3月22日，招商蛇口旗下招商局商業房託基金（下称招商局商业房托基金）公佈其2021年全年業績。期內收益保持穩健增長，總收入為人民幣4.33億元，其中租金收入人民幣3.74億元，分別增長17%及20%。本次每基金單位分派0.1502港元，按2021年12月31日基金單位收市價2.61港元計算，分派收益率為9.7%，並保持100%的分派比率（2019年上市後連續三年）。
若按2021年12月31日房托收市價2.61港元計算（單位可分派收入/12月31日收市價），單位可分派收入年化回報率為7.1%，與目前已公佈業績及單位分派金額的港股房託基金比較，其年化回報率屬於行業的最高水平。
於2021年全年，招商局商業房託基金的運營總體更為穩健，從趨勢看，2020年底出租率為84.3%、2021年6月30日為87.1%，到了12月31日則達到87.7%，可以看出出租率穩定處於較高水平。
回報勝同儕 資產續優化
回報率以外，招商局商業房託基金的總體資產估值也在持續攀升，其截於2021年12月31日的資產估值為人民幣67.46億元，較2020年同期增長人民幣1.02億元。而根據最新的經營數據公告透露，招商房託的資產升級改造數碼大廈及科技大廈二期的裝修改造工程亦已完成。而新時代廣場和花園城的裝修改造正在進行中，相信有助日後的資產估值。
值得一提的還有負債比率，於2021年12月31日，招商局商業房託基金的有息負債率為29.2%。自前年香港證監會對《房地產投資信託基金守則》推出新的修訂，放寬了對房地產投資信託基金經營的限製，容許房託基金的槓桿率提高至50%。筆者記憶所及，早前招商局商業房託基金在媒體專訪時就曾表示，希望在穩妥的前提下，把基金的槓桿率目標控制在「40%至45%之間，可以達到緩衝效果」，換言之，日後招商房託通過舉債併購來進一步提高其基金投資人回報率，還存在不少空間。
央企加持 擴張潛力巨大
招商局商業房託基金是由在深圳證券交易所上市的知名央企招商局蛇口工業區控股股份有限公司（「招商蛇口」001979.SZ）發起，並由招商局集團旗下地產業務唯一海外上市平台招商局置地有限公司（978.HK）的全資附屬公司招商局置地資管有限公司擔任房託管理人，是首隻在香港上市的央企房託基金。
作為擁有招商局品牌的房託平台，招商局集團內海量的優質「收租」資產存量是房託進一步拓展的資源保障。發起招商局商業房託基金的招商蛇口在全國擁有土儲超過3,000萬平方米，僅在深圳就擁有近1,000萬平方米的優質土地儲備，相比招商局商業房託基金旗下的數十萬平方米管理面積，其擴大資產包的潛力巨大。
其中，除了招商局商業房託基金一直提及的，會在北京、上海兩個強一線城市物色資產以外，早於招商局商業房託基金上市時的招股書已經提及，招商蛇口已向招商局商業房託基金授出可收購符合標準的招商蛇口物業的優先選擇權，其中包括的部分物業位於深圳，比如(i)匯港二期，可出租總面積為約40,000平方米的購物中心；(ii)太子廣場，可出租總面積為約66,100平方米的甲級寫字樓；及(iii)新時代廣場二期，可出租總面積為約78,700平方米的甲級寫字樓。如果資產注入成功，將對招商局商業房託基金在往後的分派收益率有不錯的保證。
除了內部的優先權以外，近年外部市場環境變動，亦將會出現各類的併購機會，因而無論由招商局集團內部或者來自外部的機遇，如有理想標的而能適時注入招商房託，無疑能進一步優化基金單位持有人的總體回報。
深圳經濟穩發展香港推政策迎房託
從宏觀角度分析，去年全年深圳GDP同比增長6.7%達到人民幣3.07萬億，首次突破3萬億；總體形勢樂觀。至於全市寫字樓市場表現也十分穩定，其中優質的TMT租戶需求對南山區寫字樓市場產生提振作用，整體甲級寫字樓空置率同比下降12.9個百分點，平均租金略為上漲2.8%；全市零售市場同樣受惠經濟增長，全市零售物業租金同比提升4.1%，空置率下降1.6%個百分點。
目前全球房託基金發展已甚為成熟，但在中國內地及香港卻仍有廣闊的發展空間。根據瑞銀去年發表報告預計，若內地現時約60萬億美元的基建資產當中有2%通過REIT證券化，到2030年有關市場規模可達1.2萬億美元（相當於股票市場規模的5%）。假設當局出台如稅務優惠等更多的有利政策，料公募REITs的總規模於2030年更可達3萬億美元，使中國成為全球最大的REIT市場。
而從目前整個國際形勢及政府的把控能力看來，內地房託基金似乎較能抵禦市場的不確定性。而投資人如以單位回報作為投資前提，則基金持有人根本無須擔憂市場的短期波動，只須對房託基金每年能定期派發高比率的股息，便可說是立於「不敗之地」。
而近年，無論香港政府或深圳市政府對於房託基金亦大力支持。除了放寛負債率以外，香港證監會及金融發展局去年已分別出招，包括去年5月10日，香港證監會推出資助計劃，以資助在香港設立的開放式基金型公司及房地產投資信託基金。5月18日，香港金融發展局發表報告，建議將房託基金納入為股市互聯互通計劃下的合資格證券，相信如果建議最終落實，大型的長線基金絕對會關注包括如招商局商業房託基金在內的內地資產、香港上市的房託基金。
而最新一份《施政報告》亦提出將積極配合《十四五規劃綱要》提出的支持香港進一步推進與內地金融市場互聯互通，打造大灣區綠色金融中心等指引，包括容許「港股通」南向交易的股票以人民幣計價等具體措施，同樣為南下資金進一步提供便利。