增长65.0%。
在业绩持续增长背后，公司的差异化竞争优势日益凸显：
一方面，德商产投服务在管面积结构合理，较高的非住宅在管面积占比，给公司带来了更强的创收能力。另一方面，由于德商产投服务主要聚焦中高端物业管理服务市场，避开竞争激烈的刚需市场。与此同时，企业深耕经济高速增长的川渝地区，从而形成了独特的差异化竞争优势。
在诸多优势的加持下，德商产投服务正在跑出一条独特的发展路径。
01市场外拓开始发力，在管面积结构继续优化
2021年，德商产投服务通过市场外拓的方式，推动合约建筑面积和在管建筑面积纷纷保持扩张态势。从数据看，截至2021年末，德商产投服务签约的合约建筑面积953.2万平方米，同比增长40.6%，在管建筑面积486.8万平方米，同比增长26.9%。
在签约在管面积比方面，根据嘉和家业物业服务研究院统计，截至2021年末德商产投服务签约在管比为1.96，而行业均值仅仅只有1.57。在物业管理服务行业，公司签约在管面积比越高，意味着从锅里到碗里的肉越多。换句话说，签约在管比高达1.96的德商产投服务，将成为物业行业未来几年业绩增长最具确定性的公司之一。
从在管面积结构看，截至2021年末，德商产投服务住宅在管面积2.45百万平方米，占在管总面积的50.4%；非住宅在管面积2.41百万平方米，占总在管面积的49.6%。可以说，德商产投服务住宅在管面积和非住宅在管面积的结构较为均衡。
根据嘉和家业物业服务研究院统计，上市物业管理服务公司中非住宅在管面积占比的平均值仅仅只有36%。换言之，德商产投服务非住宅在管面积占比较行业平均值要高13.6个百分点。
在物业服务行业，非住宅在管面积中主要涵盖写字楼、商场及街区、工业产业园，这部分业务普遍具有较强的业绩创造能力。例如，2021年德商产投服务非住宅在管面积占比49.6%，非住宅业务创造的物业管理服务收入占比却高达61.7%。
从上述数据可以看出，德商产投服务管理的非住宅物业单平方米创收能力，高于管理的住宅物业单平方米创收能力。值得一提的是，较高的非住宅在管面积占比，在给公司带来更多的收入的同时，也能进一步提升其抗风险能力，有效增强投资者信心。
回过头来看，德商产投服务签约面积以及在管面积可以保持扩张，离不开与德商置业集团的协同发展，以及德商产投服务自身优秀的商业服务能力。尤其在客户服务方面，德商产投服务一直以客户满意和客户需求为导向，长期以来坚持用专业的产品运营能力以及无微不至的美好服务体验，不断拓展服务维度，提供优质的综合性服务。
可以预见，上述优秀的服务能力将成为公司在业务扩张中的最大保障。
02收入来源多元化，业绩稳健增长
在管规模的持续拓展，给德商产投服务经营业绩上也带来了显著变化。年报显示，2021年德商产投服务实现营业收入2.53亿元，同比增长98.0%；毛利润1.03亿元，同比增长65.0%，毛利率40.8%。公司年度经调整除所得税后溢利60.2百万元，同比增长25.0%。
其中，作为衡量物业管理服务公司业绩最重要的收入指标，德商产投服务营业收入增速更是大幅跑赢行业平均水平。根据嘉和家业物业服务研究院统计数据，2021年物业服务公司平均收入增速为44.9%，这意味着德商产投服务营业收入增速高于行业平均增速53.1个百分点。
营收快速增长的背后，离不开德商产投服务多元化的顺利推进。从具体板块收入来看，企业营收主要来自四个方面。一是物业管理服务，具体为住宅物业管理服务和非住宅物业管理服务。德商产投服务通过向业主、业委会或住户提供安保、清洁、绿化及园艺服务以及维修保养等服务，赚取物业管理服务收入。
二是增值服务，具体为非业主增值服务和业主增值服务。德商产投服务通过向业主提供资产类服务，如房地产代理、资产管理、商业运营、物业资源管理等增值服务，同时也向非业主提供前期及协销、资产管理、商业运营等增值服务，赚取个性化服务带来的增值服务费用。
从数据看，2021年德商产投服务实现物业管理服务收入1.17亿元，占比为46%，其中，住宅物业管理服务实现收入4458.8万元，占比为17.6%；非住宅物业管理服务实现收入7192.1万元，占比为28.4%。
增值服务收入方面，德商产投服务向业主提供个性化服务实现增值服务收入2103.8万元，占比为8.3%；向非业主提供个性化服务实现增值服务收入1.16亿元，占比为45.7%。
可以看出，得益于住宅收入平稳增长和非住宅收入高速增长，德商产投服务业绩形成了双轮驱动增长态势。
在毛利润方面，去年德商产投服务整体毛利润由2020年6267万元增长65.0%至1.03亿元，毛利率由2020年的49.0%下降至40.8%。尽管受此前收购中能集团物业拉低了毛利率，公司毛利率略有下降，但仍保持行业内平均盈利水准之上。
收入来源多元化，是德商产投服务与传统物业管理服务企业的不同之处，也是其独特优势所在。
例如，传统物企的主要增长路径是通过接管母公司交付的房子，提升在管面积。这种增长模式过于依赖母公司规模扩张，导致收入来源过于单一，抗风险能力较弱。而德商产投服务在发展住宅在管面积的同时，通过自身积累的全产业价值链物业服务能力，在非住宅业务领域也实现了很好的扩张。
长期来看，通过在非住宅领域的持续拓展，德商产投服务进一步打开了业绩增长空间。
03聚焦川渝地区，领军优势明显
除了在管规模和业绩均在保持增长外，德商产投服务作为聚焦川渝地区中高端物业服务市场的TOP级企业，在未来区域竞争中的优势同样不容忽视。
根据中指研究院的数据，2020年德商产投服务被评为成都市物业服务企业综合实力TOP6。考虑的2021年德商产投服务各项业务指标均保持较快增长，未来排名大概率会有进一步提升。
从竞争策略看，德商产投服务主要聚焦中高端物业管理服务市场。2020年，德商产投服务在管物业收取平均物业管理费为3.9元，较成都市平均物业管理费2.6元高50.0%，较全国物业的平均物业管理费1.9元高105.3%。
德商产投服务这一打法的好处在于，能够避开竞争激烈的刚需市场，保证了企业毛利率能保持在较好水平。从物业行业发展趋势看，随着人们生活水平的提高，个性化的需求将迎来爆发式增长。而中高端物业管理服务市场往往拥有更多的个性化需求，为公司带来大量的增值服务收入。
作为川渝地区中高端物业服务市场的头部企业，德商产投服务必然成为最大受益者。事实上，类似的趋势已经体现在数据上。2021年，在德商产投服务收入中，通过为客户提供增值服务赚取收入1.37亿元，占比54%，占比相较于2020年提升了2个百分点。
与此同时，德商产投服务业务聚焦于经济高速增长的川渝地区，也形成了独特的差异化竞争优势。
公开资料显示，“十三五”以来，成渝地区发展驶入快车道。到2019年，该地区生产总值年均增长8%以上，随着2021年10月《成渝地区双城经济圈建设规划纲要发布》（简称，纲要），未来成渝城市群乃将保持高速发展态势。根据纲要指引，到2035年，成渝地区将建成实力雄厚、特色鲜明的双城经济圈，重庆、成都都将迈入现代化国家都市行列。
经济的快速发展，支撑了成渝地区物业管理服务行业的快速发展。过去几年,川渝地区物业管理服务市场始终保持着可观增长。
弗若斯特沙利文数据显示，2015年至2020年，川渝地区物业管理服务公司的总收入从312亿元，增长到551亿元，年复合增长率为12%。预计到2025年，川渝地区物业管理服务的总收入将达到924亿元，2020年至2025年的年复合增长率为10.9%。
以上种种积极的变化，都已经成为德商产投服务实现内生增长的重要动力。考虑到公司已经在服务产品的多元化、区域竞争中形成了一定优势，也将为其后续高质量发展增添更多的确定性。@今日话题 @雪球达人秀 $德商产投服务(02270)$ $万科A(SZ000002)$ $碧桂园(02007)$