昨晚，義合控股(01662)發出一個須予披露交易公告，根據公告內容，義合透過其子公司義合青創與廣州混城資本管理簽訂協議，承租廣州華新集團旗下物業華新匯1號及2號樓長達12年10個月，兩幢物業總建築樓面面積約達12,000平方米，涉資人民幣約1.81億元(折合約2.22億港元)。租賃協議已獲得該公司持股合共65.6%的主要股東書面批准。
已有大半年沒有跟進此股，當筆者記憶仍停留在義合控股兩年多前收購深圳華大基因子公司華大海洋從而趕上生物科技股的港股B股熱潮時，原來義合卻在這半年來個大變身。
過去大半年，義合控股市值由20億回調到不足6億。憶昔兩年前，義合宣佈進軍海洋生物製藥，並於逐步併入華大海洋後，市場一度憧憬義合控股可以由市盈率轉為利用生物製藥股的估值方法---DCF未來現金流折算，來重估義合的價值。其後，隨著華大基因集團董事長汪建入股而令市場期待華大注資、義合改名或者汪建增持等等，義合股價一度升越3元以上。
不過相比生物科技股每一隻都超過百億市值，參與機構心裡早盤算著如何擊鼓傳花，與原本以建築及土木工程為本業、注重基礎穩健的義合控股總是不合，而隨著生物科技股開到荼蘼，而市場時不我待，義合控股似乎也需要一場「不忘初心、砥礪前行」的自我改革。
出售華大海洋錄收益 集中資源發展分租業務
回歸初心早已有端倪。去年10月，義合發出公告，宣布江蘇吉貝爾有條件同意向目標公司出資人民幣6,000萬元入股深圳華大海洋旗下深圳華泓海洋生物醫藥有限公司三成股份。緊接於同年12月，義合公告出售所持有70%華大海洋股份(連同華大海洋9間附屬公司所有持股)予第三方，作價價人民幣8,600萬元（相當於約港幣1.03億元），出售事項預期將確認出售事項收益約港幣5,140萬元，並解除義合於向華大海洋提供的負債擔保。
資本市場上，拖泥帶水往往得不償失，當機立斷才有助華麗轉身。今年一月，義合正式完成出售華大海洋，連同交易帶來收益，以及甩走責任擔保，義合終可重新集中資源發展其餘下兩大核心業務。
而在集團今晨發出的新聞稿，集團亦「非常低調地」強調「本集團於中國進行水產品研發以及養殖及銷售…已隨著出售其非全資附屬公司深圳華大海洋科技有限公司而終止，使本集團更能集中資源，發展上述兩項對本集團而言更具協同效應的業務。」
使用權資產分租回報豐厚 業務規模可急增
兩大核心業務之中，較有亮點的應為「使用權資產分租業務」。計入最新簽訂的廣州華新匯1號樓及2號樓租賃協議，再綜合義合過去1年租入的其他大型物業，義合於一年間，於廣州巿取得的分租總建築面積已超過39,000平方米。集團預期未來將持續關注租賃物業巿場的潛在機會，擇機進一步增大相關的分租物業組合。
義合控股公告稱，集團擬通過訂立租賃協議進一步發展分租業務。目前，該等物業皆位於中國一線城市廣州，租賃市場穩定，商業風險較低。
翻查過去一年公告，可以發現義合由去年三月份開始，已開始著力於中國內地尋選優質物業資產，透過簽訂長期租賃協議以開展分租業務，其中包括：
- 2021年3月25日：與廣州健康小鎮產業園有限公司若干物業分租業務訂立協議。
- 2021年3月31日：與深圳市深夢投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
2021年9月23日，與廣東民大投資集團有限公司就廣州若干物業分租業務訂立協議。
筆者嘗試將一年來的公告稍加整理，形成下表，等大家更容易理解義合控股於使用權資產分租業務的資產明細：
二房東較房託更具資金靈活性、更重增值能力
但房產信託與收租股、分租股又有不同，房產信託派息高，當然如無併購刺激，業務增長有限。收租股可以留存較多租金收入以增加資產，派息甚少如房產信託般高，至於分租股，其特點傾向輕資產，更似是物管公司，賺取現金流流出流入的規模與「差價」，情況更像是銀行賺取利息差的操作。
至於義合控股這個「二房東」生意規模，如果想越做越大，相信下一步可能染指基金管理業務，透過市場的資金進一步加速擴大管理組合。
至於如何賺得更多差價，相信就取決於公司的「管理及增值」能力了。包括優質租戶、租金收入的議價能力等等，至於如何增值，筆者就不自作聰明，義合官方發出的新聞稿是這麼寫的：
「本集團擬利用香港上市平台以及粵港澳大灣區積極融合發展之契機，進一步梳理及整合本集團所簽訂租賃協議的物業資產組合，透過平台化管理及租戶組合優化、結合本集團的平台增值服務，於分租物業組合優化租戶支援體系、包括但不限於為租戶提供包括元宇宙營銷及業務管理在內的多場景硬件、人才及技術支援，以取得最佳的分租回報。」