今天做了一个重要操作，把保利清仓了，三个账户合计亏损约两万。这是我投资十一年第四只以亏损出局的股票，前三个分别是：海澜之家、中原高速和南京银行。
首先看两张照片：
这两位，一个是管理几百亿私募的掌舵人，一个是行业资深从业者，分别从投资模型和实践经验得出，内房股，真香。
这里的背景是2016年融创3快多，2017年最高36，现在14.5。恒大2016年三块多，2017年最高27.35元，现在2.54元，9月15日恒大股东陈凯韵夫妇于9月15日减持中国恒大2443.6万股，持仓从8.96%减至7.96%，减持价为3.5812港元，套现8751万港元。
恒大的问题我们这里不展开讲，希望恒大能妥善处理好债务问题吧，不然欠供应商那几千亿可是够很多上市公司喝一壶的。
那么当时在2016年看多房地产公司错了还是对了？在2017年看多房地产公司错了还是对了？在2021年9月17日看多房地产公司错了还是对了？
后视镜的角度看，谁都是神，但是往后看就很难。从这个意义上讲，巴菲特几十年保持较高的复合收益率是运气还是能力？是可以学到的吗？
当时的雪球地产党横行，一大波大V出来讲道理，把看空房地产公司的人都称为：呆会计，他们认为房价永远涨，房地产公司负债越高越有投资价值，因为土地会增值，这是一个买到就是赚到的游戏，谁有能力接到无限的钱，谁就是赢家。恒大、碧桂园、融创异军突起，干干干，把保利、万科等一众老牌房地产公司干翻在地。
但是今天呢？我一直是看空房地产行业的，具体逻辑见我2020年在微信公众号的文章《疫情下的中国人都在摆地摊，房价却大涨，买房还能改变命运吗？》在文章中我指出，
2020年的时候，我说：假如我们以未来三年全国新增为1600万套，我们认为保障性住房会直接提供增量，而棚改尽管没有提供直接的新房增量，但是消灭了需求，仍然按照新增住房计算，那么四年新增住房6400万套，这是一个保守的计算。按照三口之家计算约1.92亿，把部分家庭老人和二胎算上就是2亿人。
2018年全国销售420万套二手房，2019年约为430万套，未来三年按照430万套计算（保守），共计1720万套，三口之家计算为5160万，加上新房共计2.43亿。也就是说四年就会有2.43亿人口换了新房子住，注意，这基本上都不是银发族，那么仅仅四年时间，不仅新增住房需求能非常满足，连改善型需求也差不多能满足了。
备注：改善型人口会买新房造成重复计算，但是自己的二手房也会卖给需要的人，所以总量计算是不会错的，我们计算的是未来2019/2020/2021/2022四年住房市场总体对需求整体的满足情况。
在这样的逻辑下，我在2020年把本来计划用来买房的钱全部投资股票了，核心就是保险股，但是怎么也想不到，房价竟然暴涨！打死我都想不到，炒房的人如此疯狂，把本来金融放出来救实业命的钱用来买房，我也想不到中国人对房子的执念如此之重。
很多人说，你不看好房地产行业，为什么买万科和保利？其实这种人就是典型的二元化思维，非黑即白。
我们分析一家公司的时候要考虑商业模式、行业分析、企业分析、产品力分析和财务报表分析，最后去给公司估值，然后比较价格和价值的关系，在不同的标的之间比较之后做出投资决策。
影响决策的因素很多，我们决定买的时候要多看看空的因素，决定卖的时候要多看看多的因素，这就是很多投资人在外人看来心口不一的原因。
我当时买万科和保利的主要原因是：第一，行业方面，除了北上户籍管制外，其他城市户口放开，人口必然向大中型城市集中，万科和保利的土地储备主要在这些城市。第二，万科和保利的产品力都很强，企业财务稳健，具有溢价的能力。第三，保利和万科的企业管理能力很强，尤其是万科，从分红融资图看，在2007年之后再也没有从股市融资，分红逐年增加，且承诺了分红率，自由现金流常年为正数，根本不像一家房地产公司。万科的隐蔽资产，万科物业以及其他多元化的成功就是护城河，我就在一个合适的价格买进了万科。
但是我万万没想到今年的房地产行业能形势如此恶劣。首先，新房限价，深圳和上海同等房子的价格甚至有所下降。这是非常严重的情况。
简单说明，一个东西成本5元，卖7元，利润率是40%，现在卖6元，仅仅价格下降了14.28%，但是利润率只有20%了。这就是经营杠杆的威力。
更何况，这会直接导致房地产公司的土储价值下降。
其次，房价跌的有点猛。在限贷以后，房地产行业迅速转冷，我只能说我观察到的情况。在7月份的时候上海的房地产市场还热火朝天，现在已经冷淡很多人，买房的人都不着急，也不是不着急，是着急也没用啊，没贷款额度。
其中奉贤、青浦的房很多地方都跌回2017年了。而苏州、武汉、郑州的房地产市场有很不乐观。
最后，集中供地以后，第二批很多地块流拍，乐观的人觉得后面房地产公司的毛利率会提高，这是在做梦啊。
在这场买房者、正负、房地产公司和银行四方参与的游戏，房地产公司是绝对的弱者。这个身份不改变，没有话语权，那么就算低价给你降一点，哪有怎么样？也就是保你不死罢了，想赚大钱，还是去梦里更现实。
某种意义上说，集中供地和房地联动，就是一场房地产行业的集采。房地产公司的利润被卡死了。
高杠杆没了，高利率惨了，高周转，我看也没啥提升的空间了。现在房地产公司的投资价值就两个：第一，低估。第二，市场份额会提高。
今年在经济这么紧张的情况下，上面一直不松口，我觉得可能是真的要扭转预期了。我可能对，那我也赚不了多少，我如果错了，我就赔惨了。所以我选择走。
当然好消息也是有的，第一，不久前，央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作，明年上半年计划投放的部分贷款或将提前到今年下半年投放以此对冲近期信贷增速下滑趋势……特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号，此外也要防止政策调整，误伤合理的市场需求。
第二、据澎湃新闻报道，北京市发改委近日回复网民建议时表示，“相关部门将根据本市常住人口变化情况，统筹考虑城市发展需要，择机适度扩大年度落户规模。”
我还是挺高兴的，憋这么久，总算等来了保利的反弹，此时不走我更待何时？我心爱的保险又大跌，正是调仓的好机会。我也在思考自己的投资策略，未来会把一部分资金配置在科技板块。
所以，我清仓保利了。
万科我应该暂时不走，一方面是因为现在亏得比较多，但其实公司基本面受到的冲击比较少，另一方面，万科的物业很值钱，真的很值钱，现在价值完全没有体现出来，我有可能拿很长一段时间。
最后说一个。关于中国平安和地产的事情。市场一直传言，中国平安是中国最大的隐形地产商，这个事情，反正今天港股平安大跌，平安被逼着又站出来说这个事情。
我印象中这是平安官方第四次回应所谓的地产问题。
从市场看，平安最近一直被港资杀，我们看今天的开盘图。
这张图很有意思，到底是谁在杀平安呢？
我今天本来准备加仓的，但是下午上班很忙，等我缓过神的时候已经三点半了，罢了罢了，中秋节后再买吧。
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