以博枫$Brookfield资管(BAM)$的伦敦主教门100号(100 Bishopgate)写字楼项目为例。
博枫在2010年买了地皮的50%股权,2015年把剩下的50%买下并动工盖楼,去年底交楼。
地皮加建筑成本总共大概8.5亿英镑。现在每年的净租金收入(减去物业维护成本、税费、保险)大概7000万英镑。
乍一看,这要是单靠收租,如果租金不上涨要12年才能把本金收回来。
可是,因为这座楼已经完全长租出去了,未来租金收入很稳定,银行非常愿意提供按揭贷款。
博枫用这座楼做抵押,刚拿到了8.75亿英镑的按揭贷款,利率3%,每年2700万英镑的利息。
也就是说,刚刚交楼不久,楼也不用转手卖掉,博枫就把成本全拿了回来,资金可以拿去做下一个项目,然而这个楼依然是自己的。
一分钱本金都没留在项目里面,未来却依然每年可以获得超过4000万英镑(净租金收入减去利息成本)的净现金流。未来要是把楼卖掉,还能把升值的”纸上富贵“变现。
在不卖出变现的情况就锁定那么高的回报率,在非硬资产的行业很难有办法做到。
这不但不是他们第一次这么干,而且是他们一直以来的常规做法。之前博枫还有一个类似经典案例,是纽约曼哈顿的公园大道245号(245 Park Avenue)写字楼。
这是博枫在1996年花4.3亿美元拿下的二手楼,从被伦敦金丝雀码头项目拖垮的Olympia & York手里买到。
持有了21年之后,2017年以22亿美元卖给了海航(海航也只是自己出4.6亿,从银行借了另外80%)。
看似拿了那么久才升值410%并不高,年化才8%。按股市投资的计算方法,就算加上中间的租金收入,也不是非常惊人。
实际上,内部回报率(IRR)其实很惊人,原因是:在持有10年以后,他们已经通过按揭贷款从里面抽取了9亿美元出来,不但本金都回来了,还额外多掏出来5亿。
持有期的最后这10年,留在里面的本金其实已经是负的5亿美元,高回报率已经不是悬念或纸上富贵,最后22亿美元卖盘的这笔变现只是一个小礼物。
作者:坚信价值