8号楼工作室 文|李诗韵
近日，海南再次出台政策收紧楼市调控，其中更是提及取消商品房预售，成为全国首个推行现房销售的省份。
2010年，海南宣布建设国际旅游岛，自此海南便成为一块投资热土，房价被推至高位，房地产一度成为其支柱产业。为平稳房地产市场同时改善产业结构，海南以一次又一次大力度的楼市调控释放出它转型的决心。
“海南历史上曾经犯过三次错误，自贸区（港）是当前海南产业转型的最大机遇。如果这一次还重蹈覆辙，可能以后就很难得到政策倾斜，因此海南也是急切的想要抓住这个风口期。”智谷趋势研究员黄汉城向8号楼分析称。
海南再出楼市新政 加大调控力度
3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。《通知》称自3月7日起，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房，并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《通知》中提到的限购政策有助于规范当前购房行为，也是在此前对外来人口限购以后，对省内户籍人口等提出的收紧性政策。“尤其是此前海南省出台人才落户等政策，各类户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固房住不炒精神等角度出发，对于本地户籍人口等购房也需要规范。”
著名经济学家宋清辉向8号楼表示，海南此举释放出楼市调控趋紧信号，意在强化限购、打击炒房行为，为自由港的建设发展提供了良好的外部环境。
自2010年海南开始宣布建设国际旅游岛，滚滚热钱投向这片土地。8号楼翻阅海南统计局数据得知，2011年开始海南房地产开发完成投资一直保持高速增长态势，2011年至于2013年该项数据分别为，41.7%、33.7%、35.0%，2015年至2017年分别为19.0%、4.9%、14.9%。
不可否认，房地产为海南经济做出了不少贡献，但海南的房价也一度被推至高位，与本地居民收入相比形成较大差距。国信房地产信息网报告指出，如果按套均面积106平方米、家庭户均规模为2.9人来计算，海南2018年的房价收入比仅次于北京和上海。
在平稳房地产市场以及改善产业结构背景下，2018年海南实行全域限购，出台了“4·22”史上最严调控政策。自此，从供给到需求端，数据一直走下坡路。房地产开发投资增速出现拐点，2018年同比下降16.5%，2019年同比下降22.1%。
打响取消商品房预售“第一枪”
在一系列强有力调控政策下，海南省房地产调控成效可以说基本达到预期。而《通知》出台的调控政策跟以往不同在于，海南省规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。此项制度一出，立即在社会引起广泛讨论，皆因海南成为了全国首个推行现房销售的省份。
商品房预售以及现售制度都是我国商品房销售方式，但市场上以预售制度为主。
商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。建立初衷是为解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。
而现售商品房则要求房地产开发企业，在具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证等基础上，房屋还需通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
商品房预售制度源起香港，引入内地并且运行已26年，在运行中预售制度虽然解决了开发商资金周转问题，但也引发了包括质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题。
而关于是否应该取消商品房预售制度，牵扯到多方利益，曾有地方试点运行，但并未有省份能真正全省推行。那么为何海南省能做到？
黄汉城向8号楼表示，自从2018年出台最严限购令之后，海南的经济发展增速比较平缓。海南正处于建设自贸港的关键转型时期。加强调控政策，有利于海南破除外界对其房地产加工厂的刻板印象，帮助其导入人才和产业。
确实，海南在经历调控后交出一份令官方满意的数据。“海南省2018年4月22日实施全域限购政策以来，房地产调控成效明显，基本达到预期目标。”海南省住房和城乡建设厅党组书记、厅长霍巨燃在3月7日发布会向媒体透露。
2019年，海南全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右。同时，海南省三次产业结构优化为20.1：20.6：59.3，固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。
黄汉城认为，海南历史上曾经犯过三次错误：走私汽车，房地产泡沫崩盘以及国际旅游岛建设时沦为房地产加工厂。“自贸区（港）是当前海南产业转型的最大机遇。如果这一次还重蹈覆辙，可能以后就很难再得到政策倾斜了，现代化进程又得延后。因此海南也是急切的想要抓住这个风口期。”
现售制度需配合其他救市政策出台
但取消预售制度推行现售制度并非想象中简单，早在2010年，广西也曾酝酿在南宁试点，取消商品房预售制度，开展现房销售试点。不过据媒体报道，因条件不成熟，上述试点一直未开展。
取消预售推行现房销售制度，首先对于开发商资金运转要求较高，中小开发商可能会放弃考虑。时代周报报道称，某央系房企华南区域投拓人士表示其公司一般不会轻易拿现售项目，“主要是资金成本太高，但是如果拿地成本足够低、拥有较高回报率的话，企业也会适当考虑。”
此外，现售制度会否导致楼盘项目开发周期变长，开发商无法通过预售快速推进项目，提升成本，最终由购房者买单？对于该问题，社会讨论也较多。
黄汉城认为并不排除这种情况发生，“现房销售应该是一套组合拳，要配合其他救市政策出台。比如说在符合条件的情况下，允许开发商土地款可申请延期或分期缴付等。通过提高开发商融资能力，来避免将成本转移到购房者身上。我们允许地方政府实验，但也要密切关注市场反馈，一旦政策效果跟预想的不同，就需要及时纠偏。”
但无论如何，海南省还是走出了第一步。那么取消预售制，将会对海南楼市整体格局产生多大的影响？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。宋清辉直言，推行该制度将直接影响海南房地产市场的供需关系，加快房地产市场洗牌步伐。
对于未来海南楼市走向，黄汉城认为，“一手房供应会减少。一是现房销售对开发商的资金回转造成压力，提高了房地产业的进入门槛，二是政策冲击下，非常考验房企的融资能力，一些小开发商可能会受到冲击破产。三是入市周期变长了。由于一手房供应减少，刚需以及投资客会涌向二手房市场，刺激二手房买卖交易。”
责任编辑：霍琦