这一轮房地产调控没有口号，但是实际意义却非常大，甚至说可能会改变整个中国的经济意识形态。
去年深圳房价暴涨的时候，深圳反应其实是慢了，后面又是打补丁，又是去长沙学习，相对被动。
今年一月份上海房价暴动的时候，我就在微信群和帖子多次强调，不要乐观，因为现在的“房住不炒”已经不是一个行业政策，而是ZZ红线，上海一直是出干部的地方，这种有明确规定的雷区决不能出问题。
很多人质疑，房价能不能管住，我也说了，能不能管住其实不重要，这是一个目标导向性的政策，如果管不住就继续加，直到管住为止。
质疑政府能力的人非常幼稚，不是吗？
但即使是我，我也没想到，这次的调控竟然是组合拳，竟然是联动的。
讲过的不再重复，说最新的。
上海这边是这样的：上海市网信办、上海市房管局、上海银保监局联合约谈运营“冰山”系列房地产自媒体账号的上海冰山房地产咨询有限公司负责人。约谈指出，“冰山”系列房地产自媒体账号根据来源不明的房价数据制作、发布所谓房价指数，误导社会公众，渲染购房恐慌情绪；同时宣传违规贷款业务，对房地产市场秩序造成严重不良影响。
然后出了一个新房购买积分表
上海最新的交易费率是这样的
如果上家的房子不是满五唯一且非首套房，下家是第二套房，房子面积大于90平，那么上家费率是7.25%，下家是3%，如果走链家的话就是3%，合计为13.25%，扣除中介费为10.25%。
不要问我为什么不算普通住宅，按现在的认定方式，没几套符合普通住宅标准的。
有人说，怕什么，卖房的时候手续费让下家出啊。其实这是无所谓的，因为交易本来就是一买一卖，政府根本不介意谁出，它在意的是交易的摩擦成本，从整体的角度看，这次的卖家就是下次的买家，只要交易的整体不变化，谁出无所谓的。
10.25%的交易费率，一套房子500万，手续费51.5万。
在看深圳，深圳是神操作，这样做的：深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。
以深圳的小区“港丽豪园”为例，我查了很多平台，中原找房的数据，房价很高，10万，但是没有成交量，现在的房价和最近的成交价差距较大。贝壳，被整顿，不显示房价，链家一样。安居客，标价很便宜约7.5万。58同城，均价9.2万。
那么，对于成交量很低的该小区，房价到底是多少？①房东报价②最近成交价③中介标价④zf指导价⑤附近新房价格
大家认为合理的方式是什么？
很多人认为市场是有效的，政府不应该手太长，其实不是的。价值决定价格是有很严格的条件：市场交易量很大，市场信息对交易双方是透明的，交易的摩擦成本不高。
在房地产市场中，交易量不够大，市场信息不够透明，如图是中原找房APP的最新成交数据，现在标价10万，是否合理？
这个二手房参考价格公布后，一年更新一次，那么显然买卖双方就拿捏不准到底应该向对手要多少价。依赖中介吧，中介估计后面就是整顿的重点，话放这里了。
这个政策真正厉害的是以后银行给买房的贷款要以参考价为重要指引，那么当参考价低于实际价格的时候，比如一套房子，首付本来350万，贷款650万，现在好了，指导价为700万，首付245万，贷款455万，少贷款195万。
如果要执行原来的1000万，首付就是350+195=545万，这谁能抗住？
所以这个政策的本质是金融。
而且我个人判断，这个指导价作为官方价格，未来再次交易的契税啊，增值税啊，都要以这个为准。还有，未来的房产税和空置税，也是一样的。
金融限贷，二手房的流动性没了，要交易就要付出折价，这是金融的基本原理。
狠不狠？其实还好，如果不奏效，那就继续搞，如果奏效，那就是样本，欢迎管不住自己房价的兄弟城市来学习。
最近上海开了几个盘，我也想去买房，去看了一下新房竟然和二手房没有折价，一下子就不想买了，因为买房后一到两年才能拿到房子，然后等满五唯一，可以说流动性极差。但是我买旁边的一期二期三期，又没满五，只能看看盘走了。
为什么会有人怀疑政府能不能管住房价？真是奇怪的思维，以为里面都是吃干饭的啊。
想买可以：房住不炒，买了就老老实实住吧。
北京是首都，把上海和深圳搞完了，表表态吧：北京市政府有关负责同志表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。(北京日报)
1月27日，广州的四大行房贷利率全线上调。
说完政策面和金融面，说说人口问题，直接上图：
根据公安部公布数据估算，2020中国新生人口约1210万，死亡人口约1030万，人口净增长约180万。中国在2021年极有可能迎来人口负增长，比预期的2025年提早4年。
比起人口数量，我觉得人口结构才是大问题，老龄化就不说了，男女比例持续失调，2020年的1003.5万，其中男孩529万，占比52.7%，女孩474.5万，占比47.3%。
更恐怖的是，我国的育龄妇女人数在减少，这种低生育率几乎不可逆。2020年出生人口创下新低，并非中国独有，日本、韩国、俄罗斯等国的出生人口也纷纷创下新低，中国香港和台湾地区的人口也在2020年首次进入负增长。
再来看看婚姻。2020年前三季度我国结婚登记589.4万对，同比下降17.3%，2019年我国结婚率6.6‰，下滑0.07ppt，离婚率反而一直提升。从结婚意愿的角度看，近几年我国适婚人口的结婚意愿下降，初婚年龄普遍后移，伴随着结婚初婚年龄推迟的还有平均生育年龄的后移。其本质是体现了高房价和高生育成本对居民生育能力和生育意愿的挤出，这个特征在一线城市更为突出。通俗的理解是，因为房价高，养育孩子花费高，一线居民可能会更加考虑在工作积累更多年，更有经济实力后再考虑结婚和生育问题。
很多人觉得2020年疫情，年轻人在家里没事趴，今年新生儿会比较多，但是今年的现实是很多人失业了或者工资收入下降，房贷和车贷是不会少的，物价在涨，谁还敢PA出孩子呢？
我们再看看日本，日本总人口约1.27亿，新生儿数量2016年首次跌破100万，2020年出生的婴儿数或将跌破85万人，预计约为84.5万人。较政府称之为“86万冲击”的去年约86.5万出生人数再减约2万人，连续5年创新低。
人口恐怕也是靠不住了。
综合政策、金融和人口，我觉得我国当前的房地产市场可能要发生重要变化。
和很多人以为房地产市场要蹦不同，客观的说，在任何一个经济大国中，房地产在经济中都具有重要地位，2008年美国次贷危机后，美国经济罕见的陷入负增长，不管是连续降息还是量化宽松，都无法拉住房价指数的持续下滑态势，一直到2012年房价指数才触底。随着美国经济回暖房价指数逐渐回升，并越过前高。经济发展是影响房价最核心的因素。
1970年左右美国进入城市化稳定期，城市人口增长逐步放缓，但是美国房价指数涨幅约9倍，驱动房价指数的上涨动因，是城市人口购买力提升，且个人收入的驱动作用逐步增强，人口数量的驱动因素逐渐降低。在人口增量放缓的趋势下，城市群尤其核心城市、重要城市的吸引力要普遍高于其他城市，而人口的增加正向作用于经济，经济的发展带来收入增加，促进房价的上升，形成良性循环。美国人口从铁锈8州向西海岸、南部迁移，也反馈在各州的人口购买力与房价指数走势中。
那么回到中国的房地产市场，我觉得有以下几个判断：第一，房子的金融属性在减弱，居住属性在增强，这种情况下，同样的资源配置下，新房的价值远超二手房。第二，中国的房子整体投资价值大大降低，未来居民的财富有可能真正实现从房子搬家到股权市场，炒房这个社会现象影响力不断走弱。第三，房地产市场的分化很严重，很多三四五线城市的房子有可能真的是“房住不炒”了。第四，随着社会老龄化和房子居住属性的减弱，房地产企业的综合经营能力越来越重要。
直白点说就是买房不如买房地产企业的股票，当前的政策和资金面，是鼓励购房者买新房而不是二手房，我们要买土地储备在一二线城市的公司，我们要买产品力强的公司，我们要买综合经营能力强的房企。
很多人一直觉得房地产企业的持续性有问题，大意是当房地产企业盖了足够大家住的房子，然后就没有存在的价值了。
以经济合作与发展组织（OECD）数据库（网页链接），行业划分标准为联合国“国际标准产业分类”的数据为准：
1、2015年，美国房地产业增加值为21752亿美元，占全部增加值的12.5%，占制造业增加值的101.5%。房地产业超过制造业，成为美国经济当之无愧的第一大产业。
2、2015年，日本房地产业增加值为604299亿日元，占全部增加值的11.5%，占制造业增加值的55.9%。
3、2015年，德国房地产业增加值为3089亿欧元，占全部增加值的10.9%，占制造业增加值的47.6%。
其实只要有需求，有住的更好，更大，更舒适的需求，房地产就是一个永续性的产业，真的不需要杞人忧天。
其实唠叨半天，就是想说万科和保利地产真的不错，可以买，哈哈。
最后给大家分享两个有趣的东西
大家想象中张坤对茅台的投资，是这样的。
2013年买入，长期持有。
2021年封神，人称一哥。
现实中张坤对茅台的投资，是酱紫的。
2013年买入，套住，加仓，再套，再加仓，深套。
2014年反弹回本，减仓，卖掉一半仓位。
2015年，一季度先加仓，然后二三四嫉季度连续逢高减仓。
2016年，一季度再次减仓，卖得所剩无几，二季度发现卖早了，赶紧追高加仓。连续六个季度持续边涨边买。
2017年，四季度趁大涨减仓。
2018年，上半年加仓后，下半年在股灾中遇茅台大跌，趁机逆市大幅加仓。
2019年，一季度趁大涨微幅减仓，而后连续三个季度加仓，边涨边买。
2020年，一季度在疫情爆发期间明显减仓，二季度反弹中稍有减仓，三季度和四季度大幅加仓。
持有优质的股权，耐心持有，终将受益终身。
第二个是明星基金经理张坤的经典名言：
1、其实价格是不是贵，跟涨多少没关系，它不取决于 PE（市盈率）、PB（市净率）或者 PS（市销率）。而是取决于一点：如果你有足够多的钱，你愿不愿意私有化它，你能不能算得过这笔账。
2、有时候，市场会低估这种很优秀的企业的连续成长，这些时间带来复利积累、不倒退积累的公司。不倒退是积累复利最重要的品质，不管对于公司经营和组合管理都是。
3、你可能在这个时点看，它是合理甚至略微高估。但如果看三五年后的价值，它可能就是一个非常低估的状态，它本身还有自身价值的永续积累。
4、买一个公司，一定要看在谈判过程当中，谁是敢掀桌子的那边，谁更不依赖谁，谁更不怕这个合同做不成，谁更难找到替代者。
5、我会看 ROIC（资本回报率）长期（五年以上）在 10%以上公司，但这样的公司本来也不多，可能只有 200 家，我都看过它们上市以来所有的年报。
6、我们将坚持深度研究，选择生意模式优秀（生意本身能够产生充沛的自由现金流，并且明智的进行分配）和企业竞争力突出（同行中具备显著领先的地位，相比上下游有较强的议价能力）的高质量企业，长期陪伴并分享这些优秀公司的经营成果。
7、就像巴菲特说过，其实我最好的三个主意（股票）可能和大部分投资人差不多，可能我最差的三个主意（股票），要比大部分投资人要好得多。
8、在悲观的情形之下，我们的投资也能够做到全身而退要比乐观的时候能赚很多钱要重要很多。
9、一个事情发生，如果三年后回头看不重要，那它在这个时间也不重要。
10、看一个投资人至少要十年时间去评估，才能把运气、周期、风格这些东西接近中性化的状态。
11、主动投资人就是要战胜市场，这意味着必须要跟市场有分歧。至少应该在你的从业历史上，有过两三次敢于对抗市场。
12、我们要找的确定性就是，第一，商业模式非常好的公司，它有很强的自由现金流，自己就能够滚得起来，这种公司在 A 股很少。第二，这家公司有很强的竞争力，可以对同行、上下游都很强势。这种优势过去会面临一些挑战和不确定性，但是未来经济增速越来越慢，这种优势在无形中是被放大的。
13、如果生意的需求能增长（并不用很快），同时玩家数量相对固定，就是非常好的一件事情。
14、持有期限越长，估值显示出的作用就会越小，企业本身的价值积累就会显得越重要。最后，高估部分会在整个过程当中平摊掉。
15、中国大量的重资产公司都有一个问题，它们没有拿到跟自身重资产相匹配的净利率。资产和成本费用从本质上具有类似性，而且资产是现金流前置的，更加不利于企业自由现金流的积累。一个重资产公司拿到 30%、40%的净利率，才相当于一个轻资产公司拿到 10%、20%的净利率。
16、涨的慢这件事从来不会困扰我，但我没法接受一笔投资一下跌很多。投资最怕的是永久性的损失。
最后和大家分享一份各行业的龙头股名单：
1、 茅台中龙头:贵州茅台
2、重工高压油缸龙头 :恒立液压
3、猪肉龙头 :牧原股份
4、纸龙头:博汇纸业
5、水中龙头 :泉阳泉
6、粮油龙头 :金龙鱼
7、 火腿龙头:双汇发展
8、 券商龙头:东方财富
9、 保险龙头:中国平安
10、银行龙头:平安银行
11、地产龙头:万科A
12、光伏龙头:隆基股份
13、眼科龙头:爱尔眼科
14、牙科龙头:通策医疗
16、酱油龙头:海天味业
18、牛奶龙头:伊利股份
19、锂电龙头:宁德时代
20、疫苗龙头:智飞生物
21、激素龙头:长春高新
22、医药龙头:恒瑞医药
23、防水龙头:东方雨虹
24、快递龙头:顺丰控股
25、化工龙头:万华化学
26、电力龙头:长江电力
27、汽车龙头:比亚迪
28、免税龙头:中国中免
29、机械龙头:三一重工
30、杀毒龙头:三六零
31、半导体龙头:中芯国际
32、黄金龙头:赤峰黄金
33、人工智能龙头:科大讯飞
34、煤炭龙头:中国神华
35、水泥龙头:海螺水泥
36、空调龙头:格力电器
37、面板龙头: TCL科技
38、支架龙头:乐普医疗
39、建筑龙头:中国建筑
40、钴龙头:洛阳钼业
41、种子龙头:隆平高科
42、牙膏龙头:云南白药
43、味精龙头:干禾味业.
44、火锅底料龙头:安井食品
45、pvc手套龙头:英科医疗
46、榨菜龙头:涪陵榨菜
47、封测龙头:长电科技
48、稀土龙头:北方稀土
49、汽配龙头:福耀玻璃
50、痔疮龙头:马应龙.
51、中药龙头:片仔癀
52、养鸡龙头:新希望
53、机场龙头:春秋航空
54、电影院龙头:万达电影
55、旅游龙头:众信旅游
56、化学纤维龙头:恒力石化
57、传媒龙头:分众传媒
58、手机游戏龙头:三七互娱
59、钢铁龙头:久立特钢
60、地板龙头:大亚圣象
61、瓷砖龙头:东鹏控股
62、插座龙头:公牛集团
63、丝袜龙头:浪莎股份
64、硅龙头:合盛硅业
65、床垫龙头:喜临门
66、公路龙头:现代投资
67、集装箱龙头:中集集团!
68、航运龙头:中远海能
69、染料龙头:浙江龙盛
70、安防龙头:海康威视
71、风电龙头:金风科技
72、电动车龙头:新日股份
73、酒店餐饮龙头:同庆楼
74、锂矿龙头:天齐锂业
75、电源设备龙头:阳光电源
76、啤酒龙头:青岛啤酒
77、保健品龙头:汤臣倍健
78、厨柜龙头:欧派家居
79、衣柜龙头:索菲亚
80、化妆品龙头:上海家化
81、教育龙头:中公教育
82、醋龙头:恒顺醋业
83、胎压监测龙头:华阳集团
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