莫老爷/文
以“聪明钱”著称的外资，一直是投资风向标，最近，多家外资把眼光瞄准了中国长租公寓市场。
全球最大的基础设施投资公司之一博枫，2023年收购了在华某租赁住宅项目，计划用于提供高品质租赁住宅。
全球领先的地产投资管理公司领盛投资，2023年收购了上海黄兴大楼及杨浦三栋办公楼，同样计划用于改造成长租公寓。
全球历史最悠久的私募股权投资公司华平投资，最近几年陆续在中国投资了微领地、魔方、自如、途楼、佰舍等长租公寓品牌。
全球商业地产“领头羊”铁狮门，2024年4月25日宣布，完成了对上海某酒店项目的收购，后续会将其改造为全新的长租公寓投入市场。
并且，不仅外资，内资也在加快长租公寓市场的拓展步伐。
莫老爷刚刚获悉，新晋地产“一哥”保利发展，很快就会以发布会的形式，隆重推出全新公寓品牌“保利和寓”，彰显其大举进攻长租公寓市场的决心。
最新统计数据显示，截止2024年一季度，保利公寓累计入驻15城，管理房源4.5万间，开业规模近2万间。
内部员工透露，和寓的中长期目标是：十四五期间规模达5万间，十五五期间规模达8-10万间。
在迈点研究院《2023年度集中式住房租赁企业开业规模50强榜单》上，8-10万间可跻身行业TOP3了。
中国长租公寓的前景真的这么美好吗？保利预备如何达成既定目标？其信心与底气何在？下文，把莫老爷拿到的内部资料分享给大家。
01
市场有前景，保利有优势
为何保利要加码长租公寓？因为市场有前景、社会有需要、政府在号召、保利有优势。
一，市场有前景
智研咨询数据显示，截止2023年，我国租赁人口高达2.48亿。
受城镇化水平不断提高、年轻人居住观改变、晚婚晚育盛行、家庭规模小型化以及“租售并举”住房制度推进等因素的影响，预计未来，这一数字还会逐年增长。
以城镇化水平不断提高为例，据推算，到2035年，我国还有1.5亿的农业转移人口市民化，仅这一项因素就将释放庞大租房需求。
再以年轻人居住观改变为例，自如研究院2024年最新调研数据显示，超8成职场人可接受长期租房，这意味着，租房常态化将是未来大趋势。
二，社会有需要
中国房屋租赁市场主要分三类：第一类分散式公寓，第二类集中式公寓，第三类地方政府参与的保障性租赁住房和廉租房。
第一类房源散布在各住宅小区，居住体验参差不齐；第二类以大体量独栋物业为主，由运营商统一规划、设计、建造、运营，能够给租户提供高品质的生活服务；第三类需要向政府申请，有门槛限制。
一二线城市的年轻租客，是对生活品质有要求和期待的一群人，这使得集中式长租公寓深受欢迎。
然而，世邦魏理仕《中国长租公寓投资报告》称，我国集中式长租公寓供应还存在巨大缺口——截止2022年，在营的集中式长租公寓仅300万套，预计到2030年需求至少1200万套，即还存在900多万套缺口。
三，政府在号召
实现“居者有其屋”，建立“租售并举”的住房体系，是我国住房市场发展面临的重要任务，过去几年，政府出台了诸多政策鼓励社会资本拓展租赁业务。
最近出台的一项政策是，2024年2月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，在金融方面推出了17条措施覆盖建设、购买、运营、退出各个环节，全方位支持住房租赁市场发展。
四，保利有优势
主要是母公司保利发展赋予的种种优势，等于是让保利公寓站在“巨人”的肩膀上加速奔跑。
1，品牌优势
前几年，长租公寓频频暴雷，让无数租客既没了钱又没了家，很多租客至今仍对长租公寓心有余悸。
保利发展是根正苗红的央企，在老百姓心中，“保利”两个字就等于安全、可靠、守信用，那么，借助母品牌声誉，保利公寓就能打消租户的顾虑。
2，资金优势
长租公寓赚不了“快钱”，非常考验企业的资金实力。
保利发展财大气粗，财报数据显示，截止2023年末，在手货币资金1480亿元，位居内房股第一，粮仓最大、储量最足！
3，成本优势
房源成本是长租公寓成本结构的最大头，几乎占据了近50%的成本，如果只能从乙方租赁物业作为房源，那成本就太高了。
保利房源拓展的渠道还包括：
1）获取R4租赁用地。2022年保利发展就在福州拿下了一块R4用地，为福州首个央企社会保障性租赁房项目，可解决近千人才的安居问题，今年该项目就要精装开业了；此外，保利在上海的“保利申通元江路TOD项目”也有一块R4用地，规划要打造3000余公寓。
2）含有自持比例的住宅用地；
3）国有闲置土地。盘活存量资产是扩大有效新增投资的一个重要前提，也是地方化债的关键手段，这两年，助力央企盘活存量资产政策频出，2024年1月国务院就批准了总规模400亿元的基金用于支持国有企业参与存量资产优化升级。
4，协同优势
2023年，保利发展提出了“人文社区”产品理念，要将“人文”精神注入到公司多元业态的各类产品和服务中，秉承着相同的产品理念，业态间的协作必将更高效，打造的产品也必将更具市场竞争力。
杭州天汇时光里项目，就是基于“人文社区”产品理念拉通保利商业和保利公寓两个业务板块协作共建的产品。
构建了“长租公寓+商业街区”复合业态，公寓楼下为保利自持2.6万方开放式高端商业社区，引入了20余家滨江首店品牌、10余家主理人品牌，租户下楼就是繁华商圈，让建筑的集合体变成有温度的生活体，筑造有烟火气又充满人文味的社区。
5，经验优势
保利发展1992年就开始做住宅开发了，始终坚持“国家-行业-客户-产品”四位一体的产品战略，匹配国家对房地产发展的引导，积极实践住宅行业发展前沿技术，深入挖掘客户价值需求，以确保产品在市场上的领先性。
在“深入挖掘客户价值需求”方面，过去30多年，保利每年都开展大量客户走访调研活动，总是能在第一时间洞察客户需求变化，然后及时迭代产品，包括此次“保利和寓”的全新升级，也正是因为保利洞察到新一代年轻人居住观已经发生重大改变而推动的。
未来，保利对客户需求的敏锐洞察力，可以嫁接到和寓产品设计规划中，为和寓产品的营造提供详实参考依据，确保和寓产品的领先性。
此外，从企业自身角度来说，加码长租公寓，不仅是保利因为占尽了种种优势，还有一个重要原因是——这是保利发展战略转型一步关键的棋。
《保利2023-2024年不动产行业白皮书》预测：“中长期看，我国利率仍有下调空间，而租金水平将随CPI温和上涨，盈利能力和资产回报率将得到改善，持有型物业的经营回报率有望超过平均资金成本。这意味着，我国即将迎来存量不动产资管时代。”
基于此，保利白皮书今年还特意进行了更名。
从2017年开始，保利每年都会面向行业发布一本白皮书，过去7本都叫“地产行业白皮书”，今年这本更名为“不动产行业白皮书”，目的就是为了引导各方重新认识行业——地产增量已经见顶，存量不动产资管时代下，房企要开发与经营并重才能行稳致远。
加码长租公寓，就是保利发展在增加经营性业务的投入。
02
体验美好生活的平台
“保利和寓”是一款什么样的公寓产品？未来能否从激烈的市场竞争中脱颖而出？
内部资料介绍，“保利和寓”定位集中式长租公寓，择址一二线城市交通发达地段，客群主打95-00年龄段城市青年，产品理念是：希望城市青年能在城市拥有一个“安”心的居所，找到一群“和”拍的朋友。
之所以取名“和寓”，是由保利发展品牌理念“和者筑善”延申而来，“和”字，蕴含着弘扬东方生活美学和以人为本的保利家国情怀，“和寓”要秉承保利发展的“和”文化。
因为客群主打年轻人，和寓的品牌logo也设计得“年轻起来”，由“笑面、拼音、交流形象”组合而成，不仅生动演绎了“和”文化，还拉近了与年轻人的距离，增强了品牌亲和力。
在和寓的产品营造方面，保利先是走访调研了上万名潜在租户，描摹出当下城市青年心中“最理想”的集中式长租公寓是这样的：
1，房子要有品质，追求居住体验感；
2，服务要对标酒店，舒适感、安全性、便捷度缺一不可；
3，生活内容要精彩，既追求私密空间，也强烈渴望社交，社群活动绝不能少。
基于以上需求，和寓聚焦“好产品、好服务、好生活”三大核心，构建“和产品观”、“和服务观”、“和生活观”三安价值体系，形成了准精确契合客户需求的产品标准。
一，好产品：“和产品观”致力于打造让租户住得更好、交互更多、体验更佳的产品
1，住得更好
一方面是细节到位！
一个家住的舒不舒服，很多时候与房子面积大小无关，把细节做好才是重点。日本的住宅就是最好的例子，空间不大，但设计人性化，住起来完全不觉得拥挤，生活照样很舒适。
和寓也为住户精心设计了12个提升生活质量的细节。
入户玄关配备感应灯，人来即亮，人走即灭，省事省电。
客厅的多功能桌，平日它是办公桌，节假日宾客盈门，轻轻一拉，就伸展成了大长桌。
床不但增设了隔音减震条，满足租户对睡眠质量的高要求，还特意抬高床体28厘米，让床底可以放下24寸行李箱。
尽全力提升户内收纳量，衣柜设计大容量收纳分区，还配备加载包。
最大的亮点是，装配式卫生间无缝式安装，既杜绝了卫生间漏水情况的出现，还大大减少了卫生间清洁频率，从体验上为居住空间增值。
更多的细节就不一一罗列了，总之，租户能想到的和寓都做到了，租户想不到的和寓也做到了。
另一方面是户型实用性强！
考虑到长租公寓单元空间设计面积有限，和寓做到了两点：
一是“麻雀虽小五脏俱全”。
根据客户需求排序，套内空间着力打造了睡眠、卫浴、休闲、餐厨、玄关、晾晒六大模块，完全能满足日常居住需求。
| 保利和寓·广州智慧城天汇店 |
| 保利和寓·成都天寰广场店 |
二是实现了空间利用的最大化！
模块化配套最大的优势在于，不打破房间布局的情况下，可以根据居者使用模式，转变为不同的生活场景，例如在和寓，起居休闲模块是能同时融合日常模式、会友模式和工作模式的，居者只需要根据实际情况调整所处位置，即可解锁不同场景。
2，交互更多
为满足年轻租户强烈的社交需求，和寓围绕“多功能、个性化、高颜值”三个关键词，在公区上大做文章，创新提出了“聚会社交式社区”产品理念。
任何社交都需要空间作为载体，和寓在公区打造娱乐、水吧、学习、健身等多功能区域，营造轻松有趣的氛围，使其成为租客间一个社交互动的大平台。
不同项目的公区，还会结合“属地文化”，打造一些特色空间。
在“麻将之风”盛行的川渝地区，会配套潮玩麻将馆，满足麻友的牌瘾；在“网红扎堆”的杭州，会配套钢琴房，让网红们直播不缺道具；大学城附近的项目，则会配套静音室，为“考研族”提供考试资讯的集散地。
因为这一代年轻人的“爱美之心”更甚，所以，其他公寓品牌的公区都是统一风格，和寓坚持设计三种风格：柔和内敛的MUJI风格、充满科技感和未来感的CYBERPUNK风格、文艺又小清新的INS风格，每一种风格都“美爆了”，让任何租户都能选到自己倾心的一款。
3，体验更佳
比如会通过选用“绿色家电”，提升租户的健康和生活质量。
和寓所采用的家电配套，包括空调、热水器、洗衣机、冰箱、抽油烟机、浴霸等，都以“一级能耗”为基准，以确保年轻人居住在低碳、环保、节能的绿色生活环境中。
比如会通过模数化的家具设计，让家具配套更和谐统一，让租户在使用家具的过程中更加和谐。
例如衣柜与人体尺寸成一定比例，使得拿取衣物的过程更加舒适。
再比如成品加载的弹性化，能让租户个性化需求得到满足，进一步提升美好居住体验。
在和寓，租户可根据实际需求选择plus加载包，包括智能家居、收纳、装饰等，随时下单，大大增加空间的自定义性。
二，好服务：“和服务观”打造“5×5矩阵式服务体系”，让租户住在和寓就像住在星级酒店里一样享受
第一个“五”，是安住无忧的五大智能服务：包括消防报警系统、智能门锁防护联动、管家7X12小时现场服务、7X24小时安全监控、租客身份信息公安联网，确保租客安全。
第二个“五”，是安心保障的五大服务触点：保利公寓公众号将五大服务触点线上化，可满足看房-选房-签约-交租-换租-退租全业务流程线上化。
第三个“五”，是安适便捷的五分钟响应：和寓落实服务诉求五分钟线上响应，60分钟内与租客确定解决方案。
第四个“五”，是安享制造的五个一对一品质交付：包括一户一档、一家一册、一房一验、一房一证、一户一礼。
第五个“五”，是安趣玩乐的五大社群群岛活动：和寓提倡“群岛”社群文化，着力打造宠物岛、阅读岛等各种岛屿，每个租户都有机会成为“岛主”、“岛游”。
三，好生活：“和生活观”倡导租户走出“小家”融入“大家”，构建“熟人社区”
和寓希望自己给租户提供的不仅只是一处高档居所，更是一个能够让志同道合的人得以相聚的美好生活平台，住在这里，生活是精彩的，灵魂是不孤单的。
为了实现这一理想，和寓已经打造了阳台音乐节、萌宠达人、家装改造、和寓美食家、种草试住官五大社群IP活动，通过活动刺激租户对生活的热爱，吸引他们走出“小家”，打破邻里界限，融入“大家”，聚在一起，玩在一起，共创美好生活。
以萌宠达人活动为例：萌宠岛将上线养宠达人IP活动，和寓会提供宠物友好楼层/房间，让猫猫狗狗有一个“快乐撒欢”的空间，让宠物的主人们能够有相遇相识的机会。
再以家装改造活动为例：生活岛可以满足大家的“动手主义”，和寓会在部分项目提供一定的家装改造基金，鼓励有想法的租户“零成本”亲手打造个性化小家，参与活动的租户在彼此交换改造设想的过程中，不仅收获了idea，还收获了珍贵的友谊。
还有阳台音乐节：音乐岛将于5月20日16:00-21:00在保利和寓杭州天汇店与大家第一次见面，音乐爱好者将拥有短暂的乌托邦，大家享受音乐、结识朋友、释放压力，寻回自由的灵魂。如果不方便线下参与活动，还可以通过保利发展视频号、保利公寓视频号/小红书号线上观看直播。
以上，就是莫老爷拿到的“保利和寓”所有内部资料了。
和寓所带来的综合价值、用户体验以及情感连接等多元因素，共同构成了其竞争力的核心。
在全球范围内，长租公寓的商业模式已经得到充分验证，在国内，则还需要更多成功案例。接下来，保利和寓会有怎样市场的表现？让我们拭目以待。